学校维修工作实施方案

一、管理模式：

工程维修主要以日常维修为主，涉及楼宇为学生公寓、教学楼、艺术楼、室外公共区域，针对学校的楼宇、学生分布特点和工作量等实际情况，结合我们一年来的实际运转情况，我们将日常工作进行区域划片管理，分为2个片区，“教学楼、艺术楼、小教学楼”简称教学区，为一区域；“学生公寓、室外公共设施”简称生活区，为一区域。大的维修实行集中管理，分工不分家。

日常维修、设备养护责任到人，强化巡检、运行管理和预防性维修保养等。按公司ISO9000质量保证体系要求进行管理，如《设备设施管理程序》、《供配电管理程序》、《给排水管理程序》、《消防管理程序》、《日常维修工作程序》等程序文件，日常维修管理

二、工程维修的工作内容及工作要点： 3.1日常维修： 3.1.1教学区域

维修内容：黑板、课桌椅、办公家具、灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、洗手盆、每栋楼总闸后的给排水管道、每栋楼总闸后的供热管道、每栋楼总闸后的全部线路的维修与养护。 工作要点：

1、因学校维修具有较强的时间性，既要满足学生的需要，又不能影响学生的学习，所以教室内维修以学生上课前为主，快速、高效；

2、上课期间主要以老师办公室、公共区域设施维修为主； 3、维修人员要做到仪容仪表整洁、形象良好； 4、报修主要以维修人员自查为主； 5、大型维修要在寒暑假集中处理。 3.1.2生活区域：

维修内容：床、灯具、风扇、橱子、门窗、水龙头、大小便池、给排水、供暖系统、室外公共管道、路灯、喷泉、公共设施设备的维修与养护。 工作要点：

1、学生宿舍内维修要及时，尤其是床板的维修，维修质量要高；

2、学生宿舍属人员密集型，消防设施要勤于检查，消防设施完好率100%；供电系

统要符合标准；

3、学生用水时间集中，时间短，要确保供水系统畅通。 三、维修计划表

4.1房屋本体维修养护计划表

序号 1 项 目 时间 间隔 每年 次数 维修养护内容 1．检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。 2．检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。 检查有无变形、裂缝、腐蚀。 检查罄体结构性能是否完好。 检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。 检查整体结构性能是否完好。 检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。 检查整体结构性能是否完好。 检查有无孔洞、裂缝、腐蚀。 检查整体结构性能是否完好。 地基基础 1 梁 承 2 重 结 构 柱 每年 1 板 每年 1 每年 1 承重墙 3 非承重墙 每年 每半年 1 1 1．检查墙体有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。 1．检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。 4 屋 面 防水 涂层 每周 1 2．发现涂料防水层破损、老化造成屋面渗漏的，及时修复或更换。 3．检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时修复 4．检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊，油漆。 1．检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。 2．检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。 5 楼地面 每月 1 3．更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。 4．对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。 5．对木地板打蜡。 1．检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 6 楼梯 每半年 1 2．补换损坏的地砖。 3．修复空鼓的地砖。 1．检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱；发现异常及时修复。 7 公共通道 每周 1 2．公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。 3．检查中庭外廊护栏玻璃、支架、护栏网是否完好。发现异常及时处理。 每半年 1 1．检查扶手、踏步有无损坏，发现异常随时修复。 2．补换损坏、空鼓的地砖。 1．油漆金属支架和护栏网。 2．对空鼓、开裂、损坏的地砖予以修复或更换。 1．修补内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。 内 8 墙 面 每月 涂料、 石土质 块材 每季 1 1．处理内墙面大面积渗漏。 2．雨季对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。 1．记录破损的玻璃幕墙、设置危险标识，联系更换。 2．清冼外墙饰面人为造成的污染部分。 1．结合外墙清洗作业，并检查外墙面的使用状况。 2．处理外墙面变色现象；检查加固外墙金属构件与装饰条。 1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检查，杜绝雨水侵入。 2．对于外墙面局部翻新以防止渗漏面积扩大。 1．暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好、锁好门窗。 根据需要 2．外墙清洗必须使用绿色环保型清洁剂。 3．更换玻璃幕墙应按原设计要求进行。 每周 10 吊顶 每月 1 1 1．检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时修补。 2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发现有水浸、腐烂、胀裂、霉变的部分及时修复。 1．检查木门门扇有无松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽。 11 门窗 每月 1 2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。 3．(塑)钢门窗、铝合金门窗有无变形、生锈。 12 地下室 每月 1 检查地下室天花、墙面和地板饰面有无起壳、脱落和渗漏水现象，发现问题及时修复。 1 2．处理内墙面变色现象。 3．处理内墙面局部渗漏。 4．更换破损的石土质块材。 每年 1 每月 1 外 9 墙 面 装饰、 每季度 玻璃幕墙、装饰条 每年 1 1 4.2公用设施维修养护计划表

