052综合维修操作规程

综合维修操作规程

1.0

目的

规范工程部维修操作规程 2.0 范围

天津澜府项目工程部 3.0 职责

3.1 工程部经理负责检查本规程的实施。 3.2 维修工严格按照本操作规定执行。 4.0 程序 4.1 维修操作 4.1.1土建部分的维修 4.1.2墙和顶棚维修 4.1.3修补发丝裂缝

(1)沿裂缝清除表面涂料及腻子，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。 (2)用粘贴砂布带干后按工序刮抹腻子打底，待干后补刷面层涂料。 4.1.4修补一般裂缝

(1)沿裂缝用工具将两侧基层凿成内八字口，直至不见原裂缝，清除涂料。 (2)用水将裂缝基层表面彻底湿润后，涂刷水泥结合层。 (3)准备足够的膨胀水泥，调成半干湿状，并及时使用。

(4)用抹子或刮腻刀将补缝材料完全填入裂缝内，抹平压光，然后清除表面多余的补缝材料。

(5)补缝材料干燥后，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。 4.1.5补小洞、小孔

(1)对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑，可用腻子、墙板灰或其他合适的填充材料进行填塞。

(2)填塞洞孔前先清除孔隙周围酥松的灰泥，并将孔隙边缘区浸湿。 (3)填塞洞孔后，在修补面上先刷一道底层涂料，然后再涂表面涂料。 4.1.6修补大的孔洞

(1)先剔凿墙面孔洞周围酥松的基层，清扫冲洗干净，用与基层相同质地的材料进行

嵌填。

(2)为避免嵌填物达到一定强度后，抹灰层产生收缩裂缝，剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上。

(3)清水湿润基层，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。等修补的部分凝固干燥后，刮腻子打底，干后用砂纸打磨，分别喷刷二道表面涂料。 4.1.7更换地面或墙面瓷砖、瓷片

(1)剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。 (2)涂抹水泥结合层。

(3)使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺107胶均匀吐沫在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平，划去砖缝多余泥浆。 (4)必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片。 (5)修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。

(6)对于外门窗周围瓷砖的修补，把需要更换的瓷砖进行凿除（含结合层），在门窗口或接触处基层，为防止渗水常需涂抹防水涂料。 4.1.8更换外墙面、地面马赛克

(1)清除破损、脱落的马赛克及其结合层。 (2)将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层。 (3)按损坏大小裁减后在马赛克背面涂抹结合层。

(4)手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位，后用平板拍打平整，与原墙平直。粘贴约4小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸湿透，并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。

4.1.9 地下室墙体堵塞 4.1.10堵塞不漏水的孔洞

(1)较大的裂缝，必须用凿子和手锤凿成楔形槽，灰尘和混凝土碎必须清除干净。 (2)将裂缝用水浸湿。

(3)用1：3干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内。 (4)填补材料要保持湿润，并养护3天。

(5)以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其效果比灰浆好；拌和后抹在需要修补的部位（半小时要用完），半小时用湿手揩光面。

4.1.11塞漏水孔洞

(1)将孔洞向下剔口并除去灰渣。 (2)堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。 4.1.12修补损坏的人行道和车道

4.1.13如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥进行修对于大面积损 坏的修补，采用用

混凝土。

(1)将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉。

(2)用凿子将坑底彻底凿毛（注意要戴上护目镜），破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿

形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷锄干净。 (3)将要修补的砼表面浸湿（但不能太湿）。

(4)在表面涂一层厚厚的硅酸盐水泥浆，并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填入坑内，并将其捣实，填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。

(5)用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细抹一遍。养护6 天。（人行道在养护期间不得让人行走）。

4.1.14人行道或车道上裂缝修补

(1)清除松散碎渣。将裂缝掏凿成凹齿状。 (2)浸湿要浇捣的裂缝。

(3)浇捣1：2：2干硬性硅酸盐混凝土。 (4)养护6天。

注：如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时，可用1：3水泥砂浆加107胶进行修补；如果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除，并用新拌砼填实。 4.1.15开裂墙体和地面修补

