别墅的花园土地使用权属于业主。
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定
土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
所谓别墅的花园权利,实际上涉及别墅小区的土地使用权的享有。依据房地产物权之法律属性,即房屋(包括别墅)与所附土地之权利具有统一性,简言之,房屋属于谁,相应所附的土地权利亦应属于谁。购房者购买别墅,所购得的不仅仅是别墅(房屋所有权),还必然包括所附的土地和花园(土地使用权)。别墅交付后,开发商原先所享有的土地使用权已连同别墅一并转让给业主们所有。别墅的花园土地使用权属于业主,该别墅只要经业主购买以后,开发商对于别墅的花园就没有支配权了。
业主对花园的权利享有包括共有和独有二种形式。这里就涉及到小区业主对小区土地使用权具体享有方式的问题。别墅的土地使用权不同于多层及高层房屋,多层、高层房屋小区的土地使用权也是由业主所有,但由于多层、高层房屋立体空间之特殊性,它不便于也不可能划分哪块土地使用权是属哪一户业主的,因此,多层、高层房屋的小区之土地使用权只能为小区业主们所共有。
而别墅、特别是独幢别墅与之不同,建筑物所占用的土地之权利可以为各幢别墅之业主单独所有,别墅毗邻的花园也可以作为私家花园由业主单独享有。因此,别墅小区之土地使用权享有方式,既可以和多、高层房屋小区一样,采用共有方式;也完全可以划分为各个业主单独享有。
在我国的土地使用权的流转的政策中,我国的房地产开发商开发的别墅,一经售出转让,其小区的土地使用权,包括别墅花园,将为小区业主们所有,房地产开发商不再享有小区土地(含公共花园,公用道路等)的任何权利。
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