房地产开发企业在土地二级市场获取项目方式研究

Business Management企业管理房地产开发企业在土地二级市场获取项目方式研究杜正茂（北京金隅地产开发集团有限公司，北京　１００１２４）摘要：房地产开发企业土地储备除了从土地公开招拍挂交易市场获取外，也常通过土地二级市场渠道获取项目。随着二级市场存量土地的增多，房企获取土地方式也呈现出多种模式。鉴于此，本文通过工作中的操作实践、调查研究、案例分析，对土地二级市场获取方式进行全面梳理研究，系统总结其优劣势、交易要点、风险点控制、操作流程等，以期进一步指导业务工作和提高解决实际问题的能力。关键词：项目转让；二级市场；土地二级市场；房地产企业中图分类号：Ｆ２９３．３　文献标识码：Ａ土地二级市场，即土地使用权出让定的实施企业国有资产交易的产权交易２．１转让条件后的再交易，土地使用者将达到规定、机构，负责发布企业国有资产交易信息、出让土地上的房屋以在建工程项目可以交易的土地使用权，进入流通领域组织相关国有资产交易活动，并出具国转让的，根据《城市房地产管理法》规定，进行交易的市场。有资产交易凭证。须同时满足下列条件： 土地二级市场上存在许多优质已出１．２法院委托拍卖一是按照出让合同约定已经支付全让地块，由于种种原因，原土地方希望人民法院根据法律规定，委托合法部土地使用权出让金，并取得土地使用通过项目转让、股权收购等方式来交易，拍卖机构对债务人的土地使用权进行强权证书。二是按照出让合同约定进行投这种方式收购方具备能够快速扩大开发制拍卖的土地使用权的转移形式。法院资开发，属于房屋建设工程的，完成开规模、布局新城市、控制地价等优势，仅出具确认拍卖裁定书和协助执行通知发投资总额的25%以上。受到众多企业的重视。目前，土地二级书，法院不负责清场交付和过户手续。在实际工作中投资额的确定是关键，市场获取项目的方式主要有公开市场、法拍需重点关注以下问题：土地权需根据项目提供的合同和发票进行审核，项目转让和股权收购。 利自身存在的瑕疵，是否存在过户问题，开发投资总额按立项批复中的投资额确１　公开市场因法院不承担土地使用权过户义务，土定，总投资中不含土地出让金部分。地管理部门可能以该地存在欠费、界限２．２优劣势分析１．１产权交易中心交易不清等土地纠纷或该地属于政府禁止过规避项目公司法律和债务风险。转土地使用权人委托产权交易中心进户的情形等理由，拒绝办理土地使用权让方将土地直接过户到受让方，受让方行公开交易的行为。根据国有资产交易变更登记手续；竞买后因存在拆迁补偿不会因原项目公司的债务或潜在债务而的相关规定，企业国有房产、在建工程安置等问题，导致延迟开发或无法开发；影响、妨碍、拖累项目过户后的开发行为。以及土地使用权等资产转让应当在依法如果标的物上存在租赁合同，需解决清项目权属变更手续复杂。需从立项设立的产权交易机构中公开进行。租问题。开始，对项目规划意见书、建设用地规国有企业在转让其股权之前应就转目前淘宝已开展受政府委托拍卖的划许可证、国有土地使用权证、建设工让事宜取得内部审批文件和有监督管理工作，进行网上法拍。程规划许可证、建设工程施工许可证等权的政府部门批准，并履行相应的资产环节逐一办理变更手续，手续复杂。评估手续，然后选择有资格的产权交易２　项目转让缴纳税费较高。转让方需要缴纳所机构，申请国有股权转让的挂牌交易。该方式是指收购方出具货币资金直得税、土地增值税、增值税及附加、印竞价可以采取拍卖、招投标、网络竞价接购买另外一家企业的房地产项目，主花税、契税等税收。收购方需要缴纳契以及其他竞价方式。在整个交易过程中，要指的是土地使用权转让（在建工程转税、印花税等。买方无法控制交易的时间节点，而仅能让）。根据公开交易的规定开展相应的竞拍、土地使用权人在符合国家相关法３　股权收购签约、付款等流程，并无相应的议价空间。律、当地法规的条件下，不经过公开该方式是指收购方收购某一项目公北京地区企业国有资产交易须在北交易方式，而是直接与受让人签订转司（仅指为特定房地产项目成立的公司）京产权交易所进行。北京产权交易所是让协议，并办理土地过户手续，转让的股权，从而成为该项目公司控股股东经市政府批准设立的、市国资委选择确给受让人。或者唯一股东，进而控制项目公司，并· 29 ·企业管理获取该项目公司名下的房地产项目，进行开发经营的模式。