定位策划篇提纲
一、宜兴市经济特征概述 1、2008年宜兴市国民经济和社会发展统计 四、云湖风景区一期概念规划策划 1、云湖风景区区位 2、旅游资源市场价值分析 3、云湖风景区旅游休闲市场价值思考 4、云湖风景区旅游市场地位定位（俗称项目定位） 5、云湖风景区旅游功能定位（俗称产品定位） 6、云湖一期规划范围地块分布图 2、2009年上半年经济运行情况 3、2009年上半年经济指标与苏南同级别地区对比 4、2008年宜兴市经济与相关县级市经济的对比 5、2008年部分城市人均收入数据 二、解读宜兴市之旅游经济 7、A+J公司规划范围地块用地性质规划 三、解读云湖风景区已确定的功能定位 1、云湖风景区一期原有功能分区 五、云湖风景区一期分地块产品及业态定位 2、对云湖风景区已确定功能的市场评判 1、单一产品属性的地块产品定位 2、2#地块产品定位及商业业态定位
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一、宜兴市经济特征概述
1、2008年宜兴市国民经济和社会发展统计
全市户籍总人口106.78万人，其中城镇人口52.93万人，乡村人口53.85万人。年末全市常住人口125.81万人，城市化率为55.55%。
2008年全市地区生产总值（GDP）跃上600亿元台阶，其中第一产业增加值21.5亿元，占3.6%；第二产业增加值350.5亿元，占58.4%；第三产业增加值228亿元，38%。按户籍人口计
算，全市人均GDP达56386元，折算达到8250美元。按常住人口计算，人均GDP达48100元，折算达到7038美元。县域经济基本竞争力蝉联全国第七名。
城镇登记失业率2.71%；全年居民消费价格总指数（CPI）为104.1，上涨4.1%，其中：服务项目价格上涨0.5%，消费品价格上涨5.3%，非食品价格上涨3.4%。八大类价格指数呈“五升
二降一平”态势，其中：食品、居住、医疗保健和个人用品、家庭设备用品及维修服务、娱乐教育文化用品及服务分别上涨10.5%、3.3%、1.6%、1.1%、0.5%；衣着、烟酒及用品分别下降1.8%、0.1%；交通和通讯类指数持平。
全年全社会固定资产投资229.5亿元，同比增长10.1%。其中一、二、三产业投资分别完成0.17亿元、150.38亿元和78.96亿元，同比第一产业下降60%，第二、第三产业分别增长8.4%
和14.1%。民营经济投资完成148.2亿元，占投资总额的64.6%；其中私营个体经济完成投资99.65亿元，同比增长17.2%，占总投资额的43.4%。
全年完成房地产开发投资38 亿元，同比增4.2%，全年房屋建筑施工面积336.54万㎡，比上年增0.7%；其中住宅施工面积290.42万㎡，比上年增5.8%。全年商品房销售面积68万㎡，
比上年下降57%（07年119万㎡）；其中商品房住宅销售面积51.95万㎡，比上年下降60.7%。商品房实际销售额23.23亿元，比上年下降54.4%；其中商品房住宅销售额14.02亿元，比上年下降64.9%。（住宅销售均价约为2692元/㎡)
全年实现社会消费品零售总额210.12亿元，同比增长23.5%，在全省县级市中继续保持总量第三的位次。
利用外资再创新高。全年工商登记协议注册外资10.01亿美元，增长16.0%；到位注册外资5亿美元，增长24.6%；两项外资占无锡市的比重分别提高6.4和0.7个百分点。新批外资项目
45只，协外平均规模达1200多万美元，引进总投资近亿美元或协议注册外资超3000万美元重大项目5只。
