本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元／㎡。 A：849 B：865 C：882 D：915
E：工业用地的监测点评估价格 2、《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于。 A：8％ B：10％ C：25％ D：75％
E：执行层的组织协调
3、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。 A．5760 B．4800 C．576 D．480
4、零售商业物业的出租，一般以出租面积计算，可出租面积包括__。 A．外墙面积 B．营业面积 C．公用面积 D．建筑面积 5、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理。 A：选址意见书
B：建设用地规划许可证 C：施工许可证
D：建设工程规划许可证
E：房地产估价机构必须加盖公章
6、关于房屋施工面积的说法，正确的是__。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
7、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。 A．《土地法》 B．《土地管理法》 C．《物权法》 D．《财产管理法》 8、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】 A：2．4％ B：3．0％ C：3．8％ D：7．2％
E：工业用地的监测点评估价格
9、已知某笔贷款的名义利率为12%，若年实际利率为12.68%，则该笔贷款每年计息__次。 A．2 B．4 C．6 D．12
10、下列说法不正确的是__。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式 11、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，实行产权调換，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订。 A：租赁协议 B：买卖协议 C：购买协议 D：合作协议
E：房地产估价机构必须加盖公章
12、某房地产开发项目建筑面积3850㎡，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时平均单价为2850元／㎡，折现率为15％，开发完成后的房地产于建设初期的价值为万元。 A：572．21 B：765．85 C：791．24 D：912．62
E：工业用地的监测点评估价格
13、某建筑物的建筑面积为200 ㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A：10．2 B：11.0 C：11．3 D：11．5
E：工业用地的监测点评估价格
14、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。 A．比较风险 B．通货膨胀风险 C．时间风险
D．资本价值风险
15、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。 A．62500 B．62000 C．61000 D．61500 16、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。 A．2292 B．2236 C．2240 D．2290
17、某房地产开发用地，其土地面积为10 000 ㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1．2，楼面地价为1500元／㎡．后经规划调整，容积率提高到1．6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价．【2007年考题】
A：375万元 B：450万元 C：500万元 D：600万元
E：工业用地的监测点评估价格 18、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／㎡．现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡．理论上应补地价．【2004年考题】 A：78万元 B：882万元 C：1210万元 D：1 272万元
E：工业用地的监测点评估价格
19、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。 A：围墙工程费 B：电力设施工程费
C：居委会用房建设费 D：人防工程费
E：工业用地的监测点评估价格
20、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 A：黄线 B：紫线 C：蓝线 D：红线 E：借款合同
21、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元，假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10％。该地区不适合拆除重建，根据上述资料，该宗房地产的最佳利用应是。 A：维持现状 B：改变用途 C：重新装修 D：重新开发
E：工业用地的监测点评估价格
22、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。 A：指数平滑分析 B：趋势拟合分析 C：时间序列分析 D：相关分析
E：工业用地的监测点评估价格
23、物业管理的全面启动以为标志。 A：物业的接管验收 B：业主入住
C：日常的前期物业管理服务 D：首次业主大会召开 E：执行层的组织协调
24、下列不属于产生测量误差原因的是。 A：仪器误差 B：观测者的影响 C：旁观者的影响 D：周围环境的影响 E：执行层的组织协调 25、在我国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造等都需申请领取施工许可证，但工程投资额在__万元以下或建筑面积在__m2以下的建筑工程，可不申请办理施工许可证。 A．10，200
B．20，200 C．30，300 D．30，500
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押 2、编制城市分区规划的主要任务是。
A：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排 B：以便与城市详细规划更好地衔接
C：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求 D：强化城市规划的控制功能 E：指导修建性详细规划的编制 3、概率分析的一般步骤为。
A：列出需要进行概率分析的不确定性因素 B：选择概率分析使用的经济评价指标 C：分析确定每个不确定性因素发生的概率
D：通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析
E：计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率
4、按来划分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。
A：按投资主体
B：按投资期限或投资回收期长短 C：按经济活动类型
D：按投资对象存在形式的不同 E：借款合同
5、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为万元。(2003年试题) A：95 B：100 C：120 D：175
E：执行层的组织协调
6、长期趋势法是根据房地产价格在__较长时期内形成的变动规律作出判断。 A．现在
B．过去至现在 C．现在至将来
D．过去至将来
7、__的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。 A．房地产经纪人员 B．房地产估价师 C．房地产咨询人员 D．房地产估价员
8、导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是__。 A．该种房地产的价格水平 B．其他物品的价格水平 C．消费者的收入水平 D．消费者对未来的预期
9、居住用地的使用权出让最高年限为__年。 A．85 B．30 C．50 D．70
10、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。(2009年试题) A：半个月 B：2个月 C：半年 D：2年
E：借款合同
11、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。 A．等于银行存款利率 B．等于银行贷款利率
C．是投资者所要求的最低利率
D．是银行同业之间的短期资金借贷利率 E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表 12、收益性物业的经营费用包括（）。 A．人工费
B．公共设施设备日常运行、维修及保养费 C．绿地管理费
D．抵押贷款还本付息额 E．清洁卫生费
13、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。 A．受托财产总值 B．信托范围 C．信托收益
D．信托信用等级
14、下列不属于物业管理企业经营费用的是__。 A．保险费 B．房产税
C．法律费 D．贷款利息
15、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。
A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为
16、当抵押人__时，其房地产合法继承人或代管人应继续履行原抵押合同。 A．丧失民事行为能力 B．死亡
C．不能履行其相应义务 D．依法被宣告死亡 E．被宣告失踪
17、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于__。 A．买卖和转让的方式不同
B．投资性质和各自包含的权利不同 C．收益和风险责任不同 D．投资风险程度不等 E．流通程度不同 18、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的__。 A．技术上的可能 B．经济上的可行 C．价值最大化 D．法律上许可
19、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于。 A：被拆迁房屋的权属证书记载的面积 B：拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C：拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果
D：具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E：房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 20、下列风险不属于房地产投资系统性风险的是__。 A．通货膨胀风险 B．周期风险 C．比较风险 D．变现风险
21、下列关于所有权的表述中，正确的有。(2007年试题)
A：所有权是从物权 B：所有权是自物权
C：可对所有权人的物设置他项权利 D：共有是确定份额的共同所有
E：建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
22、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。 A：职工提取时由所在单位审核
B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核 C：由住房公积金管理委员会核准 D：由住房公积金管理中心核准 E：由受委托银行办理支付手续
23、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）年。 A．小于5 B．5～6 C．6～7 D．7～8
24、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。 A．16 B．18 C．20 D．22
25、业主大会成立前，维修资金由__管理。 A．开发商
B．当地房地产行政主管部门 C．物业公司 D．全体业主
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