前期开发部管理制度

第一部 前期开发部职能、岗位编制与职责

一、部门职能 一级职能 土地储备与开发，所有项目全程开发跟踪 二级职能 土地投资 息跟踪机制； ◆土地政策和房地产开发政策的跟踪掌握； ◆项目开拓信息收集、跟踪、分析和报告； ◆开发条件踏勘调查； 三级职能 ◆对重点区域市场及全国热点地区土地供应及开发情况建立信 ◆土地权属、规划调查； ◆项目前期可行性研究报告； ◆《土地出让合同》签订； ◆土地储备，包括招拍挂、一级开发、项目收购。 一级开发 以京津地区为主的： ◆一级开发政策的跟踪掌握； ◆一级开发管理部门关系的建立； ◆一级开发申报并跟踪审批； ◆一级开发的投标； ◆一级开发实施方案编制（委托、自行等）。 开发手续 ◆负责控制性详细规划调整和修建性详细规划的申报审批； ◆北京项目：土地出让金交纳、土地证办理；工程规划许可证办理及该阶段之前所有相关专业口咨询、申报与审批；市政工程条件调研组织与报告；参与方案设计审核；主协调规委、国土局、发改委、建委及各专业口等政府部门的关系； ◆外地项目：负责指导审定方案或用地规划许可证之前相关手续，之后协调监督、办理及监管开发进度，全程跟踪控制。

二、岗位设置与编制 定编5人 部门名称 前期开发部 岗位名称 1、经理 直接主管 岗位编制 1人 总裁助理 说 明 设岗内部置位部门2 土地开发岗 3、土地储备岗

三、岗位职责

部门经理

2人 2人

◆ 根据集团总体计划，制定本部门工作计划，全面负责前期开发部各项业务工

作；

◆ 负责全面跟踪反馈房地产相关新政策法规，并组织学习研讨； ◆ 对京津两地的土地开发情况及供应建立明确的信息跟踪机制； ◆ 根据集团发展需要，储备、洽谈新项目；

◆ 会同投资发展部对新项目进行可行性研究，出具部门的可行性意见； ◆ 与投资发展部组织各类新项目合作协议的草拟及审核，协调相关其他部门与合作方接洽；

◆ 制定一级开发各项策略，指导部门办理土地一级开发相关的各类手续； ◆ 编制一级开发招拍挂竞标文件，负责土地上市交易全过程手续办理； ◆ 指导部门人员办理控制性详细规划研究工作及相关手续； ◆ 协调投资发展部组织项目可行性研究报告的制定； ◆ 协调维护各委办局良好的业务关系； ◆ 协调与其他职能部门业务工作；