2008年全市旅游接待人数650.06万人次，同比增长18.8%。其中：接待海外游客4.66万人次，比上年增长20.9%；接待国内游客645.4万人次，比上年增长18.8%。全年旅游总收入达到
57.31亿元，比上年增长11.8%，其中国内旅游收入57.01亿元，比上年增长11.8%，国际旅游收入0.3亿元，比上年增长20%。全年客房平均出租率达到61.31%。年末全市有国家4A级风景区5家；各类旅行社25家；星级宾馆11家，其中五星级1家，四星级2家。
全年实现财政总收入88亿元，同比增长27.5%，财政总收入占地区生产总值的比重达到14.67%，年末全市金融机构人民币各项存款余额637.53亿元，比年初增加151.42亿元，增32.1%；
其中储蓄存款360.54亿元，企业存款172.77亿元，分别增长33.1%和19.2%。各项贷款余额448.41亿元，比年初增加93.94亿元，增长25.4%；
全年城镇职工平均工资30656元，比上年增长18.8%。根据城市、农村住户抽样调查资料，全年城镇居民人均可支配收入20752元，比上年增长13.2%；全年农村居民人均纯收入10191
元，比上年增长12.6%。城镇居民人均消费性支出13521元，比上年增长12.0%；农村居民人均生活消费性支出7388元，比上年增长13.5%。年末城乡居民人均储蓄存款28657元，比上年增长30.8%。居住条件继续改善。城镇居民人均住房建筑面积36.2平方米、农村居民人均住房使用面积44.4平方米。
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2、2009年上半年经济运行情况
1)、上半年全市实现地区生产总值311.04亿元，现价同比增长8.5%，可比价增长12.7%，完成年计划46.3%，总量达到无锡市下达的“双过半”目标。其中第一产业增加值完成7.33亿元，同比增长8.6%，第二产业增加值完成182.4亿元，同比增长6.7%，第三产业增加值完成121.31亿元，同比增长11.4%。一、二、三产业可比价分别增长7.0%、13.4%和12.0%。第三产业增加值占GDP比重为39.0%，比上年提高1个百分点；财政收入占GDP比重为15.67%，比上年提高1个百分点。
2)、全社会固定资产投资额完成130.08亿元，同比增长34.1%；其中：工业投资完成85.83亿元，同比增长20.6%。
3)、社会消费品零售总额完成124.7亿元，同比增长17.1%。 4)、财政总收入完成48.75亿元，同比增长8.28%；其中：一般预算收入完成22.38亿元，同比增长11.84%。
3、2009年上半年经济发展与苏南同级别地区的比较
通过与苏南14个县（市、区）（宜兴、江阴、锡山、惠山、滨湖、无锡新区、常熟、张家港、昆山、吴江、太仓、武进、溧阳、江宁）的主要经济指标对比，宜兴市经济总量位次保持稳定，大部分指标的增幅处中上水平。从上半年的指标完成情况看： 规模以上工业产值总量一直位列第8，增幅（6.9%）与1季度一样仍列第5位，列无锡大市第一；全社会固定资产投资总量由一季度的12上升到上半年的11，增幅（34.1%）从1季度的第3升至第1；工业投资总量基本保持第8，增幅（20.6%）从一季度的第7升至第5；社会消费品零售总额总量继续保持第3，增幅（17.1%）从一季度的第6降至第10；财政总收入总量保持第10，增幅（8.3%）从一季度的第5降至第8；一般预算收入总量保持第10，增幅（11.8%）从一季度的第3降至第4。
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4、2008年宜兴市经济与相关县级市经济的对比
