第一章 项目概况
近几年来，南宁市政府加快了城市化发展进程，优化城市布局，树立高品位的城市形象，营造良好的生态环境和投资环境，提高市民居住水平和生活质量，增强城市的凝聚力和竞争力，促进城市建设和经济社会发展的良性互动，以创建“中国绿城”为目标，在南宁进行大规模的城市建设和城市改造运动。
南宁市东风实业有限责任公司基于多年对南宁市商住楼及住宅市场的了解，经过深入的区域及行业调研后，结合企业的发展战略，决定在南宁市竹溪大道南侧黄茅坪水库旁开发“青湖中心”房地产项目，打造一栋以出售经营为主、招商为辅的高品质商务住宅公寓大厦。
“青湖中心”项目毗邻青秀山与黄矛坪水库，地理位置极佳。项目地块规划面积小，共9980平方米，实际用地面积5593平方米。经南宁市规划局审批，项目规划建设一栋29层商务住宅公寓大厦，其中1-4层为商场，5-29层为住宅公寓。项目总建筑面积42799平方米，规划技术经济指标如下表所示。
规划技术经济指标表 项 目 规划用地面积 实际用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 其 地下车库面积 中 公寓面积（5—29层） 商场面积（4层）
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计量单位 亩 亩 M2 M2 M2 M2 M2 数 值 15 (9980.29 M） 2备 注 400套 8.4 （5593.58M） 242460 39334 3126 34209.35 5124.7 建筑层数 建筑密度 容积率 绿地率 市政公共绿地面积 停车位
层 % % % M2 个 29 22 7.02 30 1025.7 190 第二章 产品与市场
一、产品结构
项目产品设计主要针对南宁市城区公寓市场，建设一栋以商业、办公、居住并重的综合性大楼，项目的产品有以下2种类型： 1、商业物业（1层商场、娱乐空间等）
2、住宅公寓物业（商住两宜的住宅公寓，单位面积均在90M2以下，也可作办公物业）
二、项目经营模式
1、采取的出售经营模式；
2、物业出租（或招商）经营模式（如超市、办公等）； 3、自建自营模式（如超市等）；
上述三种经营模式，首选第1种，即出售经营模式。
三、市场分析
1、本项目开发期处于国家局部宏观调控，保障房地产市场健康稳定发展时期，宏观经济环境较稳定。项目开发成本及产品估价指数变动不大。 2、本项目地段优势：
（1） 项目地处南宁新兴的商业市区，属南宁国际会展经济圈，周边分布南宁各主
要宾馆、饮食企业，如湄公河大酒店、海鲜仔美食城等，人气极旺。
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（2） 项目位置毗邻黄茅坪水库及青秀山，属青秀山风景区旅游经济圈，面临大道， 视野开阔，附近有广西医科大学、广西水产学校、供销技校、南宁重点中学三中、四职高等学校，自然及人文环境好。
（3） 项目位于南宁快速环道竹溪段，竹溪大道与青山路交汇处，能轻松出入市区、
往来邕江南北，交通设施有10、30、222、207路公交车等交通十分便利。 3、南宁市目前房地产开发的商业、住宅物业空置率低，2005年底仅1.8%，远低于全国26%的平均水平，特别是高品质的小户型的住宅公寓更是稀缺。本项目建筑面积总量少，套型建筑面积均在90M2以内，符合国家对房地产的新政策要求。此外，产品单一，面向投资型客户及自用型客户，总体销售压力不大。
4、同一街区开发的中茵丽景豪庭，目前公寓平均售价3600元/平方米（毛坯房）。“青湖中心”在自然景观及设计功能上比“中茵丽景豪庭”更胜一筹，且项目按中高档标准进行装饰。据此，项目产品预计平均售价为3700元/平方米。
四、客户分析
1、投资型客户
投资型客户购买物业的目的主要是用于置业与出租，一是因为目前南宁的整体房价水平比其他省会城市偏低，但东盟博览会落户后，南宁发展潜力大，房产还有升值的空间，投资置业比银行存款等其他货币资金更能保值升值；二是的租赁市场低门槛、低风险、高出租率和租金回报，从而吸引着个体投资者。据此，本项目的投资型客户可以分为两部分：一是中产阶级人群，有一定的投资能力，银行存款数额大，有贬值风险。二是吃租一族，他们往往通过借助其他资金（如银行按竭）进行运营，使购买物业的租金收益大于其财务成本等，从而实现投资回报。 2、自用型客户
