成本法评估在房地产业成本核算与控制中的运用

【摘要】成本法是我们在日常估价中较常用的方法之一，是　算，再考虑房地产开发的正常开发利润和转让过程中的各种税　一种求取估价对象在估价时点重新购建价格，然后扣除折旧，　费，汇总得出房地产评估价格。应用该公式评估房地产价格时，　以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。这种方法适　要注重以下三点。　用的对象很广，包括新近开发的土地、新建房地产、旧房地产以　１、购置土地费用的测算　及单纯的建筑物，尤其适用于既无收益又很少发生交易的房地　在评估时，对于购置土地费用不能将其简单地理解为购买　产估价以及单纯的建筑物价值评估。文章就成本法评估在房地　土地的地价款，购置土地费用的测算要根据开发项目获取土地　产业成本核算与控制的运用谈谈笔者的一些体会。　使用权的方式、土地可利用的现状及对土地的开发投入或清理　【关键词】成本法房地产成本核算　整治所需的费用进行具体确定。　一、引言　（１）从一级市场上通过新征土地补充土地出让金获取土地　有效的成本核算与控制是房地产业健康发展的深厚内功，　使用权时，购置土地费用的测算。土地购置费用＝征地款＋补　在市场经济竞争中发挥着十分重要的作用，尤其是在微利时代　交土地出让金＋土地前期开发费用。其中，土地的前期开发费　房地产业加强成本核算与控制的战略意义就更加凸显。房地产　用是指获得土地使用权后进行场地“挖填”平衡调配及“三通一　业所开发项目的成本要占房地产业全部成本的绝大部分，通常　平”、“五通一平”或“七通一平”的费用。　能达到９０％左右，因此是房地产业成本核算与控制的重点。基　（２）从一级市场上通过购买方式获得土地使用权时，购置　于这种认识，通过成本法评估房地产业项目的成本，能以此来　土地费用的测算　若购买获得的是生地，则土地购置费用＝生　实现房地产开发企业的成本管理和控制，从而增强房地产开发　地地价款＋土地的前期开发费用。其中，土地前期开发费用和　企业的核心竞争力。　前述含义相同，场地整治费用是指虽然获得的土地已具备熟地　房地产估价的三大方法为比较法、成本法和收益法，而成　条件，但仍未达到或不符合未来开发项目所需用地条件的具体　本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求　要求，而必须投入的场地整治和清理费用，如管道改线、加铺管　得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的　道等。　理论基础之上。成本法是以假设重新复制待估房地产所需要的　（３）通过旧城拆迁获得土地使用权时，购置土地费用的测　成本为依据而评估房地产价格的一种方法，即以重置一宗与待　算。这时的费用实际就是开发商在拆迁、安置过程中所支付的　估房地产有同等效用的房地产所需投入的各项费用，再加上一　拆迁补偿费、安置补偿费、安置用房的建造成本、拆迁费用、奖　定的利润和应纳税金来确定房地产价格。应用成本法评估房地　励费、停产停业损失费和其他费用。拆迁获得的土地一般是旧　产价格时，一般可分新建（或新开发）房地产的成本估价法，旧　城区的熟地，但在开发过程中仍需改造和整治，土地购置费用　有房地产的成本估价法等。此外，在进行评估时，市场因素将会　的测算还必须考虑改造和整治土地所需的费用。　对房屋价格产生影响，在进行评估时应注意从市场角度看成本　（４）从二、三级市场上通过购买土地使用权时，购置土地费　法的评估问题。　用的测算。若是熟地，土地购置费用同样是熟地地价款和整治　二、新建房地产的成本估价　费用之和；若是熟地加在建工程，在建工程可以继续建设的，土　在新建房地产的情况下，应用成本法评估房地产价格的基　地购置费用＝房地转让价格一在建工程的价值，并将在建工程　本公式为：新建房地产价格＝购置土地费用＋建造建筑物费　的价值记入建造的建筑物费用之中；在建工程不能利用必须拆　用＋正常利税。该评估公式中的房地产价格是指“房地合一”的　除重建的，土地购置费＝房地转让价格＋拆除在建工程的费用一　价格，评估时常常是购置土地费用和建造建筑物费用分开测　在建工程残值回收。　１６２　《当代经　０　１年　月（Ｔ）　理论探索　●■●■■■■■●■■■■■■■■■●●■■■■■■■■●－　ＣＯＮＴＥＭＰＯＲＡＲＹＥＣＯＮ　以上分析了四种土地使用权的获取方式，及土地购置费测　算应注意的问题，其基本思路都是以土地使用权获得的费用加　土地开发或者整治所需的费用，作为待开发土地的土地购置费。　２、建造建筑物费用的测算　意：土地不计算折旧，公式中的重置价值不应包含土地的重置　价值；房屋和设备的折旧要分开计算；房地产评估中的折旧计　算与会计成本核算时的折旧计算不同；折旧不仅考虑实物损耗　还要考虑功能性损耗；折旧的计算要与房屋设备的成新率的现　四、从市场角度看成本法评估　准确测算建造建筑物所需费用，也是以成本估价法评估新　实观察判断基本吻合。　建房地产价格的关键。