小区业主失盗

关键词：物业管理，物业管理委托合同，物业公司，赔偿，失盗，业主，法律。

近些年来，许多城市小区业主房子失窃的事件屡屡发生，且呈上升趋势，许多案件都是在物业公司保安人员的眼皮底下发生的。然而业主失窃，到底由谁负责，这个问题一直困扰着物业公司和广大业主 。由于我国还没有出台关于物业管理的直接相关法律，所以各地区物业管理的活动只能与各地方的法规为准则。但是法规毕竟不是法律，法规是各地方以其它法律为基础而定的适合于本地方管理活动的行为准则，它存在着很强的地方性，而且在许多特有的法律名词上并没有统一的解释，也没有具体的实施办法。因此法规所涉及到的一些词语很容易产生歧义。也就是在这种社会环境下，物业管理中发生的案例纠纷，在不同的地方就有不同的处理方法，不同的法院也有不同的判决,物业公司该不该赔偿，各方都有自己的说法。

而作为一名物业管理专业人员，我却有自己的一番看法：小区业主失盗不能简单地说该赔还是不该赔，而是应该根据实际情况决定该不该赔。如果物业管理公司有根据物业合同或经业主大会通过的管理制度安排保安人员进行保安管理的话，那么当业主失盗时物业公司就没有责任，否则物业公司就应承担一定比例的责任。

但是在现实生活中，往往出现的现象是：业主一旦发现家中被盗，就不分清红皂白找物业公司。那么是什么原因使业主会产生观点呢？所以分析这个问题应从业主的心理、物业公司的职责、物业合同的约定、国家法律文件的规定及案件的性质等方面来分析。而且还应因地，因时，因人，因公司而定。下面我们分别从以下的几个方面来分析业主失盗物业该不该赔：

一， 业主错误的心理，业主的麻痹，自防意识较差是造成失盗的主要原因

按照业主的心理来看，业主错误的认为：物业公司收了物业管理费，且其中物业管理费包含了一项“保安费”，所以物业公司就必须承担起小区所有财产包括业主的私人财产。只要交了管理费，就可以高枕无忧地将财产交给物业公司保管了。于是自防意识越来越低，甚至有的业主连开发商投资建设的现代智能安防也难得去理睬，难得去使用。典型的例子是：我市某小区一业主吴某，平常喜欢将摩托车随便停放在小区的路边，且不喜欢上锁。物业公司多次劝其将摩托车停到停车场，并注意上好锁。遗憾的是业主根本不给予理会，结果导致摩托车被小偷轻易地骑走。案件发生后吴某找物业公司赔偿，物业公司认为责任不在自己而不赔偿，结果双方告到法院，最后法院因物业公司能够提供业主没有保管好摩托车的证明而判吴某败诉。像这种案件的发生主要因素都来自于业主对自己摩托车保管的不周到，也就是说吴某应该为自己摩托车的丢失负主要责任，而不应该去找物业公司赔偿，物业对其可以不赔偿。

二， 物业公司的职责不是保管，而是保卫。

物业公司设立保安部，对进出小区的人员进行盘问，对小区的楼房进行巡视，对小区车辆行走、停放进行指挥管理，对小区出现的应急事件进行临时的处理……。但是设立保安人员的最直接目的是减少或防范犯罪分子的作案，并不是小区有了保安一切就万无一失了，因为许多犯罪案件是突发性很强的，有时保安也是防不胜防。物业公司是服务性企业，他从事服务的依据是《物业管理委托合同》和小区业主大会通过的物业管理制度。物业公司没有政

府部门执法的权力，它只能按照约定代表广大业主进行小区的自我防范，保卫小区的财产不受侵犯。保管与被保管是一种合同关系，业主和物业公司之间并没有这方面的约定。所以说物业公司的职责是保卫，而不是保管，在发生失盗案件后，物业公司只能依照自己的职责承担相对应责任。

