松江商铺项目报告
一、 松江概况
1、 地理及历史概况
松江区位于上海西南角，黄浦江上游。面积604平方公里，沪籍人口49万，1998年撤县设区。松江古称华亭，别称云间，唐天宝十年（公元751年）置华亭县，后改称松江县。上海开埠前，松江是上海地区政治、经济、文化中心。
2、位置与交通
松江区处于上海三大城市发展轴之一的沪杭城市发展轴上，是上海经济比较发达的一个郊区。交通便捷，距市中心40公里，虹桥国际机场25公里，浦东国际机场70公里，位沪杭高速公路和沪杭铁路贯穿新城和老城之间。新城区内的主干道——方松路将沪杭高速公路、318国道以及沪宁高速公路紧紧连接在一起。即将开工建设的申松轻轨，由上海经佘山
国家旅游度假区直抵松江新城，更拉近了与上海中心城区的时空距离，为松江新城的突进式发展提供了快速通道，更加密切了松江卫星城同大上海市的连接。
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松江公园商铺
3、 新城概况
区域简介：
新城区位于松江区中部，沪杭高速公路以北，以方凇街道为主要所在区域，是上海“九城一区”中最重要的一“城”，其主要支撑为大学城概念。此项目目前已经建设到一半，东华大学、上海外国语大学等3所大学已入驻，按照政府方面的计划，以后还将有4所高校陆续入驻。该地区目前也是松江区政府新搬迁的办公所在地。
建设规模与范围：
远期人口50万，建设用地60平方公里。近期人口30万，建设用地36平方公里。而22.4平方公里的松江新城示范区，则是近期建设的重中之重，基本布局是：以中央十字绿化带为轴，北有占地4600亩正在建设的目前全国规模最大的高等教育园区——松江大学城，以及轨道交通枢纽站；南是已开工建设的行政中心，总占地面积39万平方米，其中包括一个７万平方米的市民广场和一个9万平方米的开放式公园；西南将建成以1平方公里特色（英国）风貌区为代表的高档住宅区；东拥有生态环境优越的景观河道。这一切都将展现出一幅既具有海派韵味，又有松江特色的美丽画卷。
经济情况：
松江新城周边有松江工业区、出口加工区、大昆工业园区及佘山国家旅游度假区，工业产业区域规模达40平方公里。2000年全区GDP达130.89亿元，人均GDP达3200美元，人气、财气联动，有力地支撑松江新城的发展。
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松江公园商铺
二、中山路区域基本情况
中山路为本项目主要临界道路，其为松江中心城区最重要的主干道路之一，也是原区政府所在道路。该道路为东西走向，横跨永丰、岳阳、中山、松江城区内三个主要街道。从地理位置及作用上讲是松江城区连接东西区域的最主要干道之一；另外，中山路上的商业设施众多，也是松江城区中最为繁华的地段之一。主要商业网点如：松江商城、新纪元商场，市一百松江店以及近邻本案基地位置的华亭老街。
三、本区域商铺基本情况
根据现有地段基本现状及实地调研结果，对该区域华亭老街、基地位置地块两部分分析情况如下：
（一）
华亭老街
1、基本状况
华亭老街地处中山路，东起人民路、西到西林路，全长608米，5.3万平方米的仿明清风格式建筑群落，修缮一新的元代清真寺和明代西林禅寺在老街上“双寺南北对峙”，袁昶宅、瞿氏宅、王冶山宅等明清古宅沿街并立，占地10余亩的街心花园绿树葱郁。它已成为一条全松江区最长的，集旅游、观光、休闲、娱乐、餐饮为一体的文化商业长廊。
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华亭老街入口
西林禅寺
松江公园商铺
2、面积分类
根据华亭老街实地调研，其临街一楼商铺面积大致分为小型、中型、大型、特大型四类、具体面积分割及面宽、进深如下：
小型 中型 大型 特大型 说明：
以上为华亭老街临街全部商铺面积统计；依图所见，中型（60--90 m2）商铺占到总份额的39%，所占比重是最大的；其次为小型商铺（30—60 m2）占到36%，比重最少的特大型的，只占到4%。
明清风格商铺建筑群落
面宽(m) 4---7 5---10 6---10 10 进深(m) 8---10 8---14 10---15 12--20 面积(m2) 30---60 60--90 90—120 120--200 各占比例 36% 39% 21% 4%
3、业态分类
华亭老街业态分布图其他19%服饰42%眼镜店5%食品店8%礼品5%美容美发8%餐饮13%
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松江公园商铺
说明：
除空置房外，沿街店铺共72家，其中服饰鞋帽类31家占总数的42%，是最多的；其次为餐饮类10家，占到总数的13%，再次为美容美发类6家，占8%，礼品类、，食品店类、眼镜店类，各占5%；其他包括婚纱摄影，珠宝首饰，网吧，汽车销售等共11家，占19%。
经营总类繁多的各类商铺
4、空置率
沿街底楼 空置套数 12 空置率 15% 情况说明 空置多为大面积150 m2以上的底层商铺 沿街二楼 （独立出租） 沿街三楼 18 95% 17 80% 现有未空置的二楼均为一、二楼合租房屋 三楼未空置商铺仅有两家，一家是发廊（一---三楼），在人民路口；另一家为网吧（三楼） 未沿街的 内部铺面 说明：华亭老街商铺空置率较高，下图为临街在招租商铺。
全部 100% 无商铺经营
空置房
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空置房
松江公园商铺
5、价格及租金
A、临街商铺（1F、2F）平均价格为15000元/平方米。 B、未沿街的内部商铺平均价格为9200元/平方米
C、临街商铺1至2层起租为80—100元/平米/月，推算价格为
12000---15000元/平方米
D、临街商铺底层为150—200元/平米/月，推算价格为22500---3000
元/平方米
（二）
