旧城改造中问题浅析

城乡与环境　●Ｉ　旧城改造中问题浅析　左俊华王　伟　０５００９１）　（河北新世纪国土资源规划咨询有限公司　石家庄［摘　要］随城市化进程的加快以及社会主义新农村建设的进行，建设用地需求日趋紧张，“十一五”规划中提出的“ｌ　８亿亩”耕地的约束性指标更意　味着要严格控制建设用地占用耕地，旧城改造成为增加建设用地有效供给的重要途径。纵观旧城改造的实施情况，提出旧城改造中应该注意的问题和今后的发　展方向。　［关键词］城市化　旧城改造　建设用地有效供给　Ｔｈｅ　ｑｕａｌｉｔｙ　ｅｖａｌｕａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｃｏｕｎｔｒｙ　ｅｕＩｔｉｖａｔｅｄ　ｌａｎｄ　一　一　－　一　－－　－　一　一　ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ　ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｗｉｔｈ　ｔｈｅ　ａｃｃｅ１ｅｒａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ　ａｎｄ　ｎｅｗ　ｒｕｒａｌ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉＯｉｌ　ｏｆ　ＳＯＣｉａｌｉｓｍ，ＣＯＮＳｔｒｕｅｒｉｏｎ　１ａｎｄ　ｄｅｍａｎｄ，　１１ｔｈ　ｆｉｖｅ　ｙｅａｒ　ｐｌａｎ　１８　ｍｉｌ１ｉｏｎ　ｈｅｃｔａｒｅｓ　ｏｆ　ｆａｒｍｌａｎｄ　ｍｏｒｅ　ｒｅｓｔｒｉｃｔｉｖｅ　ｉｎｄｅｘ　ｍｅａｎｓ　ｔｏ　ｓｔｒｉｃｔｌｙ　ｃｏｎｔｒｏ１　ｔｈｅ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ｌａｎｄ　ｏｃｃｕｐｉｅｄ．ｕｒｂａｎ　ｒｅｎｅｗａｌ　ｂｅｃｏｍｅ　ｉｎｃｒｅａｓｉｎｇ　ｃｏｎｓｔｒｕｅｔｉｏｎ　１ａｎｄ　ｏｆ　ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ　ｓｕｐｐｌｙ　ｏｆ　ｉｍｐｏｒｔａｎｔ　ｗａｙｓ．Ｉｎ　ｔｈｅ　ｉｍｐｌｅｍｅｎｔａｔｉｏｎ　ｏｆ　ｔｈｅ　ｕｒｂａｎ　ｒｅｎｅｗａｌ，ａｎｄ　ｐｕｔＳ　ｆｏｒｗａｒｄ　ｔｈｅ　ｐｒｏｂ１ｅｍｓ　ｎｅｅｄｉｎｇ　ａｔｔｅｎｔｉｏｎ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｒｅｆｏｒｍ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ　ｄｉｒｅｃｔｉｏｎ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｆｕｔｕｒｅ．　Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：Ｕｒｂａｎｉｚａｔｉｏｎ　Ｕｒｂａｎ　ｒｅｎｅｗａｌ　Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ｌａｎｄ　ｅｆｆｅｃｔｉｖｅ　ｓｕｐｐ１Ｙ　中图分类号：Ｕ４１８．６　文献标识码：Ａ　文章编号：１００９—９１３Ｘ（２０１０）２０—０１６９—０２　随着我国城市化和工业化进程的加快，以及建设社会主义新农村任务的提　出，建设用地的需求增加，就目前的情况看，建设用地的增量大多是从农村土地　转化而来的。“耕地保有量保持１．