2008年数据对比分析
宜兴市总GDP仅600多亿，近常熟、张家港的一半，是江阴、昆山的40%，然而，宜兴的社会消费品零售总额却超过昆山吴江，接近常熟、江阴等市。 省城流动人口优势、服务性产业优势、交通枢纽优势、政治文化方面的优势，等等，表现在消费品零售数据上。 4
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5、2008年部分城市人均收入数据 2008年江浙五市农村人均收入排名
1、苏州农村人均收入11785 增速12.5% （全国 1） 2、无锡农村人均收入11280 增速12.5% （全国 3） 3、杭州农村人均收入10692 增速12.0% 4、台州农村人均收入9180 增速10.2% 5、南京农村人均收入8951 增速11.6% 上海农村人均收入11400 （全国 2） 2008年江浙五市城市人均收入排名 1、台州城市人均24181 增速8.7% 2、杭州城市人均24104 增速11.1% 3、苏州城市人均23867 增速12.3% 4、无锡城市人均23605 增速13.0% 5、南京城市人均23122 增速13.8% 上海城市人均26690元 （全国4，前三分别为东莞、深圳、温州） 分析： 论经济发达度，浙江没有县级市可以与苏南的六县市比肩，但人均收入却超过了全国最发达的六个县，这也是苏南模式与浙江模式的差异。浙江多为私人小作坊，经商风气盛行，这与文化地理等因素是分不开的，苏南占用了全国最风调雨顺的区域，相对来说人们更易不思进取。现代高新产业，现代制造业不比传统作坊，以苏州为例，国有资本，外资，民营资本，比例基本是1：1：1，即黄金三角比例结构。 宜兴市作为百强县的前十，人均排名进不了前30强。 应了那句：江苏是富政府，浙江是富个人。 6
二、解读宜兴市的旅游经济
宜兴古称阳羡，位于苏、浙、皖三省交界的太湖西岸，沪、宁杭大交通的中心，是长江三角洲的一颗璀璨明珠。2039平方公里的土地物华天宝，人杰地灵，至今已有5000多年的历史。它不仅是一个古老而神奇的文化名城，也是“中国著名的陶都，太湖风景区的旅游城市”。更以“教授之乡”、“书画之乡”、“环保之乡”的美誉名而扬天下。
宜兴自然条件优越，物产资源丰富，山水秀丽焕彩，景观丛生神奇，素以“陶的古都、洞的世界、茶的绿洲、竹的海洋”而享誉海内外。规划面积55.79平方公里的“阳羡风景区”是国家级太湖风景区的重要组成部分。阳羡景区内山青水秀，旅游风光得天独厚，连绵的群山、茂盛的植被、苍郁的森林、纵横的河流、奇异的溪潭、独特的景观，赢得了“阳羡山水甲江南”的美誉。宜兴阳羡风景区以清新秀丽的湖光山色、鬼斧神工的神奇溶洞和竹海茶洲等为主要特色。4A级景区善卷洞风景区与法国里昂洞、比利时汉人洞同称为世界三大奇洞，还有张公洞、灵谷洞，构成了宜兴最早吸引国内外游客的主打资源。
被誉为“东方明珠”的宜兴陶瓷名传天下，紫砂、均陶、精陶、青瓷、彩陶“五朵金花”各放异彩、独步千秋的紫砂陶更为世界一绝。“人间玉珠安足取，岂如阳羡溪头一丸土”便是对紫砂陶艺的绝妙写照。 宜兴紫砂壶艺，始于宋而成于明。
宜兴市在湖父镇省庄规划建设了别具特色的“竹海风景区”，1998年11月向社会开放，它的开放，改 变了宜兴单一溶洞旅游的格局，构筑了生态园林旅游的新格局。宜兴旅游资源被国人认可的阶段： 98年以前，宜兴的旅游资源，闻名大江南北的是溶洞。一部智取威虎山因在张公洞、善卷洞拍摄而掀起溶洞游的高潮。