基地位置地区
1、基地区域基本状况
该区域东起西林街，西到沈泾塘小河附近，全长约700M左右，目前路况很差，灰尘、噪音极大，且拆迁房屋较多，整体情况较差。道路两侧现有位置上，多为小型商铺，经营商品较为低档，且杂乱无序。沈泾塘河整体水质较差，脏、臭情况严重，有待改善。
周边路况
路两侧拆迁房屋
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沈泾塘小河
松江公园商铺
沈泾塘小河以西商铺相对较为高档，为一明清建筑形态的三层楼商铺格局，情况如下：
建筑整体形态
建筑入口处
2、面积分类
由于该地区临街商铺多为民房改建或私建店面，故整体上感觉杂乱无章，店铺面积不一,大致情况如下。
面宽范围：3—7米 进深范围：5—12米 面积范围：15---80平米
临街商铺
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松江公园商铺
3、业态分类
基地位置区域商铺业态分布图其他8%美容美发5%水果礼品5%小商品24%餐饮23%五金家具14%服装21% 说明：
该区域统计各种商铺共92间，其中以经营小商品的商铺最多占到总数的24%共有22家、其次为餐饮业（21家）和服装（20家）分别占到总数的23%和21%，五金家电共13家占总数14%；其余美容美发和水果礼品各占5%，其它店铺占到21%。，另外，还有五金家具店（13家），水果礼品店（5家），美容美发店（5家）和其它店铺（70家）若干。
商铺种类繁多
2、空置率
无空置
3、价格及租金
该地私房较多，且均为老式破旧房屋，面临拆迁，只租不卖。 租金范围：30---75元/平方米/月
价 格：4500—11250元/平方米（推算）
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松江公园商铺
四、SWOT分析
Strength 优势
本案地处老松江城区中心位置，依托区中心概念，地理位置较为优越优越。
中山路作为松江区商业最为繁华且交通十分重要的主干道，对本案的推动作用优为明显。
华亭老街作为与本案最为相邻的商业区域，经过一年的经营期，已形成的成熟商业氛围为该地区创造了商业区块概念。
基地所在的位置，现状为众多经营小商铺的业主，为项目奠定了一定的客源基础。
与本案相互依托的松江公园，其的发展对项目有着重要的支撑作用，在推广上可推陈出新，可打出游园购物、休闲购物广场等概念。
Weakness弱势
项目所在位置，现状周边整体环境不佳，对其形象推广有一定影响。
项目东侧华亭老街，目前的空置率较高，特别是其后排以及三楼的商铺几乎全部空置，其对本项目竞争压力犹大。
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松江公园商铺
因本项目与与松江公园相结合的特性，产品规划分布上不集中，部分商铺位置相对较为靠内部，不沿街，对规模效应有一定影响。
Opportunity机会
松江经济的发展，松江新城的招商引资对商业繁荣的支撑
大学城的建立并完善，人气的聚集，带来的商业契机
松江政府为加大招商引资力度，出台的商业优惠政策。
Threat威胁
未来几年内松江将开辟大量地块建造商业广场，其中总面积28万平方米的开元广场，其大型 “超市＋商业街”的规模对本案的竞争是最大的。
松江规划重点将以大学城周边为主，其的崛起对老城地块是巨大的冲击。 产品规划及思路建议
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松江公园商铺
五、产品加强建议及说明
根据产品自身条件及特性，对其作如下建议及说明：
规划上，整个基地面积（既园内面积）估算为5.5万平方米左右，其中，小河以北（简称北地块）占地约2.5万平方米；小河以南（简称南地块）占地约3万平方。根据要求，整个建筑面积总量为1.5万平方米左右，容积率在0.27左右
分布上，按地块分割去化为两部分：
北地块：北块基地占地2.5万平方米，临中山路一侧的长度约为350米，商业配置条件相对较好，去化主力应着重于该区域；建议该区域商业面积配置应控制在12000平方米以上，容积率约0.48。
南地块：南块基地总占地面积约为3万平方米；余下量体，约3000平方米分布在其中，容积率在0.1左右。
在整体规划上，本项目具有商铺建筑与公园布局相结合的特殊性，在整体的去化方向上应不同于普通商铺，建议分南北两块分期开发。首先启动北地块，因其面临中山路的优质条件，便于动线的引导，相对能够快速打开市场，聚集人气，为项目的整体开发造势；南块地块因结合在公园内，依赖公园本身的人气支撑，所以北块的先行启动对其来说也是一个先行的铺垫。
整体及内部空间布局上，两种建议供参考：
一是1、2F商铺整体出售，提升单位面积价格，买一楼送二楼，同时在设计上一楼挑空（5.8—6.0米），使业主可以对一楼搭建中层或自行布局，等于买一楼送二、三楼的概念。
二是参照“弘基”广场的规划情况，1、2F分开销售，分设动线，并建议商铺二楼顶层采取挑空（5.8---6.0米）；这样对于二楼的去化，一方面可以使业主具有更多内部空间进行合理布局，便于二楼的去化；另一方面，可以提升二楼的价格，打出“一层楼的价钱，买两层楼的面积”的概念。
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松江公园商铺
价格评估方面，根据周边商铺调查情况及项目本身特性分析得出，1—2F其平均销售价格可以维持在8500元/平方米以上，乐观估计可达到10000元/平方米。
在空间分割上，考虑周边商铺情况及产品本身特性，建议商铺面积（1、2F）大体控制在100---120平方米左右，既每房铺面约50—60平方米；4米开间，12—15米进深。
莲花房产·研展部 2003年8月4日
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