既有老旧多层住宅增设电梯难点问题分析及探讨

应用篇●　既有老旧多层住宅增设电梯难点问题分析及探讨　口水利部机关服务局王锋１赵亮　口黄河小浪底水资源投资有限公司张红建　■臣疆　最近几年，笔者单位拟￣－，ｔｌ栋老旧住宅增设电梯，最终也因住户意愿等具体原因未能实施。结合具体实践，笔　者对实施过程中的主要难点问题进行分析和总结，提出思考和建议，希望对其他地区或单位增设电梯工作提供一定　的经验和借鉴。　■日圈　老旧小区；增设电梯；难点Ｊ＇－Ｉ￣　一、基本情况　该项目位于北京市丰台区，为６层住宅，建成于１９８９年，共　有９６户住户。该楼共有７个单元，呈Ｌ型布置　其中１—３单元为东　西朝向．４－７单元为南北朝向。经设计单位现场勘查．除拐角处３　单元空间不够外．其余６个单元都具备增设电梯的条件。　二　主要难点问题分析　（一）建设费用问题分析。该项目单台电梯建设费用约１ＯＯ万　元，包括：基础建设约１８万元　井道制作安装约２２万元　井道维　护结构、保温及装饰等约９万元；设备采购安装约３Ｏ万元；电力　增容约１１万元：其他如设计　地下管线改移等约１Ｏ万元。按照北　京市２０１６年度试点安装电梯政策，市财政按照增设电梯购置及安　装费用的４０％　且最高不超过２４万元，台予以补贴，与实际所需　费用差距较大。该楼各单元公共维修基金最高也只有１１万余元．　住户也普遍不愿集体出资，因此使用公共维修基金和住户集资的　办法显然不具备可行性。如全部采用财政资金．根据有关部门统　计测算，目前北京可增设电梯的老旧及新建多层住宅约１．２亿平方　米．逾３万栋【１】，按每栋３个单元计算，北京市多层住宅增设电梯　的建设费用将达９Ｏ０亿元．笔者认为也不具备可行性。　（二）后期运行管理费用问题分析。参考”北京市关于加强北　京市住宅电梯报废管理有关问题的通知”中　建筑物仅设计一部　电梯（无备用梯Ｊ的、使用时间达到１５年”应报废的标准．结合　该楼剩余产权年限。经测算，单台电梯三个周期（４５年）运行维　保及大修更新费用约１８０万元，包括：电梯维保及检验费用，约　１万元／年．三个周期共约４５万元　电梯运行费用约１万元，年．三　个周期共约４５万元：电梯大修费用，每５年一次　每次约５万元．　三个周期共约３０万元；电梯更新费用．第１　５年和第３０年各更新一　次．共约６０万元。根据上述计算．每台电梯年均后期运行管理费　用约４万元，折合二层及以上住户每户每年需分摊费用约４０００元　（一梯两户）或约２７００元（一梯三户）。这笔费用对于部分生活　困难或对电梯无刚性需求的住户来说也是难以接受的。　（三）住户意愿问题分析。《关于北京市既有多层住宅增设电　梯的若干指导意见》要求　“住宅增设电梯．应当由本楼业主根　据《中华人民共和国物权法》的规定共同决定”，即　改建、重建　建筑物及其附属设施，应当经专有部分建筑物总面积三分之二意　思的业主且占总人数三分之二以上同意　。但同时指导意见还要　求增设电梯应征得因增设电梯后受到采光　通风和噪声直接影响　的本单元业主的同意。因此在实际实施过程中，如果不能取得本　单元１００％住户同意，则很难推进。该项目共有９６户住户，在设　计工作完成后，笔者单位进行了多轮入户意见调查，最终住户的　同意率也仅４９％，其中：一层１６户住户中因对增设电梯完全没有　需求，且新增电梯井道对一层住户的通风、采光等均有影响，仅　有２户同意；２—６层８０户住户中出于对增设电梯没有刚性需求，并　考虑后期维护管理费用等问题，也只有４５户住户初步同意增设电　梯并承担后期维护管理费用　并且．该楼７个单元中没有一个满足　１００％住户都同意增设电梯的条件。　三、思考和建议　１、目前，各省市的增设电梯工作主要以政府主导为主．在政　府投入大量资金和人力物力的情况下．有的小区还因为增设电梯　产生了邻里矛盾，这也与我国住房制度和物业管理制度的改革方　向相背离，违背了市场经济规则。从需求和受益角度．笔者认为　老旧多层住宅增设电梯工作应该向依法建设、费用自理、产权归　己的方向发展．政府则应起到引导、推动和服务的作用．做好规　划、审批．制度等方面的配套工作。２、从各地增设电梯工作的目　的来看，主要是为了解决人口老龄化造成的出行不便问题。但无　论从经济角度还是社会角度来看　增设电梯受规划审批．资金筹　集、住户意愿、管理管理等各方面的因素制约．具有其自身的局　限性。同时．在许多老旧小区还没有解决基本的物业管理问题的　情况下，笔者认为增设电梯工作宜缓行．不能作为解决老龄化问　题的主要手段。３、笔者认为随着国民经济的不断发展和人民生活　水平的提高　多层住宅设计规范也需要进行相应的调整，把安装　电梯作为强制性条文，即使受建设资金限制，也应在结构上预留　电梯井道．以方便后期加装。固　参考文献：　［１】　金香梅．老旧住宅加装和更新电梯迎来新机遇［Ｊ］－　城乡建设，２０１６（７）：１８－１９．　ＤＯＩ：１０。１６１１６ｆ／Ｊ．ｃｎｋｉ．．ｉｓｋ，ｉ．２０１７．０８。Ｏ２０