股权收购主要有收购新设项目公司和现有项目公司。３．１收购新设项目公司　该方式指收购方与合作方或土地方新设项目公司，土地证转到新项目公司名下后，收购方再收购合作方在新项目公司中的股权，或者与合作方共同开发。新项目公司由设立一开始就由收购方参与控制工商注册登记、股权变更等手续，控制项目公司印章、账户，以便控制可能产生的或有负债。３．２收购现有项目公司该方式指收购方通过直接收购项目公司股权或增资扩股的方式，拥有土地使用权所归属的原项目公司的股权，实现对土地的获取。收购现有项目公司的获取方式会存在很大的负债风险，需要由合作方完成对项目公司股权清理、债务清偿，使项目公司达到股权收购的基本条件，如果不能达到，则不进行股权收购。３．３优劣势分析手续简单。股权收购只需签订股权转让协议并根据《公司法》规定办理股权转让的变更登记手续即可控制、管理整个项目，手续简单。开发快捷。如项目土地手续、相关证件的办理已经比较深入，直接收购原项目公司，就可在原先手续进展下继续操作，无需办理各类批文、证件的更名，可较快进行开发，有利于加速操作项目。债务风险。项目公司某些法律、债务风险可能并不能反映在尽职调查中，收购方在收购后将面临风险。缴纳税费较少。转让方只需缴纳印花税和所得税；收购方只缴纳印花税，见表1。４　操作流程项目转让和股权收购工作流程基本一致，可分为以下几个步骤：４．１前期准备阶段主要包括：了解转让方和项目公司的基本经营情况和法律状况、转让动机、存在的法律和财务障碍等；然后成立收· 30 ·Business Management购小组，包括投资、营销、规划、财务、根据尽调结果做出收购与不收购的法律等专业人员，以便后续收购的尽职决定，编制可行性研究报告，主要从项调查、谈判和合同拟定等工作的开展。 目周边房地产市场、初步市场定位及方４．２首轮谈判并签订合作意向书案、成本收益测算、收购价格和风险评合作意向书是一种收购双方预先约估等各方面进行可行性论证，在完成公定的书面文件，用于说明双方进行合约司决策流程审批下，公司管理层确定收谈判的初步意见，其一般不具备法律约购价格，拟订全面的收购方案。束力，但也可根据需要在某些条款上具４．５制定谈判策略，开始收购谈判备法律约束力。对商业条款或其它内容进行谈判，收购双方经过初步接触后，签订合如价格和付款安排，债权债务承担、税作意向书（或备忘录、框架协议）。意费承担等。向书主要是为收购活动提供合作框架，４．６签署正式交易协议以保证后续活动的顺利开展。 ４．７土地证过户或股权变更手续登记意向书的主要内容包括：排他性条交易文件签署后，各方依据协议的款、诚意金条款、意向书终止条款、进约定支付对价，完成土地证过户或股权度安排、保密条款、尽职调查范围、交变更登记。易方式和价款等。上述流程涉及的合同一般包括《合４．３尽职调查作意向书》《合作框架协议》《股权转尽职调查是通过调查转让方的过让协议》《国有土地使用权转让协议》《付去、现在和可以预见的未来的所有相关款备忘录》《补充协议》等，具体视项事项，对收购中可能存在的风险进行分目不同而不同。 析研究。在双方签订合作意向书后，收购方５　房地产收购的关键风险点及防范委派律师、审计师、评估师等中介机构，措施对转让方进行尽职调查。５．１项目转让关键风险点及防范措施４．４编制项目可行性研究报告５．１．１尽职调查要点表１　　项目转让和股权收购对比分析项目转让股权收购交易主体收购方和被收购方（房地产项目的所有收购方和目标公司的原股东，交易权人）。的决策权在股东。转让条件缴清全部土地使用权出让金，取得土地无使用权证书，完成开发投资总额的25%以上。变更流程签订土地使用权转让协议，办理国有土签订股权转让协议，工商部门办理地转让登记。股权变更登记。缴纳税费转让方：土地增值税、增值税、印花税、转让方：印花税、所得税所得税收购方：印花税收购方：契税、印花税劣势分析需对已取得的各项审批和证照进行变承担原有公司债务，可能存在隐患；更，手续繁杂；房地产项目出售时，土地增值税扣税费比较多，导致收购价款增加。除项目仍按原扣除基础扣除，即在股权转让时所多支付的成本不能进入土地增值税扣除项目。优势分析不承担原公司债务，没有潜在风险负担；手续简单，只需变更工商登记手续，可以避免少数股东的阻挠；不涉及土地使用权的过户等手续；收购方付出的资产转让款和税费可取得税费较少。