◆ 组织办理用地规划许可证之前以及方案审批各项相关开发手续。在京项目负

责办理建设工程规划许可证之前的各项相关开发手续办理，组织编制市政工程条件调研报告（指导协调包括开工证、销售证、竣工备案等后期全部手续办理工作）；

◆ 外地项目：负责指导监督，用地许可证之前的各项手续办理。了解当地开发

程序、相关政策、审核开发计划、分析节点问题、审核各项经济技术指标。指导、监督包括用地规证、工程规划许可证、开工证、销售证及竣工备案的全部手续办理工作；

◆ 组织集团前期开发工作向项目公司的移交对接，并指导、协调、监控各项目

公司后续开发工作；

土地储备岗

◆ 负责对项目前期开发工作过程中的工作协调； ◆ 组织土地权属，规划状况，开发条件调查；

◆ 编制一级开发实施方案，办理土地一级开发的相关手续的总体协调； ◆ 组织实施一级开发建设，协调验收上市；

◆ 办理项目规划相关手续，取得修建性详细规划批复、规划意见书、设计方案

审查、规划用地证、工程规划许可证等

◆ 在项目报建阶段，负责与相关设计院及审图单位对接工作 ◆ 协助部门经理进行新项目信息收集

◆ 根据部门要求负责与项目公司的开发对接业务 ◆ 部门经理不在时，代理部门经理职责 ◆ 完成领导交办的其他工作

土地开发岗

◆ 负责某一项目开发相关手续 ◆ 参与地盘接收、关系接洽 ◆ 负责环评、交评的审批工作

◆ 负责文物、园林、环保等专业性审批工作 ◆ 负责人防、消防、地震等行业管理部门的审批工作 ◆ 负责项目相关的定线、测绘等相关工作

◆ 负责项目发改委立项、开工计划审批工作和工程档案登记 ◆ 完成领导交办的各项具体工作

◆ 根据部门要求指导各项目公司办理规证以后的各项开发手续 ◆ 做好所属工作范围内资料的整理和归档工作

◆ 负责项目周边市政源口条件的资料调查、分析（上水、雨污水、燃气、电力、

热力、电信、道路交通组织等）

◆ 负责项目红线内基础资料的调查与汇总（现状、地下管网、规划中的管网、

地上物情况统计等）

◆ 负责编制市政工程条件调研报告

◆ 负责对接项目公司并参与审查红线内外市政工程设计方案，就其规范性、合

理性、经济性进行分析并提交相关报告 ◆ 负责市政工作所有相关手续的办理

◆ 负责与项目公司对接有关市政问题的业务。

◆ 负责对接项目公司做好各项目市政工程接通、移交工作（含技术资料） ◆ 做好所属工作范围内资料的整理与存档工作 ◆ 完成领导交办的其他工作

第二部分 前期开发部管理制度

第一章 项目取得阶段管理办法

开发项目的取得有以下几个途径：收购项目公司、实施一级开发并参加国土部门组织的公开招标挂牌拍卖、项目转让、法院的公开拍卖等方式。在项目未能签订土地出让合同、交纳出让金并办理国有土地使用权证时都视同开发项目未能取得，在此阶段，无论不论土地以何种途径获取，必须完成前期可行性研究，并提交股东进行投资决策。

在项目的投资决策获得集团批准后，开展各项工作，使得项目在已经编制的计划内取得，签订出让合同，交纳出让金并取得国有土地使用证。

一、可行性研究与投资决策

1、参与集团项目初期调研，了解项目的土地权属关系，尽力收集整理所有信息资料；

2、了解分析项目（或土地）的历史沿革及政策背景，进行政策手续节点分析； 3、通过审批部门咨询项目（土地）的相应开发政策，提出开发审批工作节点分析，对开发工作做出合理评价；

4、了解原开发投资方股权（或投资）结构，深入了解所有的债权债务状况及相关的历史遗留问题；深入了解新项目（土地）权属（纠纷）状况及拆迁等相关问题；

5、实地踏勘，收集清理新项目已办理的所有审批手续，了解新项目市政、交通、环保、文物、消防、人防、园林等各行业主管部门相关政策和意见； 6、了解控制性详规及审批部门的意见，提出开发阶段性计划方案；

