我国房地产价格演变特征的弹性分析

经　嚣　我国房地产价格演变特征的弹性分析　鬻王文成孙魏李何吉林大学商学院　，　基金项目：国家自然科学基金项目（７０５７２０３０）；教育部人文社会科学重点研究基地２００６年度重大研究项目（０６ＪＪＤ７９００１４）　［摘要］自１。９９８年我国取消福利分房制度以来，房价的快速增长就成为我国相关部门和学术界关注的热点和难点问题。　本文采用弹性分析的手段，对我国１　９９９年至２００６年的房价收入弹性、土地供给弹性和城市化弹性进行研完，旨在揭示我国　房地产价格的演变特征。　［关键词］房价收入弹性房价土地供给弹性房价城市化弹性　１　９９８年７月，国务院发布了　关于进一步深化城镇住房制度　的增长速度与收入的增长速度之比逐年递增，这表明收入增加的　改革　加快住房建设的通知》，这标志着我国房地产业真正步入　幅度不足以支撑房价如此更大幅度的提高。上述的分析结果也表　了市场化的发展阶段。然而，近年来我国房地产市场的迅速成长　明了在我国房地产市场发展初期的１　９９９年至２００３年．伴随着购　尽管一方面对促进国民经济增长、改善城镇居民的生活水平起到　买力水平的快速提高，由于短期内难以形成与之相适应的市场供　了至关重要的作用，但另一方面，如投资过热、房价飞涨等，也　给．房价的上升也在情理之中；而自２００３年以来．随着相关土地　充分暴露了目前我国房地产市场发展中的一些问题．特别是房价　政策和金融政策的出台　收入已不再是导致房价上升的唯一至关　的飞速上涨对我国房地产市场和整个国民经济的健康发展形成了　重要的因素。　严峻的挑战．也成为了目前学术界的热点和难点问题。　２房价的土地供给弹性　１　９９９年～２００３年的土地供应弹性总体上呈现一个向上的趋　关于房价持续走高的原因，国内外学者们分别从不同的角度　得出了不同的观点。从房地产需求的角度看，有的学者认为收入　势，而２００３年～２００６年的土地供应弹性则总体上呈现一个向下　是影响房价的一个至关重要的因素：从房地产供给的角度看，一　的趋势。这一结果表明在我国房地产市场发展初期的１　９９９年～　部分学者认为地价过高是房价上涨过快的根本原因。还有部分学　２００３年，在土地协议出让的制度下，土地投放并未受到限制，土　者从税收、租金、金融、人口特征、区位，以及城市建设等诸多　地供给的逐年增加抑制了房价的上升；而自２００３年以来　随着土　方面对房地产价格持续上涨的成因进行了深入的研究。然而有一　地供给面积逐年的骤减，说明土地供给的限制已成为导致房价巨　个被普遍忽略的问题更值得关注：任何一种导致房价上涨的因素　幅上涨的一个至关重要的因素。　都应该是有时效性的　或者可以说在不同的发展时期影响房价上　３．房价的城市化弹性　、　涨的因素应该有一个动态的、阶段性的变化。因此．本文认为，　１　９９９年～２００３年的城市化水平弹性总体上呈现一个水平的趋　在我国房地产市场步入市场化的初期发展阶段，由于购买力水平　势．而２００３年～２００６年的城市化水平弹性则总体上呈现一个向　的迅速提高，而短期内难以形成与之相适应的市场供给，那么由　上的趋势。这一结果表明在我国房地产市场发展初期的１　９９９年～　于需求的拉动必然导致了房价的快速上升；但以　招、拍、挂”　２００３年，房价的增长速度与城市化进程速度相匹配　而自２００３年　为主要特征的新土地制度取代传统的土地协议出让制度后，致使　以来，房价的增长速度则远远大于城市化水平的进程。　土地价格急刷上涨．这样就使得土地投放将取代收入成为导致房　三、基本结论　价上涨的主导因素；同时，由于城市化水平的逐渐扩大，其必然　本文以当前我国房地产市场价格的演变规律为立足点　以弹　也是影响房价的一个重要原因。　一　性分析为主要手段，对１　９９９年～２００６年我国房价的演变特征进　行了研究，得到的基本结论如下：在房地产市场化发展初期的　我国房地产价格的演变特征　相关统计数据表明，全国平均房价从１　ｇｇ９年的１８４３元／平　１９９９年～２００３年，城市居民收入水平的逐渐提高是拉动房地产市　方米上升到了２００６年的３１　３２元／平方米，而且是逐年上升的。然　场价格不断上涨的主要原因．而～方面城市化进程启动阶段的土　而，在２００３年以前全国平均房价是以一种很平缓的态势在逐年增　地投放过快　并没有引起房地产市场价格的上涨，甚至对房价产　加，年增长速度＂ｔＥ４￣　但从２００３年起全国的平均房价有一个陡然　生了抑制的作用：在房地产市场的进一步发展阶段（２００３年～　上升的趋势，说明白２００３年以来我国房地产市场价格上升幅度之　２００６年），随着城市化推进速度的减缓，以及以”招、拍、挂”为　大。根据本文的计算，１　９９９年至２００６年我国各地区平均房价的变　主要特征的新制度和各种限制土地投放的相关政策法规的相继出　异系数分别为０　５４９０．０　４９３５、０．４９０２、０　４７４１　０　５１　１　６　０　５０１６　台，土地投放的大量减少或者说地价的巨幅上涨是现阶段我国房　０．５３５２和０　５５４２，从变异系数的结果看，１　９９９年至２００３年全国　价居高不下的主要原因，而尽管收入水平的提高仍然可以提高房　各地区间房地产市场价格的差异在逐渐地缩小，而２００３年至２００６　价，但其作用却在慢慢减弱。　年全国各地区间房地产市场价格的差异在逐渐地扩大。　二、房价演变特征的弹性分析　１．房价的收入弹性　参考文献：　…况伟大：房价与地价关系研究一模型及中国数据检验．财贸　经济，２００５（ｊ１）　统计数据表明．１　９９９年～２００３年房价的收入弹性总体上呈现　一［２］李爱华成思危李自然：城镇居民住房购买力研究．管理　个向下的趋势，说明房价的增长速度与收入的增长速度之比逐　科学学报，２００６（９）　年递减，表明收入的增加是支撑房价上涨的主要因素：而２００３年　吲平新乔陈敏彦：融资、地价与楼盘价格趋势．世界经济，　至２００６年的房价收入弹性总体上呈现一个向上的趋势，说明房价　２００４（７）　《　溺　代亿》２ｏ０ｓ￣．１。月（下匐刊）总第５５５期藏