98年~2003年，随着宜兴湖父镇竹海风景区的开放，加之国内对生态环境的重视，当时社会文化流行保护生态环境的氛围，为此，宜兴的溶洞旅游、竹海风景旅游、宜兴的自然山水风光旅游，加上宜兴独有的陶文化旅游，成为宜兴在98年到03年的主要旅游资源。当时，在上海，以及国内很多城市，兴起一种“陶吧”的休闲文化，一种是门自己动手制陶的“DIY”模式的陶吧，还有就是以陶文化、陶艺鉴赏为目的的休闲茶室。在这一阶段，是中国旅游文化、休闲文化、饮食文化等大发展的阶段。保龄球、斯诺克等体育项目也大兴其道。度假村、会员俱乐部等特性场所，开始在国内风靡。
2003年以后，先前玩的、吃的，等等，视乎已让人们消费疲劳、审美疲劳，社会上弥漫的就是怎么圈钱，上市、炒股、创业、炒房等等，成为人们生活的主旋律。这一事件阶段，国人或很多企业，资本财富积累是历史上最快的阶段。当然，汽车产业也就随着人们财富的积累，随着大量富二代的产生，挥霍已不再让人惊
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奇。豪华车、影视酒吧、夜总会等等，成为人们休闲打发时间的场所。宜兴的旅游除了03年以前的溶洞、陶文化、竹海风景、山水风景五大资源外，又挖掘出土特产风格的农家乐的生态农业旅；以杨梅、桃等果实为特色的果园旅游；以宜兴古代名人为噱头的名人故居旅。
苏南的苏锡常三个地级市名声太响，使得三个市下的县级市（昆山、张家港、常熟、太仓、吴江、江阴、宜兴、溧阳、金坛等）的旅游经济发展缓慢：
苏州在“上有天堂、下有苏杭”的美誉的背景下，其旅游有了得天独厚的优势，又不断
进取打造水上儿童乐园，开发太湖西山等，维系了旅游圣地之名，更在工业园的成功经营，确立了经济大市的名头，继而也促使了旅游的进一步发展。
无锡凭借太湖之名，发展影视旅游（欧洲城、宋城、三国水城等概念）、打造太湖乐园、
建造当时国内最大的佛像—灵山大佛。也把个无锡的旅游不断向前推进。
常州也不甘示弱，以一块古化石为支点，撬起恐龙园这一主题公园的旅游资源。又利用
一个不算什么的天目湖的鱼头，大打饮食旅游、休闲娱乐旅游的牌。
宜兴乡村旅游—农家乐饮食文化游，已正在兴起：
宜兴市乡村旅游业发展如火如荼，目前全市已拥有全国农业旅游示范点2家，无锡市农业旅游特色镇、村、点24家，宜兴市生态（乡村）旅游示范点16家，农家乐300多家。
为提升乡村旅游的档次，宜兴市在全省率先出台了《农家乐旅游服务质量登记划分标准》、《农家乐星级评定实施细则》和《市农家乐消防、治安安全管理暂行办法》，并专门成立市农家乐星级评定委员会，对星级农家乐实施动态管理，接受和处理农家乐旅游服务质量投诉。旅游等职能部门专门举办了培训班，对农家乐评定标准、经营管理、服务质量进行系统培训。
如今，宜兴市的乡村旅游散发出越来越强的“魅力”。在最近召开的全市旅游工作会议上，经严格评选的35家“农家乐”更是脱颖而出，正式挂上了星级牌。其中，宜兴市金水湾度假村酒店、宜兴市南岳山庄宾馆和湖父镇范蠡山庄成为首批五星级“农家乐”。 宜兴市的旅游事业发展仍举步维艰
苏州、无锡两个地级市的盛名，瓜分太湖旅游知名度，尤其是无锡独占鼋头渚太湖风景代名词。太湖周边唯一以湖命名的湖州市，也很难夺得太湖美名。常州以恐龙园主题公园做大旅游，兼而发展天目湖饮食旅游和临湖房地产开发。无锡的灵山大佛、镇江的金山寺、杭州的灵隐寺、上海的玉佛寺和龙华寺、南京的栖霞寺等等，加上四大佛教圣地（普陀山、九华山、五台山、峨眉山），已尽占佛教资源的先机。可见，宜兴在风景秀丽、经济繁荣的长三角，开辟旅游新天地，实乃举步维艰，必要走个性化、差异化、规模化之路。
上：农家乐小竹楼，下左：农家乐的果园，下右：农家乐的天然白虾。
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三、解读云湖风景区已确定的功能定位