三， 物业合同及国家法律规定收取的物业管理费里面所包括的“保安费”并不是“保管费”。

三月份，海峡都市报曾组织业主代表，物业公司代表，及律师代表对物业管理费里的“保安费”到底是不是“保管费”进行了一场很深刻的讨论会。虽然说，通过这次讨论会并不能决定“保安费”是不是“保管费”，但是讨论的结果却给大家很多新的认识。 （1），以前业主普遍认为物业收了他们的保安费就必须保正他们财产的安全，显然业主把保安费理解成物业公司对业主财产进行保管所收的费用。其实地方政府制定物业收费标准时对“保安费”的规定并不是这个意思，物业管理合同也没有这方面的约定凡从事过物业管理的人士都知道“保安费”就是“保管费”这是不可能的，因为如果是这样，那么物业管理活动跟本就无法进行。比如业主一个月交了40元的物业费，一旦业主丢了一辆小车，物业公司就要赔偿十几万，这显然不合理。丢了一辆车就要破产一家物业公司，这种生意谁也不愿意做。 （2），从另一角度我们也可以说明“保安费”不是保管费。根据合同法第十九章，第三百六十七条规定：保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。而在物业管理中，业主没有向物业公司交付保管物，而是自己继续使用，保存着自己的财产，并且业主和物业公司也没有另外的约定。所以说业主和物业公司并没有构成保管协议，这是其一。其二，第三百六十八条规定：寄存人向保管人交付保管物的，保管人应当向业主给付保管凭证，而实际管理中也没有存在这回事，所以业主和物业公司也构不成保管协议。既然没有保管协议，物业公司就不存在着保管的义务了。

那么《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中规定的“保安费”指得是什么意思呢？保安费应该是指物业公司在住宅小区内开展治安管理，维护和保卫小区家庭安全而设立的保安人员所需要的费用。

四， 案件的性质也是决定物业公司有没有责任的一个很重要的因素。

曾有这样一件案件：一住宅小区的业主王某回家后发现小偷已经光顾过了，上万元的财产被盗走。王某立即打电话给小区门卫岗，结果没有人接电话，于是就急忙赶到门卫岗报案。到了门卫岗发现警卫擅自脱岗无人值班。第二天早晨，王某找到物业管理公司经理叙述整个案件的经过，并要求物业公司赔偿经济损失。那么这时候物业公司该不该赔偿呢？我想不管怎样，物业保安人员脱岗，就已经是对业主的违约，不管有没有发生盗窃案件，业主都可以要求支付违约金。是我想这时候应该取决于三个因素：一是，被盗案件是否是事实，是否经过公安部门确认，并经清查确定了财产的损失数量；二是，家中被盗，是内盗还是外盗。如果是内盗，物业公司是难以防范, 因为小区内的业主家庭都有亲朋好友，无法判断；三是，如果是外盗的话，要分析作案是在门卫擅自脱岗是发生的，还是在门卫在岗而通过其他途径进入小区作案的。如果是内盗，或者是通过其他途径进入作案的，物业公司可以不对这件事承担主要责任，也不要赔偿业主损失。

综上所述，在业主失盗后物业公司该不该赔并不能简单地做结论。如果在被盗时，物业保安人员失职了，从而使业主被盗，遭受损失，这时物业公司就有责任，就必须赔偿业主的损失。如果，物业保安人员坚持岗位了，尽责了，那么物业就不用赔偿损失了，因为物业公

司不是保险公司。值得一提的是：业主是物业公司的朋友，当业主家中被盗，对于物业公司来说都是一件很不情愿的事。业主家中被盗，不管怎么说都会使业主对物业公司产生不信任感。物业公司的形象就会受到很大的破坏。因此，为了尽量避免此类事件的发生，物业公司应该时刻提高警惕，加强巡逻，向业主宣传防盗意识，尽心尽责保卫业主的财产。虽然减少失窃案件的发生物业公司担当了很重要的责任，但业主对自己财产的自防也是必不可少的一部分。所以在失窃案件发生后，业主首先应该先问自己：我临走之前是否有把门关好，是否启动了家庭防盗系统，钥匙是否不小心让坏人模制了呢？。而不是不分清红皂白地就跑到物业处找物业处要“赔偿”。

物业管理是一个新兴的行业，它的发展和完善需要每个物业人员的努力，也需要广大业主的努力。只要业主和物业公司肩并肩一起加强防盗意识，一起加强小区防盗硬件设施的建设，就一定能使盗窃案件减少到最底的限度。与其一直在讨论谁的责任，道不如从现在开始进行全民防盗。

参考资料：中国房地产报，《物业管理实物》（中国建筑工业出版社出版） 福州晚报，《物业管理一百问》