序号 项目 时间 次数 维修养护内容 1．检查路面有无积水。 1 路面路基 每周 1 2．检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝。 3．检查路基有无塌陷。 4．发现异常及时处理或修复。 1．检查灯具完好情况，即坏即修。 每周 路灯、园林景观灯及线路 每季 1 1．检查玻璃灯罩有无破损。 2．有无金属灯架松脱现象。 3．灯口、灯栅有无损坏。 1．检查路灯线路有无漏电、短路烧毁现象。 1 2．金属灯架有无锈蚀。 3．发现异常即时处理或修复 每半年 1 1．检查路灯线路有无老化现象。 1．检查路面有无积水。 2．检查停车场地面有无起壳、地鼓、裂缝。 每周 3 停车场(库) 1 3．检查车道灯有无损坏。 4．检查行车指示标志是否正常。 5．发现异常即时处理或修复。 1．检查停车线、行车指示线是否清晰、完整。 每月 1 2．限速牌、指示牌是否齐全、完整。 3．检查挡车器是否正常。 每周 1 1．检查沟、渠有无堵塞现象，如有异常及时疏通。 2．检查雨水篦有无异常。 1．检查井底及池底是否有污物沉积，如有沉积及时清污。 2．检查井壁有无裂缝及塌陷，如有异常及时修复。 每季 1 3．检查沟、渠是否完好，如有异常及时修复。 4．检查井盖完好程度，发现损坏及时修复或更换。 5．检查化烘池并及时修复。 1．保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时7 公用标志 设 施 每半年 每周 1 处理。 2．检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。 1 1．检查完好程度，加固。 2 4 沟渠池井及化粪池 8 9 垃圾中转站 道闸门 每周 每周 1 1．检查有无损坏，发现问题及时处理。 1 1. 检查有无损坏，发现问题及时处理。 1．检查管道保温层有无损坏。 10 地下管网 每半年 1 2．管网支架完好。 3．发现异常及时修复。 4.3各类设施设备管理要求 变配电设备