２亿公顷”，是《中华人民共和国国民经　济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出的约束性指标，这一目标的实现　意味着“十一五”期间必须严格控制建设项目占用耕地，由此通过旧城改造　增加有效的土地供给是建设项目占用土地的一条重要出路。旧城改造是城市　发展发展过程中的必然选择，可以为今后城市的长远发展预留空间，旧城一般　处于城市中心，旧城改造后优化了公用设旋，改善了环境，是确保城市土地资产　不断增值的必要条件。　１旧城的特点　旧城一般位于城市中心区域，在城市发展过程中逐渐被新区包围，成为较　为封闭、功能结构复杂的区域。随着城市的发展，旧城也在发生变化，其主　要特点表现在：　１．１旧城位于城市的中心．区位价值高　由于城市多以旧城为基础向四周逐步扩大，在发展过程中逐渐被新区包　围，成为城市的中心，在功能上往往也是城市的行政、金融、商业、文化等　的中心，具有较高的利用价值，为土地增值带来很大的空间。　１．２旧城生活环境较差　些地方盲目攀比，使本身不够条件的区域盲目开发，起高楼，建大厦、　建大广场，盲目建设大规模开发区，靠较低的地价招商引资，而在此过程中旧城　区往往被掩盖住，甚至有的地方为应付检查，将旧城区卫生脏乱，各项设施不能　达到目标的区域用城墙圈住，以此勉强蒙混过关。从此旧城的发展不被重视，　无序发展更加导致旧城的卫生较差、用地混乱，同时基础设施和公用设施也　落后于新城区。这种扭曲的城市化发展方式造成了旧城的环境质量低劣。　１．３旧城体现了城市的个性　城市的个性融入在城市建筑、城市街道、城市景观、城市居民活动、　城市文化等，随着城市的发展，城市的个性在旧城逐渐体现出来，如北京的四合　院、上海的石库门、青岛的绿树红瓦、苏州的私家园林等，这些都是当地　历史文化的一种积淀。　此外，在旧城的发展过程中逐渐形成了建筑密度高、容积率低、较为封　４关于乡土树种应用不足的的几点思考　与外来树种相比起来，乡土树种具有诸多优势，然而在现实中．我们看到　许多城市街道绿化中往往是外来树种占优势、唱主角。而乡土树种只有少　数品种被利用。随着外来树种的大量引进和栽培，并由此引发的生态平衡失　调，病虫害肆虐，已经影响到居民的生活。人们开始反思为何乡土树种不能够　很好的应用于绿化中来。笔者结合自己几年来的工作经验，将原因归纳为如　下几点：　４．１受传统观念影响．对乡土树种认识不足　乡土树种生长于当地，种类和数量繁多。人们对其司空见惯，不足为奇。　因而缺乏对乡土树种应有的爱护和重视，致使许多优良乡土树种长期处于野生　状态。以往的园林绿化观念总认为乡土树种形、色、花、果、味、叶　等生物形态方面人们都很熟悉，没有新奇感，缺乏活力，难以形成特色．无从　体现现代化城市氛围。而对乡土树种在丰富观赏植物多样性，稳定城市生态　群落，改善城市生态环境和投资环境方面的重要性则欠考虑，未能充分认识到　乡土树种在城市园林建设中的综合生态功能。一些设计人员本身知识水平有　限，对乡土树种生态学、生物学了解不足而造成设计的不合理，也达不到绿化　的效果。　４．２缺乏对乡土树种的调查、研究和保护　在我国林木育种和改良研究项目中，以外来树种为研究对象的课题占５０％　左右．与其相比，对乡土树种的研究甚少，研究重心严重失衡，使乡土树种的　研究出现瓶颈１６　１。一些苗木贩运户受经济利益的驱动，随意挖掘乡土树种　外迁外移。以牟取暴利。近些年来，大树移栽成风就是很好的例证。不仅　大如柱、或绿荫如盖、或鲜艳浓烈、或气味芳香，因而常常被贴上了新奇、　稀罕、高档的标签，一但采用，就能够暂时达到立竿见影的效果，赢得了一时　的好评。恰好相反，乡土树种常存在以上弊端而被拒绝于门外。