对此要注意两点：一是正确理解建造建　筑物费用的内涵，并根据具体项目确定建造建筑物费用的组　成。在计算建安工程造价时，一般已考虑工程量的变更和价差　的调整，所以预备费含在建安费用之中。这样，建造建筑物的费　用就包括建筑和安装工程费用、设备和工具购置费用、工程建设　其他费用和固定资产方向的调节税。二是正确选择测算建造建　筑物费用的方法，合理确定建造建筑物费用。建造用直接测算　法测算建造建筑物的费用虽然较准确，但必须要求开发项目达　到一定的设计深度，有较详细的图纸资料，评估人员要具备编　制工程概（预）算的能力和计算速度要陕。若不具备以上条件或　方法有单方造价调整估算法、类似预算调整估算法等。　３、正常利税的测算　在实际工作中，对同一宗房地产一般要采用两种不同的评　估方法进行评估。即市场比较法和成本法。但在实际评估中，两　种方法得出的评估结果是不同的，有时差异还较大，原因之一　是运用成本法进行评估时缺少了市场的因素，具体表现在：成　本法的评估结果低于房地产市场价格。一般出现在商业因素比　较大的区域，如商业繁华地段的沿街密集商业房，其特点就是　容积率较大、土地利用率好、市场交易信息多。　．　房地产价格因素主要由市场因素形成，对于旧有房地产价　格的评估，旧有房地产重新建造完全价值实质上就是在市场上　物折旧这一项，建筑物的折旧应该更侧重于市场因素。其实，功　能折旧是由于观念变更、技术更新、式样过时反映到人们对该　评估作业时间，可采用间接法来测算建造建筑物的费用。具体　购买该种全新房地产的市场价格。但评估人员往往忽略了建筑　对正常利税的测算，主要应注意这里的正常利润是指房地　房地产的需求上面，本质也是市场关系，而经济折旧是由于外　部因素如供求因素、周边环境、城市规划、政策变化等，最终还　产开发商应该获得的房地产投资的平均利润水平。其依据可通　过市场调查来合理取定开发地区房地产投资的平均投资利润　率，运用新开发土地下的成本估价法估价，主要是对新征土地　（生地），经过前期开发形成建设用地且具备熟地条件的土地估　价，通常称为熟地地价评估。其基本公式为：新开发土地价格　（熟地地价）＝购置待开发土地费用＋开发土地所需的投资＋　正常利税。在利用该公式时，应注意以下几点：一是购置待开发　土地费用。实际上就是购买待开发土地的生地地价。二是开发　土地所需的投资。是指土地开发商获得待开发土地后，委托开　发单位或自行进行土地开发所需的～切费用。土地的前期开　发，首先要做的工程是场地的土方平衡调配和填筑，场地平整　仅指土方挖填调配平衡后正负３０厘米以内的找平工作，要将　前期土方工程和场地平整工作区分开。开发土地所需的投资还　应包括土方调配、填筑和碾压的费用。三是正常利税。是指土地　开发的正常开发利润及土地转让过程中所需交纳的税收。正常　开发利润应从观念上把握住是由土地开发经营产生的平均利　润，并不包括土地增值所产生的超额收益。　从理论上去研究，笔者认为本评估公式中还应包括土地经　开发后的土地增值收益价格。测算公式可变换为：新开发土地　会反映到该房地产的市场影响上。事实上，实体性折旧也会落　实到市场上。　成本法的评估结果往往高于房地产市场价格。一般出现于　经过豪华装修的房地产和没有商业因素、地理位置比较偏僻的　区域房地产。在进行评估时，首先要注意搞清实际成本和客观　成本，其次要结合市场供求分析来确定评估价值，当市场供大　于求时，价值就上升。　五、结束语　成本估价法评估房地产价格的测算思路简单，但具体应用　涉及到的因素很多。在应用中，要准确把握并灵活应用该评估　方法，就必须注意测算公式中涉及到的各种费用因素、归属和　测算方法。同时，要注意市场因素的作用。房地产评估结果是对　房地产价格的货币表示，价格的形成是市场的结果，如果说市　场比较法侧重于从房地产交易市场角度进行评估，那成本法则　侧重于房地产开发市场角度进行评估。　【参考文献】　价格（熟地价）＝购置开发土地费用＋开发土地所需的投资＋　正常利税＋土地增值收益价格。这一公式更能体现土地价格的　实质，因为土地的价格实质上是土地收益的价格。　三、１日有房地产的成本估价　【１】王建华、杨雪红：应用成本法进行房地产估价的分析Ⅱ］．科技　创新导报，２００８（５）．　【２】梁思卫：如何运用应用成本法进行房地产估价Ⅱ】．经济技术　协作信息，２００７（３）．　基本公式为：旧有房地产价格＝旧有房地产重新建造完全　价值一折旧，利用这一公式时应注意：所谓旧有房地产重新建　造完全价值，是假设旧有房地产在估价期日重新建造时的重置　造价。该重置造价从内容上包括了土地的重置价值和建造建筑　物费用的重置价值；旧有房地产价格成本法公式中的折旧，是　指待估房地产在已使用年限内的累计折旧。折旧的计算应注　Ｅ３】杨惠岚：论房地产开发成本核算方法与成本控制的关系及　对策【Ｉ】．金融经济，２０１１（１０）．　【４】甘英华：房地产企业项目成本控制策略Ⅱ］．广西城镇建设，　２００９（７）．　［５】赵永明：房地产开发项目成本控制研究［Ｄ］．哈尔滨工程大　学。２００７．　《当代绎济｝２０１１年１２月（－Ｖ）　７钌