如何实施住宅小区改造

维普资讯 http://www.cqvip.com ２００７年增刊　夯　晨纠ｌ技　４７　如何实施住宅小区改造　刘杰宋正云　（兖矿集团济东新村，山东兖州２７２１７１）　摘要　改造工作涉及面广即使改造方案策２，１周密，也不可能将改造过程的所有具体情况全部包揽。因此，争取居民的理　解、支持，减少或避免利益冲突就显得尤为重要。济东新村在改造方案确定以后采取了两项措施以保证改造方案的实施。　关键词　物业管理　住宅小区　改造　随着社会的不断进步、住房制度改革的深化和物业管理　进行了周密策划．作出了明确规定，形成了初步改造方案。　的迅速兴起，人们的生活观念也在发生着巨大的变化。在物　质生活得到不断满足之后，进而拓展到对居住环境、文化品　２宣传发动选点试运行　位等精神生活的追求。但是，受当时经济条件制约及计划经　改造工作涉及面广即使改造方案策划周密，也不可能将　济体制下的福利分房等诸多社会因素的影响，旧的居民区中　普遍存在着建设标准落后、配套设施不完善、随意搭建等无　改造过程的所有具体情况全部包揽。因此，争取居民的理　解、支持，减少或避免利益冲突就显得尤为重要。济东新村　序管理的现象。　在改造方案确定以后采取了两项措施以保证改造方案的实　兖矿集团济东新村是国家按照生产、生活和生产服务　施。（１）结合“创建安全文明小区”活动，利用各种宣传工具　“三条线”管理模式设计建设的、为济东矿区的济二、济三两　和方式，将改造的目的、意义及改造方案的关键步骤、措施进　对特大型煤矿提供生产服务和生活服务的现代化煤炭工业　行广泛宣传，赢得居民的理解与支持，多方面征求意见和建　城镇，占地面积２．０６ｋｍ￣，规划居住人口４，５万人，由６个自　议，以完善改造方案；（２）选择一个比较突出的具有代表性的　然村、２ｏ个组团组成的大型生活区，学校、医院、幼儿园、电　住宅组团实施改造方案的试点，在试点过程中注重居民对改　讯、商业网点、餐饮娱乐、自来水厂、热电厂、污水处理厂等生　造工作的反映和阶段性总结，便于今后全面推行；（３）对于那　活服务设施一应俱全，是煤炭行业屈指可数的现代化矿区的　范例。但是，由于当时采取的是谁投资谁管理的分散管理方　些暂时不理解、有抵触情绪的极个别居民，以大多数居民的　利益作为出发点，对其晓之以理、动之以情，避免因简单粗暴　式，管理标准不一，管理区域交叉等原因，形成了与设计意图　而导致对立情绪。通过试点运行，发现了改造方案中的缺　相背离的局面：乱搭乱建比比皆是，公共设施损坏严重，市场　陷，对方案进行修改、补充、完善，以提高方案的可操作性。　管理杂乱无序，乱贴乱画无人问津，楼前楼后到处是职工种　植的“自留地”，流动商贩高声扰民等等。因此，济东新村成　同时摸索出一套系统的管理体系和管理制度，而且还可以让　立后，所面临的首要任务便是理顺关系、治理环境、提高综合　居民亲身体验到改造工作带来的实惠。在试运行期间，切忌　形象。为此提出了实施“文明形象改造工程，当年见效、三年　只喊空洞口号和态度强硬粗暴，否则会使试运行结果适得其　反。　达标”的总体目标。经过不到三年的时间的奋斗，济东新村　的整体面貌发生了根本的变化。１９９９年被授予“省级绿化先　３全面铺开整体推进　进单位”称号；２０００年被授予“省级花园式单位”称号；２００１年　被授予“省级优秀物业管理住宅小区”称号。　试运行后，经过广泛宣传和对方案的进一步完善，改造　方案日趋成熟，积累了一些可贵的实践经验。当绝大多数居　１改造方案的策划　民对试点改造工作逐步由理解、认可转变为支持、配合时，便　可全面铺开落实改造方案，在推进过程中，要注意改造后的　方案策划是一项措施实施前对方针目标以及围绕实现　管理工作，建立健全管理体系和管理制度，以巩固改造成果。　方针目标开展活动的方法、步骤、资源利用、改进措施等的总　济东新村在这一时期实行的是切块管理，即改造一块成立一　体设计，是指导措施落实的关键。因此，在方案策划中要把　握好两个原则：（１）远近结合的原则。即将长期管理与近期　个相应的管理机构并签定目标管理责任书，落实管理目标和　管理责任，巩固已取得的改造成果。同时结合物业管理的推　工作相结合，方案策划要具有前瞻性，要从长期管理着眼，从　行工作，坚持专业管理与群众自治相结合的原则，发动居民　近期工作人手；（２）高标准与现状结合的原则，既要高标准设　计，又要考虑到目前的承受能力。自济东新村决定对居住区　成立群众性协管组织，使每一个责任区形成网络化的管理机　实施改造的思路确定以后，为克服改造工作的盲目性，利用　制。使整个居住区在完成改造的同时，管理网络也同时形　近半年时间对改造全过程进行了周密细致的调研、策划活　成，为后续的管理工作打下了坚实的基础。　动。首先是根据济东新村总体设计要求和现实状况，会同有　关专家对改造过程中的有利条件和不利因素进行了全面剖　作者简介刘杰（１９６３一）女，大学本科学历，毕业于山东　析。然后围绕为什么实施改造（目的），要达到什么样的程度　省委党校经济管理专业，经济师。　（目标）、如何实现目标（方法、步骤）、解决哪些问题（对策、措　施）进行探讨。另外，对职责划分、完成时间、巩固措施等都