7、协助投资开发部，汇同项目管理部、计划财务部结合开发方案，进行项目成本估算、经济论证；

（1） 协同投资发展部进行区域市场调查与分析，价格估计与销售期分析； （2） 规划设计部项目区域产品技术特征调查，项目概念方案与工期估计；

（3） 计划财务部成本估算、投资估算以及经济效益分析； （4） 人力法务部汇同法律顾问提供法律审核意见；

8、汇齐所有基础资料，协助投资发展部按照《项目前期可研性研究报告》的模板标准编制项目前期可研性研究报告。 10、参与项目协议的谈判，直至相关协议签订。

二、土地一级开发

1、 取得一级开发的土地合作或者以股权收购方式取得一级开发项目后，首先应

委托专业公司进行项目的各类测绘，同时，取得村镇两级政府同意进行一级开发的函；

2、在项目没有控制性规划的情况下，委托相关设计院对项目进行控制性规划的

编制；

3、在项目的控制性规划编制完成后，协调规划管理部门，使得项目的控制性规

划通过批准；

4、为编制土地一级开发实施方案准备各项基础资料； 5、向国土管理部门提出正式的一级开发申请；

6、根据集团公司的要求，结合项目的实际情况编制一级开发实施方案，并使得

方案得到国土管理部门的批准；

7、协调项目参加国土管理部门召开的一级开发联席会议，通过直接授权或间接

授权取得项目的一级开发权利；

8、取得项目的一级开发联席会议纪要，并根据纪要，与相关部门配合，委托专

业公司完成项目交通、环保、文物等前期咨询工作；

9、完成以上工作后，依据会议纪要编制可行性研究文件，向发展改革管理部门

提出项目的立项申请，并获得项目的立项批准文件；

10、根据项目的立项批准文件，向规划管理部门申请规划条件，并取得规划条件

批准文件；

11、与国土管理部门签订土地一级开发合同，实施项目一级开发实施方案，在其

他部门的配合下组织实施土地一级开发建设： （1）与规划设计部配合，组织大市政工程设计；

（2）向拆迁批准管理部门申请拆迁许可证，自行或委托相关拆迁服务单位对

项目进行拆迁方案的编制并进行拆迁实施，直至项目达到宗地红线内场地平整；

（3）配合项目管理部，对项目的大市政进行建设，并达到规定的项目市政条

件；

12、在项目到达要求的项目一级开发验收条件后，协调国土管理部门组织一级开

发验收并通过验收使得项目进入土地储备库；

13、从土地经营角度审视项目（土地），利用一级开发、控规调整，上市交易过程中的政策空间，结合集团资金状况，使土地加快增值。同时，发挥规划、设计、管理等集团优势，进一步增大土地附加值，为再上市交易或搭建资金平台做好基础工作。

三、股权收购项目

1、 配合投资发展部组织项目股权收购谈判，在人力法务部的支持配合下草拟股

权收购合同；

2、 审核项目所取得的各类协议、批准、核准文件和其他各类项目资料的完整性、

有效性；并协调人力法务部、计划财务部，审核行政、财务资料的完整性、有效性，并向总经理及董事会提出收购建议；

3、 董事会批准收购后，组织进行合同的签订，并实施公司交接： （1） 组织项目公司控制性印章、证照、审批文件等资料的交接； （2） 组织有效合同，业务关系的交接； （3） 负责宗地交接；

（4） 人力法务部进行工商登记变更； （5） 计划财务部配合转让款的支付。

4、在项目交接完成后，如项目必须进入一级开发程序，则按照一级开发程序推进项目进行，如项目已经完成一级开发，则按照二级开发的程序推进项目进行。

四、项目转让

1、 配合投资发展部组织项目转让谈判，在人力法务部的支持配合下草拟股权收

购合同；

2、 审核项目所取得的各类协议、批准、核准文件和其他各类项目资料的完整性、

有效性；并协调人力法务部、计划财务部，审核行政、财务资料的完整性、有效性，并向总经理及董事会提出项目转让收购建议； 3、 董事会批准收购后，组织进行合同的签订，并实施公司交接： （1）组织项目公司控制性印章、证照、审批文件等资料的交接； （2）组织有效合同，业务关系的交接； （3）负责宗地交接；

（4）计划财务部配合转让款的支付。

4、编制或委托编制项目转让评估报告，报国土管理部门进行审核并批准转让行

为，取得项目转让登记表；

5、依照政府规定的转让价格交纳相应契税及政府规定的其他各类费用； 6、重新为项目办理国有土地使用证； 7、重新为项目办理规划意见变更； 8、重新为项目办理立项变更；

9、变更其他政府要求变更的各类政府核准或备案文件；

10、按照公司的项目规划，重新办理或变更建设工程规划许可证。 后续工作参照其他章节的相关管理办法。

五、法院拍卖

1、审核项目所取得的各类协议、批准、核准文件和其他各类项目资料的完整性、

有效性；并协调人力法务部、计划财务部，审核行政、财务资料的完整性、有效性，并向总经理及董事会提出拍买建议；

2、董事会批准后，协调项目拍卖公司对项目竞买，直至取得项目； 3、在可能的条件下，争取有利条件，取得项目协助执行通知书；

4、在项目交接完成后，如项目必须进入一级开发程序，则按照一级开发程序推

进项目进行，如项目已经完成一级开发，则按照二级开发的程序推进项目进行。

六、土地招拍挂

建立良好的搜集招标挂牌拍卖项目的信息情况，及时反馈京津两地的信息，在得到良好的项目信息的情况下，对项目进行分析，每月出具分析报告； 对项目进行初审，对符合公司发展的项目进行详细研究，并提交管理层； 协调机关政府部门的关系，了解竞争对手情况；