1、云湖风景区一期原功能分区
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原规划的“特色古窑村落区”，目前基本维持原来的农村风貌，政府将做适
当的整治工作，保护原古窑遗址。
原规划“高尔夫度假区”，目前已建设一个“云水间”旅游度假村；高尔夫
的建设仍将开展。
左：云水间度假村实景 原规划“旅游集镇”，目前是已存在的乡村集镇，政府将通过对它的整治，
使其成为乡村旅、提供农家乐服务等功能的区域。
左：改造后的乡村风貌
原规划“佛教文化区”，目前正在兴建台湾星云法师捐资的佛光山法会的祖庭—大觉寺。
星云大师的影响力超乎想象：
祖国大陆有普陀山、九华山、五台山和峨眉山四大佛教圣地，在台湾，也有四大佛教圣地：北部的法鼓山、中部的中台禅寺、南部的佛光山和东部的慈济。它们形成了自己独特的人文景观，其中佛光山、中台禅寺成为大陆赴台观光首发团青睐的场地。
佛光山在国际化的道路上越走越宽，目前已在世界五大洲创建百余所寺院道场，而国际佛光会则遍布100多个国家和地区，成为加入联合国非政府组织的全球最大华人社团。 先後在海内外创建百馀所寺院道场，如西来寺、南天寺、南华寺等，为北美、澳洲、非洲第一大佛寺。在台湾创立中国佛教研究院、佛光山丛林学院等六所佛学院，并於马来西亚、香港、南非设立佛学院。又创建智光、普门中学，且於美国创建西来大学。
星云法师对台湾、东南亚、北美、澳洲、非洲等游客，将具有非常大的吸引力，如果借助星云法师力量，举办系列佛教文化活动，大觉寺的知名度会迅速上升。
星云法师 大觉寺的观音宝殿
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原规划“阳羡茶文化博览园”区域，目前正在新建一个五星级的国际会议中心，以及一个具有多国风情的茶艺体验园的茶文化博览园。
2、对云湖风景区已确定功能之市场评判 云湖北部，规划了五大功能区：
运动休闲度假区----高尔夫休闲度假区 古村落保护区 ----旅游集镇、古窑村落 商务休闲度假区----五星级会议中心
茶文化博览与体验----“茶文化博览园”、“风情茶苑” 佛文化旅游区 ------ “大觉寺” 功能市场价值评判
三种异国风情的茶文化体验馆 已在建 五星级国际会议中心 已在建 茶文化博览园 已在建 高尔夫休闲度假、五星级会议中心、大觉寺，三大功能，是目的性功能定位，它们每个功能都可以独立成市，带动相关人气。大觉寺这一特定功能，具有旅游资源价值，其它两项不
具有旅游资源价值。
古村落保护区、茶文化博览园，作为旅游市场来说，可以是一个景点，其旅游价值较低，不能单独成市而带动人气，只能作为旅游区的附属景点，起到锦上添花作用，旅游资源价值
较低。
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“Googel”一下，“百度”一下，全国大大小小的茶博园不计其数，最为有名莫过于驰名中外的“龙井”茶品牌的“杭州九溪龙井茶博园”；和以天观音闻名的福建安溪县的“安溪
海峡茶博园”。安溪县市委书记声称要打造中国第一、世界唯一、安溪专一的茶博园。 家门口常州金坛市就有“金坛茅山茶博园”，闻名的峨眉山有“竹叶青茶博园”。河南信阳市号称茶都，正在打造高水平的茶博园。作为福建省重点的武夷茶博园，地处崇阳溪畔度假区西南部，面向大王峰、玉女峰，占地9.8万平方米、总投资1.85亿，旨在以“浓缩武夷文化、展示茶乡风情”的主题，展现武夷山历史悠久的茶文化发展史。 中国的茶文化源远流长，号称茶都、茶乡的地方很多，各地都在建设茶博园，四川万源市以硒茶之都为由，投资1.8亿元打造世博园。可见：茶博园具有独特的人文生态、自然生态景观，但缺乏唯一性、充分性，旅游市场价值低。
