房屋租赁中涉及的法律问题

房屋租赁纠纷类型及处理方式。房屋租赁纠纷包括损害赔偿、租金支付等，可通过协商、仲裁或诉讼解决。住宅商用房屋租赁合同需根据房屋用途界定纠纷类型，如出租人擅自改变使用性质、双方约定改变用途或承租人未经同意擅自改变用途。处理途径包括协商、调解、仲裁或诉讼。民事诉讼适用民事诉讼法，仲裁需双方自愿达成仲裁协议。

法律分析

一、房屋租赁纠纷有哪些类型

（一）损害赔偿纠纷。如房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿等;

（二）租金支付纠纷。这是最为常见的一种纠纷;

（三）其他纠纷。房屋租赁纠纷解决方式：

1、可以通过协商解决。

2、协商不成的，可以申请仲裁或诉讼解决。

二、“住宅商用”房屋租赁合同的界定及纠纷类型

依照建设部《房地产统计指标解释（试行）》的规定，房屋按照用途分类，可以分为“住宅”、“商业、金融和信息用房”等八大类。而“住宅”，是指“专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等其它有专门用途的房屋。”“商业服务用房”，是指“各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。”房屋在建造之前，必须取得建设工程规划许可证，且必须按照批准的建筑设计方案建造，这种规划设计方案就决定了房屋的具体用途。国家根据社会需要和发展要求，在建造审批时就决定了房屋用途，从而实现地区的合理规划和功能定位。而“住宅商用”，就是指在区分所有的建筑物中，业主未经批准而擅自改变房屋用途，利用住宅从事经营性活动的行为，即城市物业业主将住宅用途的房屋改作商业用途或办公用途的行为。

生活中，“住宅商用”房屋租赁合同，其发生原因多种多样。概括来说，主要有以下三种：

出租人擅自改变房屋使用性质出租。出租人明知房屋性质为居住，仍将其作为商铺出租，由此可能引发出租人的瑕疵担保责任。

双方约定改变房屋用途。租赁双方对房屋用途均明知，在合同中明确约定房屋用作商铺使用。

承租人未经出租人同意而擅自改变房屋用途。

三、房屋租赁纠纷的处理途径

房屋租赁纠纷的处理途径：协商、申请调解、申请仲裁或者提起诉讼。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

《中华人民共和国仲裁法》第四条规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。

结语

房屋租赁纠纷的类型包括损害赔偿纠纷、租金支付纠纷和其他纠纷。解决方式可通过协商、仲裁或诉讼。对于住宅商用房屋租赁合同，其界定及纠纷类型需依据建设部的规定，包括出租人擅自改变房屋使用性质、双方约定改变房屋用途以及承租人擅自改变房屋用途。处理途径可选择协商、调解、仲裁或诉讼。根据民事诉讼法和仲裁法的规定，人民法院和仲裁委员会将根据当事人的自愿和仲裁协议受理相应的纠纷。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：

（一）标的物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。