准备各种招标挂牌拍卖所需要的资料，汇同财务部门，对所需资金做出明确计划，并报请实施；

向国土管理部门提出投标申请，交纳保证金及政府要求的其他资料，取得招标挂牌拍卖文件；

对招标挂牌拍卖文件进行研究，拟定出招牌挂计划并报请总经理批准； 按照公司已经拟定的项目招牌挂计划参与招牌挂，直至取得项目；

取得项目后，按照经拟定的项目招牌挂计划，交纳出让金，为项目办理国有土地使用权证。

第二章 项目建设阶段管理办法

在项目与国土管理部门签订了土地出让合同后，项目进入建设阶段。该阶段主要是配合规划设计部对产品按照公司的计划进行规划设计，办理相应规划批准文件，并着手施工前准备工作，直至项目施工开始直至项目施工完成，委托物业，办理入住，分割产权等过程。

一、规划设计阶段

原则上，在建设工程规划许可之前的各项手续，以前期开发部主导办理，规证以后手续前期开发部做指导监督，控制性办理。集团与项目公司的开发工作衔接，由分管前期开发部总裁助理与项目公司总经理负责对接。

1、 签订《土地出让合同》，分析土地出让金及基础设施费构成，提出合理缴纳方案。对处理过程遗留问题对项目公司做出合理安排。办理《土地使用权证》过程中，对所有技术指标进行严格审查。结合集团贷款抵押等方面的具体要求做出处理。

2、 按照集团对项目的定位，分析控制性详细规划中各项经济技术指标，确定控规调整方案，过程中重点关注市政、道路、河湖、配套、文物等，对方案产生重大影响因素。在控规调整过程中，充分利用集团内、外部资源降低运作成本，按时达到集团及股东对项目的基本要求。

3、 办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》过程中，及时做好测绘、勘探、钉桩、放线验线等项（准备）工作，不应由于前置工作不到位而影响各类规划批准文件的办理。

4、 按照集团控制成本的要求，在人防、消防、园林及计划等行业审批环节，充分利用集团内、外部资源，发挥开发部门技术优势，实现合理、合规、省钱、省时的目标。不得擅自接受各种合作单位的推荐，遇事及时上报主管领导。 5、外地项目总经理应为开发工作总协调人，集团前期开发部有权向总经理提出建议、反映问题，并有权通过其了解处理结果。总体上讲，审定方案之后的工作是指导、参与、监督办理，并关注各阶段的经济技术指标，审查监督开发计划执行情况，协助指导关注节点问题的解决，了解跟踪相关各方面工作，直至项目竣

工验收。

（1）前期开发部组织项目管理部，规划设计部等部门制定分析、论证各项经济指标、规划条件，提出控规调整阶段性计划，及关键节点问题分析和建议。 （2）参与外地项目控规调整工作。实施过程监督其是否符合集团及股东利益，及合法性、合规性；监督其相应工作计划的执行情况。

（3）意见书及审定方案阶段（或相对应阶段），要求项目公司及时上报审批前后的意见书及审定方案，审查其是否符合集团及股东利益及项目定位，各项经济技术指标是否符合要求。对方案的道路、交通、消防、市政、生活配套、园林合理性、经济性、合规性组织论证并提交报告。

（4） 督促指导项目公司开发人员制定项目开发计划及开发流程。了解开发节点情况及解决方案，参与制定《项目开发经营计划》

（5）《用地许可证》及规划许可证阶段，重点关注项目公司开发计划执行情况。对比意见书及审定方案许可证中的各项经济技术指标，及设计有无调整及调整幅度，了解调整原因并对结果做出评价。

（6）竣工验收及入住阶段。根据项目经营开发计划，了解当地竣工验收相关政策法规，督促项目公司提前启动竣工验收各项手续办理工作。

（7）指导、监督项目公司，按照集团档案管理规定，及时建立开发技术档案并组织检查落实情况。

二、工程建设与销售阶段

1、 对项目公司做好工作移交工作。安排好于项目公司的对接工作。做到“送一程”，明确对接人及未尽事宜办法，实行“无缝对接”。

（1） 按照集团职责办理建设工程规划许可证后，根据集团总体安排项目公司进

行交接、配合。

（2） 将所有建设工程规划许可证前的开发资料复印件汇总成档，填写资料交接

清单，与项目公司进行资料交接，双方签字认可。（见〈开发资料交接确认单〉）。

（3） 组织项目公司有关人员在项目现场进行宗地交接，告知项目公司四至范围

及桩点位置、地上物建筑情况，双方办理宗地交接手续。(见〈宗地交接确认单〉)。

（4） 配合项目公司召开项目进场协调会，双方就项目情况进行前期业务交流告

知项目规证前的办理情况，解疑答惑。

（5） 开发工作所涉及的外部关系的对接，开发工作计划的对接。 （6） 衔接过程中要求不留死角，实现无缝对接。

2、 协助监督项目公司办理《施工许可证》，根据集团要求，关注开竣工时间等技术指标。协助项目公司办理招投标手续，对招投标文件相关技术指标进行审查。督促项目公司做好开工范围的拆除清理工作。

