××××××××××公司（以下简称“××××公司”）是××集团在××
的子公司，是在××××××××××的部分资产和部分主要业务经过重组整合后成立的。该公司经过整合重组，公司机制、法人治理结构、经营业务、生产组织更加精干高效，并制订了今后时期的发展规划。为了适应××××的发展步伐，我公司拟参与该公司的物业管理项目，为贵公司提供值得信赖的物业管理服务，特拟订本方案。
一、基本思路
物业管理是以服务为主的行业，工业企业生产区物业管理不同于住宅区的物业管理，主要承担企业经济运作中需要服务的项目。我公司将奉行“用心做事、追求完美、让客户满意”的服务宗旨，坚持 “以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，做业主的好帮手，好参谋、好管家，为业主营造一个省心、安心、舒心的发展空间。
二、物业服务项目
针对××××公司生产区以产品生产为主的物业构成特点，按照物业管理相关规定，××××公司生产区物业管理服务项目主要包括基础类项目和延伸服务类项目两大类。（一）基础类项目
基础类项目是秉承物业管理服务宗旨中可以承揽的部分，诸如物管区域的保洁、绿化绿地的管理与维护、保安服务、公用设施的日常维护与管理，垃圾的清运服务、总部办公楼管理与服务。
1、保洁服务项目，指生产区内各部位保洁。包括厂房内人行通道保洁、分厂办公区保洁、厂区道路保洁、硬化及空闲地保洁、总部办公楼前广场保洁，厂区公用厕所保洁等。
2、绿化服务项目，包括绿化林带、绿篱草坪、花坛花木的修剪、浇水、施肥、灭虫以及枯木清理等。
3、保安服务项目，包括实施保安巡逻、门卫值勤、车辆进出登记、车辆厂区停放、安全防盗监控报警系统管理与值守等。
4、公用设施维护维修服务项目，包括对房屋、厂区道路、路灯路标、公用厕所、垃圾台点、垃圾桶、果壳箱等配套设施的日常管理和维修，确保区内公用设施完好。
5、垃圾清运服务项目，包括清理收集生活垃圾和工业垃圾，并按照宝鸡市生活垃圾管理办法的要求及时拉运到垃圾处置场。工业废料诸如边角料、铁屑按照与业主的协议清理运出。
6、总部办公楼服务项目，包括办公楼护卫值勤、来客登记导引、开水供应、会议室服务以及楼内楼外卫生管理。
（二）延伸服务类
住宅区物业与居民生活息息相关，企业生产区物业与企业产品生产有直接联系。除上述物业服务项目外，厂房、办公用房及附属配套设施工程的大修和改造，供电、供暖、供水、消防、通讯、网络管理和服务，车辆安全管理，厂区环保管理，厂区社会治安管理等，企业专门设立专业部门和岗位，配置职能人员实施管理。这部分业务企业为了精干主业，压缩管理层次，愿委托我公司提供服务时，我们将积极配合，热情应对，诚信
运作。
比如：
消防管理与服务项目系延伸类项目，即是严格按照消防法规要求，建立防火规章制度，经常进行防火检查，及时清除物管区内的火险隐患。
三、物业管理服务细化方案
（一）生产区内保洁
1、厂房内人行通道每天清扫两次，保持干净，地面无铁屑杂物。2、车间办公区每天清扫拖擦，全日保洁。3、主次干道每天不少于2次清扫，全天保洁。4、办公楼前广场每天不少于2次，全天保洁。5、公共绿地、林带每日清扫一次，长期洁净清理。6、硬化地面每天不少于 1次清理，经常保持干净。7、室外标识、宣传栏、雕塑小品每周清理擦拭1次。8、积水、积雪清扫及时。
9、道路夏季一天两次洒水，其它季节根据需要进行；
10、对生产区工程施工单位实施卫生监督，对违犯者根据相关规定进行处罚，保持施工期间施工区域环境的干净整洁。
11、厂区公用厕所每日清扫冲刷两次以上，定期消毒除臭，达到卫生防疫部门规定的标准。
（二）绿化管理服务
1、绿地、花坛、花木旁的警示牌醒目可见；
2、定期浇水，适时松土保墒，确保花草、树木成活；3、每年两次科学施肥，保证花草、树木肥足苗壮；
4、按时喷散药剂，除虫灭害，防止花草、树木病虫害的发生；5、科学修剪和养护，保持花木形态美观，绿地无杂草；6、配合企业实施企业绿化建设工程；
7、维护和管理好绿地喷灌设施，有权对损坏绿化带及设施的责任方进行处罚；
8、随时补裁花木草坪，清理枯木枯枝。（三）保安服务
1、保安人员要认真履行门岗值勤、区内巡逻岗、24小时监控、车管服务职责，确保本区安全。
2、保安人员要规范自己的行为，服务热情，使用文明礼貌用语言，遇有求助的应及时到达现场并协助处理。
3、着装一致规范，上岗一律着制服，标志配带整齐，不应披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿，帽子应戴正，不准穿拖鞋、赤脚穿凉鞋。
4、门岗执勤时要严格遵守标准立岗时间，在指定位置内标准立岗；室内值岗时应坐姿端正，面向正面。门卫室内保持清洁、物品摆放整齐。
5、要按照确定时间、路线进行巡逻；对确定的重要部位进行检查，做好记录，发现问题及时报告；对破坏公用设施的行为应及时制止。