园林绿化是　项短期长效工作，往往要经过几年甚至上十年时间才能够真正反映出绿化效　果，许多人不愿意长时间的等待。再者，外来树种占据绿化比例大了，固然乡　土树种所占地就缩小。　４　４可供选择的树种种类过少　我Ｉ　人口不断增加，城市规模不断扩大，造成土地资源的过度开发，乡土树　种天然林面积目益缩小，导致乡土树种基因资源灭绝和优良群体消失。同时，　由于乡土树种在绿化开发价格方面的劣势．很少人愿意培育乡土苗木，无法　一形成乡土苗源市场。因此需要使用时缺找不到合适的茁木。　４．５受国外绿化设计思想的影响　信息交流使得国外的众多园林绿化思想涌入国内市场来，特别是随着近几　年来的“欧陆风格”的盛行，出现大量的“人工景观”的植物造景，不论　场地大与小，都是一片草地，点缀几丛灌木，几堆小花丛，间或加上几株奇异植　物，由于乡土植物多为大家所常见的植物，没有太多的新意，自然也就应用得　少。但这种追求“人工景观”的植物造景，其结果无疑使单位面积绿地的　绿量停留在较低的水平，使绿地的生态效益也处于相对低水平发挥的状态。　结语　总之，植物是城市绿化中的一个主题，是城市建设中不可或缺的内容，一个　城市建设水平。绿化在其中占有很大比重，更主要的植物具有的生态效益对　人们的影响是任何事物无法替代的，我们一定要从实际出发，既要有生态效益，　破坏了当地的树种资源，而且在外迁外移过程中．不可避免的造成树木成活　率低下，浪费大量的人力、物力和财力。目前关于随意砍伐和移栽带乡土树　种的法规尚为能够严格实行。许多搬迁户砍随意伐树木而未受到处罚。　４　３大量外来树种的冲击　与乡土树种相比，外来树种往往在体型外观方面具有很明显的优势，或高　又要注重经济效益，真正做到加大绿化力度，丰富绿化层次，提升绿化内涵，营　造城市森林氛围，并与周围环境组成和谐统一体，形成城中有林，林中有城的　绿化发展，真正达到人与自然和谐，人与环境和谐。　科技博览ｌ　１６９　城乡与环境　Ｉ■　Ｃｈｉｎａ　ｓｃｉｅｎｃｅ　ａｎｄ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　Ｒｅｖｉｅｗ　闭的特点。但是，旧城是城市的中心，经济地理区位价值高，旧城改造价值较　高。但纵观以往的旧城改造，在开发改造中存在一些共性的问题。　２旧城改造中存在的问题　城市旧区是城市在长期发展和演变过程中逐步形成的，由于历史、政治　和经济等方面的原因，我国城市的旧区，都或多或少的存在着布局混乱，房屋破　旧，居住拥挤，交通阻塞，环境污染，市政和公共设施短缺等问题，影响着城市经　济和社会的发展。随着城市建设的发展，旧城改造已成为城市建设中一项很　棘手的问题。一些中小城市，对旧城改造不敢问津，而竟相向城市外围扩展，　一味专搞新区开发，侵占了大片郊区良田好土，造成交通和市政设施被强制拉　长，城市结构和功能出现失调。当前，中小城市旧城改造主要存在以下问题：　曲】　２．１对旧城改造认识深度不够　在确定改造项目的投资方向时，缺乏通盘考虑，投资结构与城市综合效益　不相协调，使旧城改造投资重点偏移，合理性差。　２．２旧城改造利润较低　由于旧城人口、房屋密度高，房屋改造时受到高度和环境的限制，因此，　使旧房屋改造出房率低，“油水”少。在这种情况下，一些投资回报率高的　项目会受到开发商的青睐，但投资回报率低的那些公益项目就会受到冷落。　同时，对就旧城区房屋进行大面积改造，势必对城市基础设施形成新的压力，故　而使不少建设单位、开发商望而却步，使旧城改造难度大。　２．３旧城改造的方式简单、机械，缺乏战略性。　对现有房屋和设施，不是因地制宜、区别对待，而是搞“一刀切”。