如果以风景旅游市场价值来评判：原规划功能中，仅大觉寺一项功能具有极大的旅游市场价值。
、云湖风景区的区位 12
四、云湖风景区一期概念规划策划 1
云湖既是原来的横山水库，整个库区群山环抱，山峦起伏，万亩碧涛荡漾，绿色覆盖率达98%以上。水库中央有铜盆岛，岛上树木葱绿，与湖水紧密相连。云湖好似大自然赠与陶都宜兴的一块绿宝石，也是游人休闲健身的“天然氧吧”。云湖距宜兴市区约25公里，距宁杭高速10公里左右，距江苏S342省道（浙江S215省道）仅5公里。云湖对内与宜兴诸多风景名胜相连，与宜兴太华镇的竹海等自然风景区，可以构成一个大的循环游线路。对外可以与溧阳天目湖、常山竹海等联通。距上海、南京约在200公里，与其它苏南地级市更近。宜兴旅游休闲属于苏锡常旅游度假核心区的一部分，苏锡常旅游度假是目前长三角区域的主要旅游度假目的区。
溧阳天目湖因过度开发，目前“天目湖鱼头”的产地，主要出自云湖（横山水库）。又因云湖是宜兴市的主要饮用水水源地，为此，云湖的水质保护至关重要，云湖水域将不能进行旅游开发，更不能开展水上运动项目。
2、旅游资源市场价值分析
旅游资源的价值大小，通常看这个资源所具有的独特性、欣赏性、唯一性、奇特性等中的哪一项或几项组合。通常旅游资源表现成如下几种表现形式： 名山秀水：如中国诸多的名山（黄山、五岳、四大佛教名山等等）。 自然景观加人文文化：如四大佛教圣地，既是名山，又是著名的人文景观。
纯粹的人文景观：如各类寺庙、苏州园林、名人故居等，纯粹以佛教为主的人文景观如无锡灵山大佛、四川乐山大佛等、少林寺、杭州灵隐寺、镇江金山寺等。
古文明、古文化人文景观：如周庄、同里、乌镇、朱家角、南浔等千年古镇；安徽宏村、云南丽江等特色建筑古村落；广东的客家围龙屋、安徽徽州建筑群等特色建筑古村落。 各类古墓的古迹旅游：如秦始皇兵马俑，如各地发掘的千年古尸。
现代休闲商业旅游度假区：如以“天目湖鱼头”而带动的天目湖度假区；以度假村带动的上海太阳岛度假区；以千岛湖湖鲜为特色的千岛湖度假区；以农家乐而闻名的杭州梅家坞度假区；
以小龙虾而带动的洪泽湖、盱眙休闲度假热。
以名人、著名影视剧、绘画作品、政府的强力推广所带动的旅游度假区：如一幅双桥画使周庄闻名国内外；一部卧虎藏龙电影使得安吉竹海、常山竹海成为旅游热点；昆山巴城的大力宣
传使得仅占四分之一水面的巴城占尽阳澄湖大闸蟹产地的美名。
因此，旅游资源的市场价值大小，用一句话衡量就是看它的知名度的大小，知名度大的其旅游资源价值就大，反之不知名的旅游的市场价值就小。 自有资源丰富而著名：
如中国有 “黄山归来不看岳”闻名的安徽黄山，有“匡庐奇秀甲天下”著称的江西庐山，两座世界级的名山，还有道教崇奉的五大名山既“五岳”（东岳泰山、西岳华山、北岳恒山、南岳衡山、中岳嵩山），佛教的四大名山（四川峨眉、安徽九华、浙江普陀、山西五台），四大道教名山（湖北武当山、江西龙虎山、安徽齐云山、四川青城山，青城山尤为著名）。因历史的原因就著名、闻名，其旅游的市场价值特别高。
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挖掘资源加推广： 如周庄、同里等千年古镇，如宏村、丽江等特色古镇。其旅游市场价值的可持续性不高，有潮流属性，既某个阶段或时期，这个景点很热，过了这个风头会趋淡。 历史、政治地位特殊： 如灵隐寺、金山寺、黄鹤楼、南京大桥、外滩。由于具有城市名片作用，持续性很好，旅游价值大，未必是市场价值大。如外滩不收门票，完全公益性的。 为目的性旅游、休闲等特意打造的旅游区：如主题公园、新建寺庙等，随着这些新兴景点、区域的完美打造，也会形成持续的旅游市场价值，如常州恐龙园、无锡的灵山大佛、上海的欢