(1)用冷錾将墙体的松散部分凿开1英寸深,将该部位表面掏凿成凹槽,用刷子将松散灰砂刷除干净。

(2)用水将需要修补的部位彻底浸湿。

(3)用1：3水泥砂浆（稠浆）填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护6天。 (4)修补地面同墙体，养护48小时后，用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。 4.1.16修补损坏的踏步

(1)将损坏部分剃凿，直凿至坚实的砼层为止。 (2)用刷子将其表面的碎散物刷除干净。

(3)用水将露出的部分浸湿。

(4)如果踢脚的边缘损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。 (5)用水泥浆涂抹，并用1：3水泥砂浆将其填满，抹平后养护6天。 4.1.17修补抹灰层 4.1.18修补抹灰层裂缝

(1)用小刀或刮刀插入裂缝，以探测需用灰膏深度。

(2)用锤子和錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽，以便将新入的灰膏“固定住”。 (3)刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝浸湿。 (4)用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。

(5)如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层，就要在裂缝处多填入一些灰膏，待灰膏干燥15分钟后，再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。

(6)每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水，对其进行湿养护，持续三天。 4.1.19修补大面积抹灰层

(1)将损坏的抹灰层面从墙体上刮除。

(2)彻底把混凝土或砌表面弄洁净。对于砖砌体表面，要先从砖缝剔出1/4英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗；对于光滑的砼墙面，要用凿子将墙面凿毛。将抹灰基层用水润湿。

(3)在第一遍抹灰开始凝固，但尚未硬化时，就要进行水平刮毛，以便于第二层抹灰相结合。

(4)待第一遍抹灰已充分凝固，并有足够强度承受自身及第二遍抹灰层的重量时，即可进行第二遍抹灰。通常，第二遍抹灰要在第一遍抹灰之后4-5小时才能进行。为保证第一遍抹灰层具有一定的湿度，要不时均匀地抹灰面洒水，直到准备进行第二遍抹灰为止；在进行第二遍抹灰之前，还要将第一遍抹灰浸湿。

(5)用力将第二遍抹灰抹压到墙上，用一直尺将其刮平并抹光。第二遍抹灰约1/4英寸厚，在其开始硬化时，再用抹子细压一遍，抹完灰后，隔天才进行养护，养护持续一天。

4.1.20维修渗水外墙

(1)窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌粉，向外留有汲水坡度。

(2)外墙渗水部位采用喷浆或刷浆修理；在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布防水胶涂贴，再用机械喷涂水泥砂浆面层。

(3)水面积较大时，可满涂防水涂料。

(4)墙、板接缝处渗水，可用预制氯乙烯胶泥要嵌缝。先开凿、清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。

4.2 修理门窗

4.2.1检查门窗的附件是否齐全。 4.2.2检查有无配件损坏。

4.2.3更换配件，将门窗反复开启数次，检查是否有异声及不灵活之处，以达到开关自如

的目的。

4.2.4提请用户注意：需定期往转动部分加油。如门窗有损坏，不要轻易动，以免发生不

必要的意外。 4.2.5换锁（木门、铁门）

4.2.6拆下门锁，检查锁坏在何处，如能修理，及时修理，如锁不能使用即更换新锁。 4.2.7锁装上后，查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关，查看是否灵活。 4.2.8提醒业户不要用匙钥匙乱扭锁，防止锁内部件损坏，造成无法使用。 4.3. 电的维修 4.3.1业户家里无电

4.3.2分析原因，业户家里没电可能由下列几种原因造成：

①线路停电检修。 ②用户总开关烧坏。

③因业户使用的电器设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。 ④进户线与接线端子接触不牢。 ⑤电度表烧坏。 4.3.3维修程序：

a)若属①中的情况，应向业户说明停电原因。

b)针对②中的情况，首先断开电源开关，检查业户用电设备及使用现场，看线路是否出现短路、负荷太大超过电源保护开关容量、接线端子接触不良长期过热烧坏所致。将业户房内用电设备从插座上的插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况。若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。 修）

c）针对③中的情况，首先将与跳闸的保护 开关有关的电器设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一讲电气设备接到电源上，直至找出故障跳闸原因并解决。

d）针对④中的情况，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可恢复送电。

e）针对⑤中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因烧坏，可更换由供电局认可校准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。 4.3.4验电