一　些城市在旧城改造中，不重视规划，只顾地上建筑，不注意地下建筑，搞“见缝　插针”零星翻建，忽视配套建设，使整个旧城改造内部相互脱节，综合效益难　于提高。　２．４旧城改造中基础设施重新配置难度较大　由于旧城市政基础设施落后，必须对基础设施进行重新配置，除去费用不　提，在基础设施重新配置过程中，改造工程投资较大，时间周期长，难以对旧城　市进行大手术。对城市道路的再次开挖，会影响城市交通，同时将不可避免地　影响到城市居民的生活。　３旧城改造的发展方向　如何克服和纠正这些问题，在ｌ开城改造中切实走科学发展和可持续发展之　路，是摆在各级政府面前的～个重要问题。为了满足建设用的增量需求，达到　土地资源的合理利用和优化配置，我们必须用具有前瞻性和全局性的眼光为旧　城改造做好规划，注重环境保护。　３．１旧城改造规划要科学合理　旧城改造是改善人居环境、实现土地利用集约化的重要途径，是激发城　市生机与活力的重要手段。作为城市建设的重要组成部分，旧城改造也一定　要重视规划。要制定一个系统科学的旧城改造和建设规划，从宏观和微观两　个方面对旧城改造进行规划控制，形成明确的评价体系、目标体系及控制体　系，同时要与总体规划、分区规划及控制性详细规划相衔接，以避免因规划控　制不力而造成旧城改造中的混乱和矛盾。对旧城区的规划，应坚持审慎更　新、循序渐进、有机更新的原则，改变传统的简单化的规划设计方法，努力　探索适应旧城历史与现状的新的规划设计方法　ｒ４　针对有些地方在旧城改造中大拆大建的问题，需要重点研究旧城区域拆除　与保护的问题，以科学的规划指导旧城改造中哪些区域该拆除，哪些区域该保　留，哪些建筑该改造，哪些建筑该修缮。只有明确了拆除与保护的关系，旧城　改造工作才能有的放矢，解决改造中的诸多问题和矛盾。同时，要防止有些地　方在旧城改造中，将医院、学校等社会事业单位全部搬出旧城区，形成纯住宅　区的做法，要力求做到功能的完整配套。此外，旧城改造还应当在规划中注重　对城市环境的综合治理，避免重复建设和资源浪费。　３　２旧城改造要进行统一开发、统一改造　旧城改造要避免小块的、散点式的开发改造，要按照规划统一进行，散点　式的开发容易造成重复建设，基础设施的引入务必会引起城市道路的开挖，给　人们的生活带来交通不便　由于旧城开发的成本较高，在这点的思路上可以　借鉴上海市的经验。他们采用“总体规划、分步实施、分期施工、分批　回搬”的措施，这点主要依靠政府的行政管理职能实现，对经济效益不高、　人民生活需要的公益项目，政府要严格掌握，加大投入，为解决就地平衡资金困　难的问题，可将郊区开发与旧城改造结合成一个系统，政府可允许开发商在某　些旧城改造区获得合理的低收益或负收益，而在郊区新开发地区给予这些开发　商以补偿。而对不承担旧城改造的开发商在新区开发时适当多征收费用，用　以补偿旧城改造开发商的资金平衡差额。最终在宏观系统上，新旧区开发上　达到资金平衡，而不是某区孤立的就地平衡，可以避免某些条件较差区域的旧　城改造项目无人问津的现象…。在此过程中要避免享受了新区开发补偿，而　放弃、拖延了危旧房改造以及旧城改造项目本身就地可以平衡资金，获取收　益，而还获得新区开发补偿的情况出现。　３．３旧城改造中应充分重视对传统文化的保护　旧城中丰富的历史文化遗存，是城市不可再生的宝贵资源，是一个城市区　别于其他城市和地区独一无二的品牌形象，对于提升城市核心竞争力具有重要　１７０　ｌ科技博览　意义。因此，在旧城改造中对历史文化遗存应当进行合理保护和有效适度开　发，发挥出城市文化的强大积聚效应，展现城市文化的独特魅力。…　我国有近百座历史文化名城和古都城，文物古迹丰富，具有独特的景观风　貌。