在南宁市经济持续稳定发展的大前提下，特别是入世带来前所未有的机遇和挑战，科研开发、技术服务、广告设计、策划咨询等独立性较强的小公司不断涌现。这些公司人数少，效率高，且工作时间不易掌握，对办公场所的要求需要宜商宜住。同时，项目区域内众多外来商业企业驻邕办事机构对商务住宅公寓也存在着市场需求。另外，收入不太高的住房群体，如经营小生意的商贩、刚工作不久的年轻人和
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需要解决短期住房问题的住户等，也会成为本项目的潜在消费群体。
第三章 项目计划与组织
一、项目的组织管理
青湖中心在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方由东风实业公司独资成立的广西秀宁房地产有限公司经营开发。
项目的开发建设推行深度的横向联合开发专业化合作模式，在项目的规划、建筑设计、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目开发的综合素质全优。
二、 项目建设计划
根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目在推进的节奏上遵循如下原则：
基础设施与区域环境整治先行。先启动项目地块的三通一平，为项目的整体运作奠定基础，预计工期约两个月。 基础及主体工程需20个月。
项目总工期约为24个月，完成全部建设工程，并完成可销售物业90%以上的销售量。
第四章 投资成本估算
本计划按商业性房地产项目所涵盖的成本构成进行测算。
一、估算的依据：
1、南宁市同类建设项目的投资估算指标。 2、各方在项目前期已洽商约定的合作协议。
3、国家及南宁市政府有关基建、房地产项目的各类规费文件。
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二、主要费用的计算指标
1、土地费用
根据土地出让金缴纳情况，项目估定地价为1000万元，。 2、项目前期费用
项目前期工作费用包括项目规划、勘察、设计等项费用按国家有关规定及国家相关专业机构的收费标准进行测算。 3、建安工程费
建安工程费，按南宁市目前的工程成本水平，对本项目内的各类建筑的建造成本，商场、商务公寓、住宅公寓为高层框架结构，均按1100元/建筑平米预计（毛坯房）；装饰项目按400元/平方米预计。 4、项目管理费
项目管理费为项目发展商为开发本项目的日常运作费用，按房地产行业的经验为建安工程费的4%。 5、营销费
营销费用包括市场调研、策划、广告推广、卖场等，按目前广西及南宁市的同业水平，大致以销售总额4%计算。 6、财务费用及不可预见费
不可预见费按项目总投资（不含土地、建安工程、各类费用）的5%计列。
三、项目投资测算结果
根据初步测算，本项目总投资约9036万元(含不可预见费和营销费用)。详见附表一《项目投资综合估算表》
项目投资综合估算表
序号 一 二 费用内容 土地费用 项目前期费用 工程量 8.4亩 指标 119万元/亩 单位 万元 万元 支出 小计 1000 小计140 备注 5
1 2 开办费 地勘费 规划设计费 （含施工图） 政府报建规费 工程费用 约为建安工程费的 3％ 万元 万元 10 8.77 估 3 万元 120 三 四 1 4.2万M2 60元/ M2 万元 80 元/ ㎡ 1100 元/㎡ 400 元/ ㎡ 小计250 按地块 面积估定 万元 小计6150 万元 336 室外工程、环境及配套 4.2万㎡ 2 建安工程费 4.2万㎡ 万元 4260 3 装饰工程 4.2 工程费 总额4％ 万元 1680 五 甲方管理费 万元 小计230 按贷款六 财务费用 利率7% 万元 210 3000万元一年计 七 不可预见费 总投的4% 约销售额的4％ 万元 小计230 除土地 费外 八