等额发票而列入项目开发成本，降低项目过户后开发经营利润的应纳税额。选择单就税负水平而言，一般情况下，如果项目没有溢价或溢价可以处理，股权收购优于资产收购；如果项目有大量溢价且无法处理，则项目转让较优。Business Management土地来源是否合法、是否签订出让合同、是否取得土地证、土地出让金是否缴清、土地现状是否满足转让条件；土地有无抵押、违约、待拆迁户等权利负担；与项目有关的批复文件及已经取得的相关证照。５．１．２控制要点设置付款条件保障资金安全。开立资金共管账户，户名为受让方；在土地证过户前不付或少付款；提前付款的，要求收款方提供担保或资产抵押；若有解除抵押、调整规划指标、拆迁补偿、闲置处理等其他要求，应同时约定为付款条件；未达法定转让条件垫付建设资金的风险控制。保证和承诺条款。重点在土地合法性、可依法转让、不存在纠纷等方面承诺。对转让方所发生的法律责任、抵押担保，或有负债等责任做出承诺。积极配合受让方办理全部的开发建设手续做出承诺。违约责任设置。以保障受让方安全、且能敦促转让方依约履行为目标设置的违约条款。５．２股权收购关键风险点及防范措施５．２．１尽职调查要点转让方是否有权转让，股东是否全面履行了出资义务；收购是否侵犯其他股东的优先购买权；是否存在实际出资人和名义股东的问题；公司是否有负债。５．２．２控制要点控制实际投资人对收购方收购股权的干预。要求股权转让方承诺，无实际投资人，且有权转让股权；股权过户作为付款条件；提供全体股东同意收购的书面文件，如国有企业还需提供有关政府主管部门同意收购的书面意见。未全面履行出资义务的应对。协议中应要求转让方承诺，全体股东已履行了出资义务，无虚假出资和抽逃出资的事实，并针对性约定违约责任；若发现有虚假出资、抽逃出资的事实，则应在企业管理受让方与土地方签订开设共管帐户合作协议书受让方转入共管资金受让方与土地方组建项目公司国土证抵押登记后法定代表人由受让方委派共管资金转入土地方项目公司操盘团队以土地方名义进行开发建设，达支付土地方到投资额25%的转让条件第二笔款项签订《土地使用权转让合同》，取得《土地使用权支付土地方转让批准书》，各项审批和证照完成变更。第三笔款项土地方退出项目公司股权，受让方100%控股项目支付土地方公司，最终取得地块开发权剩余款项图１　　工作流程图协议中要求原股东采取措施补救。目转让，为保证操作顺畅成立了新项目过渡期控制。过渡期是指评估基准公司，保留了土地方的部分股权，待达日至交割日的期间。过渡期内，争取共到转让条件，土地转到项目公司名下后，管公司的资料，如公章、营业执照等；最后采用股权收购的方式达到完全控制公司应暂停经营；收购方争取全权决策项目的目的。项目开发经营。一是以关键节点控制付款节奏，每股权交割。股权交割包括公司资料一笔付款都是权利义务的对等，风险控的交接和公司资产的交接，应在协议中制较好。共管资金以受让方名义开立账明确，且作为付款条件。户，首付款有充足的抵押物；结合项目负债的承接和处理。协议中应明确转让的条件，以达到转让条件和完全转股权交割前的一切负债，或有负债，无让为付款节奏；尾款以土地方退出项目论在交割前还是交割后被主张权利，均公司，受让方实际100%具有独立开发由合作方承担。权为付款节点，有效规避了资金付款的６　案例分析风险。二是项目收购过程较长，在房地产６．１项目背景市场变化的情况下，动态审视合同体系，土地方在北京市土地交易市场通过及时签订了补充协议、备忘录，争取较招标方式获得住宅项目，因开发资金有为有利的条件。限，拟以转让方式进行处置。受让方与三是高度重视资金安全、退出机制、土地方签订合作开发协议，共同对地块截止时间和违约责任的约定。进行合作开发，待达到转让条件后将地块以项目转让的方式转入双方成立的项参考文献：目公司。［１］　　连志奇．常态下房地产企业的战略６．２操作流程转型研究［Ｄ］．华中师大硕士论文，具体工作流程梳理，见图1。２０１５．６．３小结［２］　　张善波．现行土地出让制度存在的一是采用了项目转让和股权收购相问题及对策研究［Ｊ］．住宅与房地产，结合的方式。本项目获取方式主要是项２０１７（２）：１０，５３．· 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