在对其改造过程中，不能只注重土地高强度利用下经济效益的获得，要力　求在保护的前提下，突出古城的特征，完善现代城市的功能。比如上海南市老　城厢七转八弯的巷道、别具风情的石库门、两层楼的街面房子，甚至高低不　平的台格路形成古朴凝重遗风犹存的“城中之城　其表现出来的蕴涵决不　是重造一条什么“上海老街”所能涵盖的。　在这方面国外一些做法很值得我们借鉴。比如法国的历史文化名城里昂　是法国的第二大城市，也是法国的经济和工商业中心。但是在里昂至今还完　好地保留着１２一ｌ６世纪建筑的古街巷区，区内有２５０栋保护建筑包括１２世纪　的大教堂以及大量的平民百姓的住宅、商铺等古建筑形成特有的古老历史风　貌。１９世纪以后，该地区的新造建筑在风格上都和这些古建筑保持协调从而　使整个街区的整体风貌始终和谐一致。历届里昂市政府不但保护古老的文物　建筑也保护后世不同时期建设的“与之相协调的其他建筑”以及当地居民　的生活习俗［　。　３．４旧城改造要充分利用地下空间　旧城改造不可避免地要对城市土地大动土方，对一些特大城市和交通拥挤　现象难以解决的大城市而言，可在地质情况允许的前提下适时适当地开发利用　地下空间．在具体实旌中要注意地质的承受能力，从工程上予以加固，尽量绕过　城市主要干线，将各项基础设施引入改造区域，通过对地下空间的开发利用，充　分挖掘空间资源潜力，可以在地上建绿地广场，地下修建超市、停车场。满足　绿化和公用设施的需求，这对于城市的现代化发展和集聚效应的增强，解决交　通拥挤的现象可起到重要作用，达到节约集约利用土地资源的效果　］。　但由于中国城市在经济、社会、文化的发展上是很不平衡的，因此只有　当城市发展到对地下空间产生需求，又具备一定的开发条件时，适度开发利用　地下空间才是合理的。对于确需开发地下空间来缓解拥挤的特大城市而言，　开发利用城市地下空间的规模、强度、时机，必须与整个国民经济和城市的　发展水平相适应，要结合城市具体条件制订一项既有前瞻性，又有可操作性的　地下空间发展规划，作为城市总体规划的组成部分，按照计划逐步开展实行。　３．５旧城改造要从构建和谐社会茸度出发　旧城改造不可避免地要涉及城市的发展方向和居民的具体利益。要把和　谐的理念贯穿于旧城改造始终，为构建和谐社会作贡献。在旧城改造过程中。　要克服盲目性和片面性，避免简单粗暴的做法，坚持“有机和谐更新”的理　念，按照城市内在的发展规律，理顺城市肌理，在可持续发展的基础上，探求城　市的更新与发展，重视旧城区作为一个有机组织的成长过程。克服旧城改造　工作中的盲目性和片面性。　拆迁安置也是旧城改造中的一个突出问题。，要从构建和谐社会的高度，　高度重视群众利益的保护，不论房屋置换还是现金补偿，不论是就地安置还是　异地安置，都应当尊重群众意见，多为群众的就业、居住着想，切实解决群众　困难。…　结语　旧城改造是历史发展的必然，是城市建设的永恒课题，与群众生产生活息　息相关，加之当前“十一五”规划中确定的耕地约束性指标，旧城改造必成　为增加建设用地有效供给的重要途径之一，在今后的城市发展过程中，必须切　实以科学发展观为指导，更新观念，创新建设模式，走资源节约型、环境友好　型城市发展之路。　参考文献　［１］北京旧城改造产生的问题及其对策．孟延春．清华大学学报（自然科　学版）２０００年第４０卷第Ｓ１期．　［２］为上海旧城改造把脉．姚昆遗，北京规划建设．２００４．１．　［３］中国城市地下空间的发展道路，童林旭．地下空间与工程学报．２００５　年Ｏ２月第１卷第ｌ期．　［４］旧城改造必须走科学发展之路．中国建设报．２００７．４．　［５］中小城市旧城改造应当注重的几个问题．姜辉．景观重庆．