3、 按照集团要求，协助项目公司按时办理预售手续。指导督促项目公司处理好预售手续办理过程出现的各类问题，重点关注测绘、预售面积等直接影响集团利益的方面。

4、 项目施工阶段，前期开发部主管人员应了解现场工程测绘内容，指导、协助解决项目公司遇到的开发相关问题（如测绘、验线等）

5、 市政规划及行业管理部门审批手续报批工作，应按计划要求按时、按质完成。对市政方案及外线源方案等，一些影响成本较大项目，需组织项目公司及集团相关部门做专题论证。市政设计阶段，需参与规划设计部及项目管理部的市政方案论证会。小市政综合设计阶段在考虑降低成本同时，做到合规性与可实施性并重。协助项目公司做好竣工验收接通工作。

6、对于外地项目，在项目公司办理《施工许可证》及《预售许可证》阶段，关注各专业口征求意见工作，市政设计（含大市政及小市政综合设计）、审批进度是否符合项目开发进度。关注开竣工时间、测绘等节点性工作。

7、指导、监督项目公司，按照集团档案管理规定，及时建立开发技术档案并组

织检查落实情况。

三、竣工验收及入住阶段

1、 协助监督项目公司，办理规划等行业管理部门验收手续，协助办理质检部门的验收备案手续。督促项目公司提前做好环保、消防、规划、交通等分项验收工作及测绘等前置工作。

2、 按照竣工验收工作流程进行工作部署。

3、 对于外地项目，根据项目经营开发计划，了解当地竣工验收相关政策法规，

督促项目公司提前启动竣工验收各项手续办理工作。 4、 按照竣工验收工作流程进行工作部署。

第三部分 前期开发部工作流程

一、前期开发部工作基本工作流程

获得土地二级开发权所有项目交 通 影 响评 价 批 复环 境 影 响评 价 批 复日 照 分 析报 告用 地 钉 桩 成果 通 知 单修 建 性 详 细规 划 批 复取 得 建 设 用 地规 划 许 可 证 初 步 设 计本地项目工 程档 案登 记年度计划消防审批人防审批园 林审 批地 震审 批外 部 市政 配 套审 查 文件办 理 工 程 规划 许 可 证取 得 初 步 设 计审 查 意 见 办 理规 划验 线领 取 建 设 工 程 施工 许 可 证 申 请 表项目公司交 纳 新型 材 料专 项 基金协 助 施 工 图 设计 施 工 图 审 查办 理 监 理 单 位施 工 单 位 招 标办 理 质量、安全监 督登记签 定 监 理 合 同鉴 定 总 包 合 同办 理人 防工 程备 案统 计 注册 登 记交 纳 散装 水 泥费取 得 施 工图 设 计 审查 文 件 通知 书备案领 取 建 设 工 程 施工 许 可 证施 工

第四部分 前期开发部工作表格

可研阶段工作联系单

表一 配合部门 所需内容 提交时间 本部门签字 申请人： 年 月 日 部门负责人： 年 月 日

可研阶段工作成果交接单

表二 提供部门 工作成果目录 双方确认

年 月 日 年 月 日

设计阶段工作联系单

表三 配合部门 所需内容 提交时间 本部门签字 申请人： 年 月 日 部门负责人： 年 月 日

设计阶段工作成果交接单

表四 提供部门 工作成果目录 双方确认

年 月 日 年 月 日

开发资料交接单

表五 项目名称 开发资料目录 （含图纸） 资料名称 原件 复印件 接受部门 接收人签字

宗地交接确认单

年 月 日 表六 项目名称 四至、桩点情况 地上物建筑情况 备 注 接受部门 接收人签字 年 月 日