乐谷、上海的迪斯尼乐园、上海的热带风暴、苏州水上乐园。
根据现代人们生活需求而开发的新兴市场：如巴城吃阳澄湖大闸蟹，天目湖吃天目湖鱼头，上海新天地体验中西结合的夜生活文化。该类旅游市场价值的持续性也不高，因不同定位及业
态不同，持续性长短差别很大。如上海新天地要比天目湖具有更长的生命力。当然由于其商业模式的形成，商业成熟度会越来越高，因此，也具有较高的市场价值。
自然资源不够著名加上人为主题项目补充：如九宫山高尔夫、武夷山高尔夫、深证观澜湖高尔夫、上海临港高尔夫等。在满足特定阶层消费的同时，增加旅游资源的利用，使得目性的消
费与旅游资源联合发力。
3、云湖风景区旅游休闲市场价值思考
云湖自然资源的市场价值不高：云湖（横山水库）因其是宜兴市主要饮水源的特性，加之它是一个知名度不大的水域而言，其旅游资源的价值堪称一般，既具有自然生态资源景观，
但其缺乏登高一呼而百应的地位，与国内名山名川相比，不可同日而语。
大觉寺后劲可期：星云法师的在东南亚佛教界威望甚高，其号召力巨大。大觉寺因台湾佛光山国际法会的知名度，必将吸引大量东南亚游客，不久的将来，与无锡灵山大佛比肩，可
能性很大。其兴旺发达仅仅是时间而已，其旅游观光的市场价值很大。
茶博园、国际会议中心为旅游市场锦上添花：茶博园其自然景观价值虽大，但在国内已遍地开花，缺乏独立吸引游客的旅游价值，为此，其仅能成为旅游资源的附属功能。国际会议
中心是个目的性很强的消费功能，既是没有大觉寺，仅因其是宜兴唯一的建在自然景观不错的云湖旁边，是宜兴少有的五星级酒店，它必将成为宜兴下一个商务会议、政治会议、行业会议等的首选之地。为此，国际会议中心将会带来一定量的高端消费客群。不论是对旅游地而言，还是对未来的周边的商业，都将是高端消费者的聚宝盆，但其不会因高星级酒店而带动旅游热。
高尔夫度假村是特殊人群的聚集地：高尔夫运动，在中国已兴起多年，其鼎盛的潮流风头已过，正在进入稳定且理性的消费态势。高尔夫运动度假，现在已很难吸引大量游客，但它
可以提高某个旅游点的档次和知名度，会带动一定量的高端旅游与消费。高尔夫球场的设立，与常规旅游景点的配合，往往会起到1加1大于2的市场叠加效应。
高端度假村和高端别墅类住宅是打造旅游点的必然配置：凡是有知名度的风景区，都会集聚一定体谅的高端住宅开发，这些高端住宅消费者，是这个旅游风景区的最佳宣传员，是免
费的旅游向导和免费的组织游客的小旅行社。
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4、云湖风景区旅游市场定位（又称之为项目定位）
云湖风景区，应该是一个以普通的自然资源为背景，叠加一些目的性的旅游度假休闲功能的，新兴综合旅游度假区。打造成长三角区域性的旅游度假胜地，是无锡、苏州全国性旅游度假的补充，是宜兴旅游度假的一张新名片。其旅游市场价值等级是略高于宜兴善卷洞、张公洞、灵古洞等单一旅游功能的综合旅游度假区。
目前宜兴市正在打造生态宜居的生态宜兴，可以用对联描述为： 陶都洞府古阳羡 度假养生新宜兴
那么云湖针对宜兴，或者说未来的推广，其形象定位广告语为： 问陶观洞唯宜兴 品鲜度假数云湖
5、云湖风景区旅游功能定位（又称之为产品定位）
如前市场定位，云湖风景区的出路是打造综合性的旅游度假区，结合整个区域特点，以及其与上海、南京、无锡、苏州等主要城市的距离，其与所属宜兴市核心区的距离，建议规划如下功能区：