项目 频次 内 容 每月清理外部灰尘； 高 压 环 网 柜 每半年一次 每日 一次 每日 一次 每日检查外观是否良好，有无异声； 指示灯是否完好； 警示标识挂设位置是否正确。 检查操作机构是否灵活、互锁机构是否正确； 检测接地电阻、连接点是否可靠； 检查电源接线装置，并紧固螺丝。 每日检查温控器显示、有无异声异味是否正常； 检查变压器电压、电流是否在额定范围内； 并作好运行记录，归档。 1.清扫变压器外壳； 变 压 器 每半年 一次 2.紧固变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热的痕迹，应进行整修处理并重新接好； 3.检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线； 4.年初向采购方申报，委托供电公司对院内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，并将结果记录并归档。 1.清洁卫生； 配电屏 电容器屏 2.检查外观是否完好，指示灯是否显示正常，电压、每月 一次 电流是否正常，三相负荷是否平衡，有无异声、异味。 3.检查开关是否在正确位置，标示是否清楚； 4.检查无功补偿设备工作是否正常，功率因数是否达到要求。检查电容器、熔断器是否过热， 熔断； 设备卫生、 标示清楚、 设备运行正常 外观干净整洁； 运行状态良好， 保证供电质量； 连接部位无松动、 过热现象 绝缘子无松动、 破损 各项正常 具体要求 外观整洁， 指示灯完好， 标示位置正确 阻值符合规范， 线头紧固， 操作机构灵活 项目 频次 内 容 5.检查开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象； 6.检查电力监控系统监控模块工作是否正常。 具体要求 每半年 一次 1.清洁卫生； 2.紧固螺丝，调整接触点间隙，更换打磨烧坏的动静触头； 3.若有过载现象，应更换容量大的配电设备。 1.屏内清洁无杂物,设备卫生， 开关状态良好。 配电屏 电容器屏 每年 一次 1.重复上述检查； 2.检测接地电阻； 3.测试过流保护装置、联锁装置是否可靠。 连接件无松动,无发热变色,仪表等附件完好无损； 2.动力配电系统运行安全可靠。 1.照明器具的清洁卫生； 2.检查外观是否良好，有无异声； 照明器具 每月 一次 3.检查灯具照度的均匀度；如有异常，马上处理； 4.调整照明器具亮度，节约能源； 5.更换过热、故障配件、避免短路现象； 6.根据季节和要求合理调整灯光工程的开机时间。 1.清洁卫生； 每月 一次 2.清楚环境积水、杂物； 3.供电电缆标示是否清晰、脱落,如有马上处理； 4.检查线路有无过热现象、进出线路接线装置是否完好。 供电线路 每年 一次 1.用仪表检测线路绝缘电阻； 1.检查发动机绕组对地绝缘电阻； 半年 一次 2.检查配电柜、控制屏接头是否拧紧,各类传感信号正常； 3.设备整体除尘清洁。 各楼设备及照每月 1、电箱内各接线端螺栓必须紧固 2、对电箱内电气元件进行清洁 阻值符合规范， 无锈蚀。 阻值合格、 接头无松动、 信号正确。 线路无过热现象，接线装置紧固， 标示清晰。 灯具卫生， 工作正常。 项目 明层配电箱 频次 内 容 具体要求 4.4给排水设备 项目 频次 内 容 1.保持设备房、机体卫生清洁； 2.每天每2小时观察其水位、水压等指示是否正每天 一次 常，运行时有无异声、异味； 3.检查盘根处滴水是否符合规范,如不规范,应及时处理； 4.检查水位深度指示是否清晰； 5.发现故障及故障隐患及时处理。 每半月一次 每年 生活泵 排污泵 一次 检查景观水泵，发现问题及时修复 1.电机、轴承加注黄油：如有异响，应更换轴承； 2.泵体及管道阀门除锈刷漆；紧固电柜内各线路接头螺母，清扫柜内灰尘等。 1、分四次对设备进行清洁，检查设备房通风设施，保持设备房通风良好； 每季 2、检查各水路与气路阀门的严密性，发现有异立即进行修复 3、分四次对设备房配电箱进行检查，坚固各节点螺栓 1、对相关仪表进行精确度检测，按需求进行较正或更换 每年 2、对管道防腐隔热设施进行检查并做相应处理 3、对一次循环水质进行检测，超出正常值必须请专业的水处理公司进行水质处理 1、按规程巡查设备，检查水池水位，给水管网给水系统 每日 工作压力是否在正常值； 2、检查设备的工作电压、电流、频率是否在正常值，如有异常立即处理 保障安全稳定供水 运作正常 设备卫生， 水位指示清晰。 具体要求 润滑良好， 线头紧固良好。 3、检查各阀门管道有无渗漏，并及时修复 1、分四次检查设备配电柜内各电气无件，紧固各电气回路接线端子，检查变频器性能； 每季 2、检查各管路阀门，是否有滴漏，开闭是否灵活，如有异常、及时修复 3、检查各水泵轴承、轴封，检查轴承润滑情况，按需求添加润滑油 1、测量水泵电机绕组的绝缘值， 每年 2、检查各管道、阀门的严密性， 3、检查各管道、阀门及支架的防腐锈蚀情况，根据需求进行除锈刷新 每周 一次 1.检查外观是否完好，应无滴、漏现象； 2.检查闸阀，观察压力表是否正常。阀门开启位置是否正确，标示是否清晰。 1.重复上述内；清理管道内的杂物，疏通排污管道； 每季 供水、 排污管网 一次 2.检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。 3.检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常；管道内部清洗、作防腐处理； 1.重复上述内容； 每年 一次 2.检查修整全部管架； 3.管道及支架除锈刷漆： 4.更换各类阀门标示，并标注管内水流方向；各类阀门丝杆上油并加装防护套。 1.检查外观是否完好，有无跑冒、滴、漏现象，箱口及透气管防虫纱网是否完好； 每周 生活水池 消防水池 一次 2.打开排污阀排污。检查进水浮阀并作手动进水试验； 3.观察水质情况，检测水的PH值和含氯量。水箱、水池盖板是否上锁并且完好。 每月 1.重复上述内容； 无泄漏， 防虫网、盖板完好， 水质合格。 管架防锈良好， 阀门工作正常， 标示清晰。 管道内无杂物， 阀门开启灵活， 无泄漏。 运行正常。 一次 每年 清洗 四次 2.按规定比例按时投放消毒药品。 1.提前24小时通知相关部门做好储水准备； 2.提前关闭水池进水闸阀，排放干水池； 3.专业公司清洗消毒。 1.检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净； 2.检查井盖铸造字迹是否清晰、正确。 1.重复上述检查； 2.清理污泥，疏通下水管道； 1、对管网进行检查，发现滴漏立即处理 无滴漏现象，各水泵处于正常状态 1、对所有管网阀门进行检查，处理有隐患部位， 管道无泄漏，各水泵检测数据符合要求与标准 水池内无泥沙及沉积物,水样检测合格,由市水质检测中心开具合格报告书。 每月 一次 每半年 一次 给水井 雨水井 污水井 每月 一次 每半年 一次 2、对各水泵绕组进行绝缘检测，各轴承、轴封进行检查。 3、对各泵井进行一次清理 4.5消防系统管理 项目 时间 每日 次数 一 内 容 1．检查外观是否完好，观察其是否处于工作状态。 2．检测是否有误报，解除报警、查出故障、及时处理。 1．重复上述检查。 2．每消防区域抽样模拟试验探测器是否正常反应报警。 1． 整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。 每年 一 2． 进行探测器模拟试验，有故障或性能不稳定的及时处理。 1． 利用消防主机的巡检功能，检测各探测器的状态。 2． 对所有探测器分批清洗、烘干、检测。 每周 报警 装置 每年 一 一 1．清洁卫生。 2．检查外观是否完好，运行是否正常。 1． 更换损坏的报警装置。 2． 手动试验报警装置是否联动，并及时处理故障。 烟感 温感 每半年 一 3． 检查接线是否松动、脱落。 1．清洁卫生。 消 火 栓 每半年 每周 喷淋、 雨淋、 水幕 等管网 每半年 一 一 一 1． 消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。 2． 对消防水带作防霉变处理。 1．检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。 1．更换失灵压力表。 2。放去管网污水，并试验。 1． 室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。 2． 阀门丝杆加注黄油并加装防护套 3． 检测湿式报警阀工作是否正常，水力警铃声响是否宏亮， 每 月 防 排 烟 系 统 每年 一 每半年 一 1． 清洁卫生。 一 2． 检查外观是否良好，风叶有无擦壳现象。 3. 外观标示是否清晰。 1．手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。 2．观察消防演习时是否联动。 1． 检查防排烟阀动作情况。 4. 防排烟阀传动机构加润滑油脂。 1． 清洗、更换风机轴承，检测接地电阻。 2． 风机外壳清锈 刷漆， 3. 更换各类标示。 1．清洁卫生。 每月 气体灭火系统 每半年 一 一 2．检查外观是否完好，有无泄漏气体现象。 3．检查气压表的完好情况。 1．检查气瓶压力。 2．气瓶外壳除锈、刷保护漆。 3．模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。 每月 一 2．检查外观是否完好。 4． 检查配件是否齐全。 5． 检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。 四、日常维修工作程序：

