供暖系统维保规程

供暖系统维保

1 目的

规范供暖系统维修保养程序，确保供暖系统正常运行。 2 适用范围

适用于物业住宅类服务中心供暖系统的维修保养。 3 术语和定义

无 4 职责

岗位/部门 综合维修工 综合维修班长 工程维保部负责人 5 工作规程 5.1 日常保养

5.1.1 每周不少于一次清洁供暖系统设施设备表面的灰尘，要求设施设备表面无积尘、无油

渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。

5.1.2 日常保养工作完成后填写《公共设施维修保养记录表》记录。 5.2 年度保养 5.2.1 水泵机组

1） 维修养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损比较严重的应更换。检查水泵压盘根处

是否漏水成线，如是则应重新加压盘根。检查联轴器是否牢固可靠，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象则需更换叶轮。

2） 电气控制系统：检查电控箱里的各元件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是

否清晰脱落，变频器清洁、散热风机保养。对于附属闸阀，水箱、闸阀是否漏水，开关是否灵活。

职责 负责供暖系统维修保养工作。 负责按照供暖系统维修保养的工作计划实施及检查监督。 负责编制供暖系统维修保养的工作计划及计划督促执行。

5.2.2 室内外供热管网的维修养护：外供热管网、软连接、伸缩器及阀门每年维修保养一次，

每次维保尽可能安排在采暖期到来之前与采暖期结束之后。应仔细检查保温层是否有脱落，是否有漏水现象，地沟，室内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题及时修补。

5.2.3 维保完成需规范填写《设备维修登记表》 5.3 异常情况的处理

5.3.1 机房发生水浸时的处置：当这种情况发生时，先关闭一次网供水阀门，再拉下总电源

开关，堵住漏水源，若漏水严重，尽力阻滞进水，并立即通知领导。漏水源堵住以后，应立即对漏水设备进行除湿处理，确认水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常即可投入运行。

5.3.2 供热管网突然损坏：当供热管网大量漏水，应通过室外管沟的检查口进行检查寻找损

坏部位，然后关闭供水管上的分段阀门进行整修或更换，在整修时由于水管上余压比较大，水温较高，应注意工作的安全性。

5.3.3 散热设备漏水 ：若散热设备漏水，应查找原因，是因为散热片本身质量问题，还是安

装时不严密，然后关闭暖气进水阀，拆下散热设备，进行整修，整修完毕，重新装上。 5.3.4 压力下降：热水供暖系统在充水过程中，压力表长时间达不到设定的压力，或在运行

过程中压力不稳，压力下降很严重，应立即检查补水系统是否正常，否则表明系统中有大量泄漏需马上查找及时修补。

5.3.5 循环水泵入口处压力低于正常值通常是由于阀门开启度不够，或水过滤器被堵塞等原

因，应及时排除。

5.3.6 大面积的暖气不热如果供暖区内大多数的散热器不热，室温达不到要求，主要原因有：

二次网循环量不足或温度、压力、流量存在问题，系统运行平衡存在问题，应加大循环量或提升二次网温度，视情况调整系统运行平衡。

5.3.7 末端用户暖气不热距离供暖机组最远的建筑物内暖气不热或温度较低，主要原因是室

外管道存在水力平衡失调现象。要调节各环节上阀门开启度。

5.3.8 室内暖气局部不热出现这种情况原因可能是分支路阀门没有打开或开启度不够；供水

管道上堵塞、集气等原因，应调整阀门开启度、排出气体及疏通管路。个别散热器不热的原因可能是散热器的支管坡度不对或散热器里有空气。应改变安装坡度或打开排气阀排除散热器内空气。暖气片上下一半不热存在气堵、左右一半不热可能是暖气片装反。

5.4 交接班：值班人员在下班前向值班人员做好交接班工作，认真填写《值班记录表》。 6 相关记录

6.1 《设施设备维修登记表》 6.2 《公共设施维修保养记录表》 6.3 《值班记录表》