休闲旅游观光区：以目前云湖风景区一期的区域，打造风景区休闲商业、
旅游观光功能区。其业态主要包含：大觉寺旅游观光功能景点、茶博园旅游观光景点、宜兴风情商业街休闲购物度假旅游景点、企业野外拓展与青少年野外活动区。 高端居住度假区：以目前一期的部分区域，打造一些高端居住功能的社区（既低密度住宅）
运动度假区：以目前在建的“云水间”度假村，及已规划已将兴建的高尔夫度假区，两大功能区和业态为主。
旅游区综合配套区：以目前一期的部分区域，结合已存在的村落，建造一些公共配套商业（如银行、邮局、电信、少量办公等），和一些为园区配套的经济型商品房。
至于云湖风景区的整体，以及即将开展的二期规划，应在运动度假功能上进行强化，应在高端居住功能上予以强化，应在旅游休闲商业功能上予以强化。最终将云湖风景区打造成三大特点的旅游度假区：休闲观光到云湖、运动度假到云湖、烧香拜佛到云湖
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6、云湖一期规划范围地块分布图
本次一期规划范围内，共有九块地块。其中5#地块为已有村落，已进行整治改造，仅涉及香临路沿线的绿化规划；其中8#地块为佛文化广场，由无锡一家设计院设计，大觉寺已施工，部分已投入使用；其中6#和7#地块，分别为茶博园（含风情茶苑体验馆）、五星级国际会议中心，由上海现代集团华盖设计院设计，现已施工至结构封顶阶段。其它1#、2#、3#、4#、9#地块，为本公司具体规划地块。
7、A+J公司规划范围地块用地性质规划
1#地块：用于住宅开发，打造高品质的低密度住宅，产品为联排别墅和双拼别墅社区。地块土地性质建议为“住宅用地”。
2#地块：用于一期核心区风情商业街的打造，建议地块土地性质为“商业用地”。
3#地块：用于一期配套功能，包含配套商品房、配套商业、配套停车场三大功能。建议地块性质为“住宅商业旅游综合用地”。
4#地块：用于打造陶艺、绘画等名人名家工作室，建议地块性质为“居住用地”。
5#地块：为已存在的村落，本次规划仅规划沿香临路一则的30米宽的景观绿化。建议土地性质为“旅游用地”。 9#地块：该地块打造互动性更强的功能，规划为企业野外拓展基地或青少年野外活动基地。建议土地性质为旅 游综合用地。
五、云湖风景区一期分地块产品及业态定位
1、单一产品属性的地块产品定位
1#、4#、9#地块，产品相对单一。1#地块打造低密度的双拼、联排别墅社区；4#地块打造成独立别墅形态，融居住、创作、展示销售、艺术交流等功能为一体的综合体；9#地块规划为互动性强的企业野外拓展基地，或青少年野外活动基地，详细的规划需要未来经营者的参与。
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2、2#地块产品定位及商业业态定位 2#地块的旅游动线规划 如左图所示，设计成东南向的 一条主轴和一条附轴。 在主轴方向或附轴方向均设 计多个组团发散节点，以延长旅游 线路、增加旅游趣味性、神秘性。 2#地块商业业态规划： 在2#地块，打造具有多业态 的风情街。摒弃常规业态集中组团 的做法，而是将不同业态打乱，看似无章，实则有之的做法。将建筑 物镶嵌在一条主轴线的两侧。 主要业态： 餐饮（品尝湖鲜、宜兴农家乐） 为第一大业态； 宜兴陶瓷、茶叶、土特产等销售为第二大业态； 家庭旅馆、度假村为第三大 业态 休闲娱乐（足浴、洗浴、 夜 总会等）为第四大业态，沿香临路 布置，使其淹没在高大树林之中。
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