一、目的：规范业主报修及公共设施设备报修处理工作，保证维修工作得到及时有效的处理。

二、适用范围：适用于教学楼、办公楼、学生公寓及各类设施设备的报修处理工作。

三、职责：

1、工程部领班负责维修工作的组织、监督以及对物业制定的《维修项目收费标准》以外的报修内容时行收费评审。

2、客服人员负责具体记录报修内容，及时传达至工程部，并跟踪、督促维修工作按时完成。

3、工程部维修人员负责报修内容的确认及维修工作。 四、工作程序：

1、报修途径：A、工程部门自行检查；B、物业公司各部门报修；C、宿管、班主任报修；D、当事人电话、口头报修；

2、报修范围：A、教室－班主任；B、学生宿舍－宿管；C、办公室－各使用人；D、除以上外其他公共区域－工程部自检、物业公司各部门；

3、维修流程

a、办公及教学区域：使用部门直接填写维修单向物业公司工程部报修（紧急情况可电话申请并在维修完成后填写维修单）→维修完成后使用部门在维修单上签字确认。

b、学生公寓：学生到公寓管理员处填写维修单→公寓管理员将维修单报物业公司工程部→维修完毕后学生在维修单上签字确认（学生寝室无人时可由公寓管理员代签）。

c、水电设施新安装：部门提出申请报告→学院相关部门或领导审批→物业公司工程部实施安装。

4、程序要点：

A、客服人员在接到住户报修要求时，应立即填写《业主报修记录表》。客服人员在5分钟内将记录的报修内容（包括：住户名称、地址、联系电话、报修内容、预约维修时间等）填入《维修单》（一式二联）相应栏目，并在两分钟内通知工程部前来领取维修单，工程部领单人在《业主报修记录表》上签收 ，将《维修单》（第二联）领回工程部。