当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。 4.3.5插头无电

4.3.6分析原因：插头无电可能由以下原因造成：

a 由于外界因素引起的人为停电，如检修线路操作。

b 由于用电设备内部故障原因，当把用电设备插入插座上瞬间，造成线路短路；或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。 c 因为频繁插拔操作造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。 d 线路出现断线。

4.3.7插座线路送电后，用验电笔验电，再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。 4.3.8住房门铃不响

4.3.9分析原因：门铃不响可能由以下原因造成。

①电池使用时间过长，电力不足。

②因电源极板受空气侵蚀生锈，或被电池中渗漏出的电解液腐蚀，而使门铃断电，铃不响。

③线路问题造成铃不响。 ④门铃开关接触不良。 4.3.10维修程序：

针对①中的情况，则需换上新电池。

针对②中的情况，则取下门铃盒，用砂纸将电源极板两侧的腐蚀物去掉，调整电源极板，使其与电池接触良好。

针对③中的情况，则用万用表检查门铃开关到门铃的线路是否出现断路或是门铃

本身线路有故障，需修理或更换，排除故障后，方可恢复门铃的正常使用。 针对④中的情况，修理或更换门铃开关。

4.3.11检验：维修完毕后，反复试用几次，直至达到预期效果。 4.3.12灯不亮

4.3.13分析原因：灯不亮可能由以下原因造成。

①灯内灯丝烧断。 ②灯泡与灯头接触不良。 ③电源保险丝熔断。 ④电源开关接触不良。 4.3.14维修程序：

针对①中情况，将电源开关断开，用万用表检查灯丝是否烧断，若烧断则换上同一电压等级的灯泡。

针对②中情况，将电源开关断开，用万用表检查确认灯泡是好的，将电源开关断开，用验电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装与灯头上，接触牢固后方可送电。

针对③中情况，将电源开关断开，用万用表检查照明线路有否短路或断路现象，故障排除后，更换保险丝，方可送电。

针对④中情况，检查电源开关接线端子接线是否牢固，用电笔观测开关输出端，在开关断开与合上时输出端是否有电，从而验证是否电源开关本身故障造成，应及时更换开关。检验：故障排除后，合上开关3次，看灯泡发光是否正常。 注：上述维修过程只限于一盏灯发生故障，若某个单位内灯（二盏以上）都不亮时，首先检查电源开关是否断开，用万用表检查线路是否出现断线或短路现象，然后逐一将故障排除，确认线路正常时，方可送电。

4.4. 水的维修 4.4.1 楼上水漏到楼下

4.4.2 检查楼上何处漏水下来，如是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通；如是马桶漏

水，应及时检修楼上马桶，其他地方漏水，都应及时处理。 4.4.3 维修完毕后48小时跟踪查看，看是否还有其他地方漏水。 4.4.4个别楼层停水

4.4.5先查清停水位置，关闭总阀，用工具拆开支阀，取出滤网，清洗滤网后，装回滤网

和支阀，打开总阀供水。 4.4.6做好跟踪，检查各业户是否有水。 4.4.7维修墙内水管

4.4.8先查找原因：关好室内用水阀门，查看水表是否转动，如转动说明墙内水管破漏。 4.4.9维修时先关水表前的总阀，后打通漏水处墙面瓷片，取出破漏水管。 4.4.10装入新水管。