营销费用 总合计 万元 万元 小计700 9036 四、资金筹措
项目投资资金依靠企业自筹及银行贷款，自筹40%即3600万元，贷款60%即5400
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万元。
第五章 项目经营预测
一、目标客户群体定位
青湖中心项目的住宅公寓型物业的目标客户群体定位清晰和具有针对性， 物
业产品主要通过项目优越的自然环境、项目地块不可多得的地段优势来吸引客户群。
作为商务公寓物业，在南宁市经济持续稳定发展的大前提下，特别是入世带来前所未有的机遇和挑战，科研开发、技术服务、广告设计、策划咨询等独立性较强的小公司不断涌现。这些公司人数少，效率高，且工作时间不易掌握，对办公场所的要求需要宜商宜住。同时，南宁作为广西的经济文化信息中心，围绕广西以外的大型工业企业、商业企业等众多驻邕办事机构对商务公寓也存在着市场需求。
作为青年住宅公寓物业，其主要面向中高收入家庭、南宁市众多年轻白领阶层及各类驻邕经商人士。
二、项目的价值评价
项目的物业价值体现在区域环境、地段交通、建筑风格、户型设计、园艺绿化、配套设施、物业管理、业主品牌等等综合要素方面。
在区域环境、地段交通这些条件上，本项目具有鲜明的比较优势。项目地处埌西，处于青秀山脚下，水库边上，竹溪大道与青山路交汇处，可谓依山傍水，交通便利，同时埌西是南宁新兴的商业中心，是较适宜投资、经商、居住的区位之一。在建筑风格、园艺绿化、配套设施等其它建设的方面，按项目的发展理念与规划设想，也是超前的，与目前南宁市的其它楼盘相比，有较大的综合优势。
三、销售价格预测
针对项目的自身特点，采用市场比较法来预测项目可能实现的销售价格，样本以南宁的同类相近楼盘为主，比较过程考虑到地段交通、区域环境、建筑风格等
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等因素的作用权重。
项目商业面积比重少，与住宅公寓式物业一起预计平均价格，不作单列。项目总建筑面积预计是4.2万平方米，经价值比较分析评价，平均销售价格按3700元/平米预计。
四、销售收入测算
按本项目全部物业的销售均价预测，本项目预计可实现销售总值为人民币15710万元。项目具体销售估算如下:
项目总面积42460 M2 ×预计均价3700元/ M2=15710万元
第六章 项目经济社会效益
一、项目经济效益分析
一、应缴税款测算 1、销售税测算：
按目前国家对住宅行业的税收规定，房地产销售环节的综合税率约为总销售额的5.6%，包括营业税、营业税附加、印花税、教育附加税等。
本项目销售税支出为15710万元×5.6%共计880万元。 2、土地增值税测算：
本项目土地增值税=增值额（15710-9036）×40%―扣除项目额9036×5%=2217.8万元。
二、项目利润值（所得税前）：
经初步的测算，项目投资方获得所得税前利润总额为：
总收入15710―总成本9036―销售税880―土地增值税2217.8=3576万元。 项目税前利润率为3576÷9036＝39.58％
二、项目社会效益
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从多角度多层面分析，青湖中心项目开发的社会效益是广泛而显著的，我们从如下方面进行分析：
1、综合配套，加快南宁埌西的发展
本项目为高层建筑，将成为埌西的标志性建筑之一。阳光丽景项目的开发，将为南宁市埌西的全面发展提供相应的城市配套设施，提升南宁市埌西的形象及硬件投资环境，促进南宁市埌西的开发进程。 2、 拉动地方经济的发展
本项目投资总额约9000多万元，总产值15710万元。项目的开发建设，必将加速拉动地方经济的发展；项目的各类物业必将吸引一批中高收入家庭，特别是投资经商者的进入，必将给地方带动一批相关产业的兴起，从而促动地方经济的快速增长。
南宁市东风实业有限责任公司
二○○六年元月
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