B、工程部主管按照报修内容，安排维修人员的工作：维修人员在接单后15分钟内带齐工具备件到过维修现场；业主另有预约维修时间的，维修人员应按预约的维修时间到来前5分钟带好维修工具、备件到达维修现场；工程部维修人员到达现场后，迅速查明情况及时维修，对报修项目进行对比确认，不相同的，在《维修单》上如实填写实际的维修项目、所用材料及收费标准。维修工作完成后，维修人员应按《维修项目收费标准》在《维修单》上注明应收的各项费用金额并请报修人签字验收；

C、若属抢修急需物品：成本30元以下，工程部门应迅速自行采购；成本30元以上，工程部应迅速通知学校总务处，总务处必须保证在两小时内供应给工程部；

D、维修人员在维修完毕后应在维修单上注明自然损坏或者人为损坏。人为损坏者，维修部门必须要求报修人提供人为损坏者名单，报修人不能提供的，则由报修人自己负责；

E、物业公司工程部和其它部门平时应随时检查各公共区域的设施情况，发现需要维修的应及时维修，同时填写《维修单》，并由工程部门外人员（秩序维护员、其它人员）验收签字确认；

F、如属工程部不能自行解决的维修项目，工程部应迅速告知学校总务处组织维修； 5、服务承诺

a、日常维修：接到维修申请后一个工作日内完成维修，因材料缺乏或其他条件限制而无法按期完成的，将做出合理说明并视具体情况承诺维修期限。

b、紧急抢修：接到申请后一个小时内到现场并抓紧完成维修。 五、回访

1、维修完成后，客服中心应在三天内进行维修效果的回访。

2、对重大维修项目或因疑难未能及时解决的项目，客服应及时上门回访。 3、维修项目总回访率达95%，并做好每次的回访记录。 六、维修档案

1、工程部要做好每天的工作日记。

2、工程要做好每天的维修单的存档工作，对重大维修项目应存入业主档案中。 七、相关记录：

《业主报修记录表》 《报修单》 《回访表》 八、相关表格：

水 电 设 施 故 障 维 修

报 修 单

报修部门 联系人 报修地点 报修项目属性 报修项目 及要求 日常、零星（ ）较大型（ ） 大型（ ） 数量 签字： 年 月 日 安排维修技工 拟完成时间 （公寓、教学、办公、公共类水电设施） 报修时间： 年 月 日 时

报修部门填写联系电话 预约时间 要求完成时间 实际使用材料名称、规格及型号 见人负意责 备注 处总长务意办见签字： 年 月 日 分管审领批导签字： 年 月 日 维修情况 注： 1、日常、零星报修项目（一般指200元以内）：报修部门先填写报修单，经工程部负责人签字后立即派工。一般在接单派工后当天完成。

2、较大型报修项目（一般指200~500元以内）：报修部门先填写报修单，经工程部负责人签字后，报总务处长同意。一般为2~3个工作日完成。

3、大型修项目（一般指500元以上）：报修部门先填写报修单，报总务处长签字，呈分管领导审批后，由工程部根据现场实际情况，做出具体方案及提出报告，报总务科长签字，呈分管领导同意后，一般一周内完成。

派 工 单

派工单号： 派工时间： 年 月 日 时 维修地点 报修部门 方式 填单（ ）电话（ ） 联系人 安排技工 电话 维修内容实际使用 材料名称、规格及型数量 价格 号 损坏原因 人为（ ） 自然（ ） 是( ) 否（ ） 工程部主管意见 是否收费 维修技工签字 服务态度：好（ ） 一般（ ） 差（ ） 工作质量：好（ ） 一般（ ） 差（ ） 签字： 年 月 日 维修完成时间 报修部门 意 见 签字： 年 月 日 注：1、单上填写项目作为日常管理、维修资料存查。 2、此单任务完成，报修部门签字后，由维修工人签字收回，经负责人签写意见后交专人保管、登记。

3、如属人为损坏，损坏人应缴纳维修费及物品费用。

报修记录表

日期 维修时间 报修部门 报修人 联系电话 报修内容 处理结果 结束时间 记录人 回访 月 份 物 料 申 购 单

部门： 年 月 日 序号 品名 规格 单位 申购事由 核购核购数量 单价 备注 申购人： 项目经理： 总务主任：

领 料 单

会计部门编号: NO： 仓库部门编号： 年 月 日 编号 品名及规格 单位 数量 实发数 单价 金额 备注 领用人员： 仓库管理员 :