4.4.11打开总阀后看是否漏水，如无漏水，补好水泥，再重新贴上瓷。

4.4.12维修完毕，关闭房间内所有水阀门，看水表是否转动，并做24小时跟踪检查。 水龙头漏水

4.4.13检查漏水情况，拆下水龙头，检查内芯栓，如是内芯断裂应更换。 4.4.14如果是内芯橡皮过小或破损，应更换。

4.4.15如果是水龙头自身有沙眼而漏水，应更换水龙头。 4.4.16维修后，应反复开关水龙头数次，使其开关自如。 4.4.17开关、接头漏水

4.4.18检查开关，接头何处漏水，如有破损情况，应及时检修。 4.4.19修不好，要及时更换开关或接头。

4.4.20维修完毕后，水管加压，反复开关数次，看是否漏水。 4.4.21洗脸（菜）盆漏水

4.4.22先检查何处漏水，如果是存水弯头管处漏水，应马上检修此处，先拆下存水弯管，

检查两接口处是否是有破损情况；如有必要，则更换弯管，或用水中胶和生料带密封破损处，以达到无漏水为止。

4.4.23如过软管断裂、漏水，应及时更换软管，并把接头处接好。

4.4.24如是水龙头（水咀）或接头漏水，先检查水龙头（水咀）或接头处是否有破裂损

坏情况，如有破裂损坏情况，应及时换上新水龙头（水咀）或接头，并用生料带密封此处。

4.4.25如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。

4.4.26在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的。在水泥凝固以后（约需四小

时），再在周围泡水检验。

4.4.27洗脸（菜）盆堵塞先用抽子试通，不通时再查明堵塞原因。 4.4.28取下存水弯倒掉杂物后，装好存水弯。

4.4.29如再不通则打开检查口，用疏通机疏通，再用水试通直至通畅为止。 4.4.30维修完毕后，把脸（菜）盆的水储满后再排放，使之畅通为止。 4.4.31马桶堵塞及漏水 4.4.32堵塞

a)用皮吸疏通马桶

b)如堵塞用铁丝或细钢筋勾出堵塞杂物直至通畅为止； 盖好检查口，放水冲洗，能正常使用；

4.4.33漏水

a)先检查漏水情况：如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取出马桶，查看连接件及胶泥圈是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥或玻璃较密蜂马桶的四周（12小时后可以使用）。 b)维修完毕后，放水看是否漏水。 4.4.34浴缸堵塞和漏水 4.4.35堵塞

a)如堵塞部位在室内，则用疏通机疏通，再用水试通至正常为止。

b)如堵塞部位在室外，则取下窗花，系好安全带出到室外，打开检查口取出杂务，用水试通直至正常。

c)如排水管漏水，打破瓷片，取下排水管重新安装，试水后不漏为止。

4.4.36维修完毕后，打开水龙头往浴缸内放水，查看是否排放。往浴缸内放水到一定水

量后，存放5分钟再排放，查看相关位置有无漏水。 4.4.37疏通地漏

4.4.38先用抽子试通，若不通则打开检查口检查，清理杂物。 4.4.39仍不通时再使用疏通机是直至通畅为止。 4.4.40用水试通到正常使用。 4.4.41维修电器

注：业户用电器一般以业户送外维修为主（以下为修热水器为例）。 4.4.42修热水器 4.4.43热水器不出火

a)看是否气源关闭

b)关气、取盖、检查打火器、电磁阀、微动开关等。

c)查找原因后修好。 d)装盖、装手柄。 e)开气打火正常使用。 4.4.44不出热水

a)先关冷水，检查热水阀门。 b)如阀门内芯坏换阀门芯。

c)装入新阀门内芯后。打着火后先开冷水阀门，后开热水阀门看是否有热水出来。 d)如无热水出来，在关好所有阀门后，再拆开热水器清洗过滤网。

e)维修完毕后，反复打火数次，使之点火正常；反复扭动水阀门数次，使之开关自如。

4.4.45业户门铃不响的处理方法

a工程维护部负责对住房门铃不响进行维修。

b维修工人必须在接到《维修服务单》后15分钟内上门维修。

c如对讲机不振铃和对讲机不传话，即可确定对讲机已坏掉。其维修方法是把对讲机拆开，逐一检查里面的五条功用线是否脱落或接触不良，并重点检查振铃是否断掉，问题查出后用焊锡将松脱线焊固好即可。

d主机故障的维修方法：将主机拆开，检查“主机输话线”是否脱落和主机机芯是否烧掉，问题查出后，可在主机“公共线”与“主机输话线”之间加一个电阻或将主机机芯更换即可。

e如业户对讲机开不了门，其维修方法是：

将主机打开，对“开门线”拆下，然后再将“开门线”搭在原固定片上，这时若有开门声音，则可断定此单元有一户对讲机已坏，最后将这家坏对讲机查出修好或更换掉即可。

f防盗锁（磁吸锁）的电磁线圈被烧掉，维修时将其重新更换即可。 5.0 相关记录

5．1《公共设施维修记录表》„„„„„„„„„LW/SS.054 20120505 A/O