6、要做好安全防范工作，各种安全标识齐全，醒目。
7、要严格按照企业有关部门规定，严把各类材料、半成品、成品的准出准入管理。未出示材料、半成品、成品出门证件的不得运出大门。
8、抓好车辆管理。进入本区的车辆应做好登记并告知注意事项。9、确保消防通道畅通。消防专用通道不停放车辆，不堆放物品，保持经常性通暢无阻碍。
10、遇到火灾、暴雨、地震等自然灾害时应按照应急预案及时处理。遇打架、斗殴行为应及时制止劝阻，发现偷盗、抢劫等违法刑事案件时立即报警处置。
11、配合企业保卫部门、派出所开展群防群治等维护治安的各项工作。
（四）公用设施维护维修服务
1、经常检查维护区内的房屋、办公楼等建筑物及配套设施设备的完好情况。
2、发现公用设施破损需要维修时，5000元以下的维修项目由居乐物业自行安排实施。，
3、5000元以上大修及工程改造项目报××××公司主管部门批准后实施。
4、积极维护厂区道路、路灯路标、公用厕所、垃圾台点、果皮箱等各类设施的完好，发现破、损、缺件随时更换或修理。
5、排污管道，雨水沟渠、污水井、下水箅子等排水排污设施要按时清理，经常保持通畅，发现堵塞要及时疏通。
6、定期维护保养防洪专用设施和设备，汛期听从××××公司防汛抢险部门指挥，安排昼夜值班监控。
（五）垃圾台点管理和垃圾清运
1、生产区垃圾（不包括建筑施工垃圾）每天清运1－2次，做到日产日清；
2、果皮箱每天收集两次，做到箱内无堆积；3、按照卫生防疫管理制度，做好垃圾点的消毒工作；5、按时清运工业边角料、铁屑。（六）办公楼服务与保洁
1、办公楼楼道、楼梯、门厅、领导办公室、会议室、抽烟室每日一扫，全天保洁。会议桌、门窗、墙裙、扶手等要擦拭干净；
2、为会议室安排的各种会议服务。包括协挂会幅、准备会场、摆放铭牌，备水砌茶、门口接迎、提示座位等。服务人员服装整洁，讲究礼节，仪容端庄，举止有素；
3、管好电热开水炉，保证开水供应，并为会议室和领导办公室提送热水；
4、楼内卫生间每日冲刷两次，每周施放一次除臭剂，夏季要灭蚊和消毒；
5、每周收集办公室垃圾一次，按照有HSE要求分类清理；
6、供排水管道、供电线路、供暖设施维修要随叫随到，服务到位，保证办公不受影响；
7、擦鞋机每日维护擦拭一次，鞋油注足，鞋刷完好，运转正常，保证物业使用人方便有效。
（七）消防管理与服务（延伸类项目）
即是严格按照消防法规要求，建立防火规章制度，经常进行防火检查，及时清除物管区内的火险隐患。
1、严格按照消防法规的要求，协助实施竣工验收和组织实施接管验收。
2、建立防火规章制度，与各关联单位签定《消防责任书》，关实施必要的奖惩措施。
3、建立一支由××物业全体员工及业主单位人共同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善自救体系。
4、经常进行防火检查，及时清除消防通道违夫摆放的物品，消除业主办公区域内的火险隐患。
5、定期检测消防设施，器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于很好状态。
四、人员配备与费用测算(一)人员配备 40人1、综合管理 2人。岗位安排：岗位名称人数工 作 内 容工作区域
备注项目经理
管理员
管理本项目员工，代表总经理全面负责本项目各项工作。
安排小区的日常物业服务的开展，监督检查，为客户服务。
管理部
管理部
2、生产区保洁服务 7人。岗位安排：部门
岗位人名称数领班保洁员
1
工作内容
工作区域
备注
保洁组
管理本组员工，负责本组
生产区
保洁工作。
室内及室外区域
厂房内通道，分厂办公区，厂区道路、绿地、公6
共卫生间、公共绿化等所有公共区域卫生。
3、绿化服务 4人。岗位安排：部门岗位人名称数
工作区域
领班1管理本组员工，负责本组绿本物
化工作业区绿化
员保洁
3本物业区所有绿化区域的绿本物员化工作。业区
工作内容
备注
4、工程维修服务 4人。岗位安排：
部门岗位人
名称数
工作区域
管理本组员工，负责工程维本物领班1工程修工作业区
维修
组维修3所有公用设施的维修维护工本物
员作。业区
工作内容备注
5、保安服务12人。岗位安排：部门
岗位名称领班
人数 1 62 3
保
安门岗组
办公楼岗巡逻岗
工作区域备注
管理本部门员工，负责各区域 保安服务工作。人、物、车出入检查门岗内外 负责办公楼安全及有关办公楼 服务
小区内外巡逻安全检查各区域
工作内容6、垃圾清运 3人；岗位安排：部门岗位人名称数
工作区域
管理本组员工，负责卫生保本物领班1垃圾洁及垃圾清运工作工作业区
清运
组保洁2垃圾设施管理和垃圾清运及本物
员卫生保洁工作。业区
工作内容
备注
7、总部办公楼服务 5人；岗位安排：
岗部位人工作工作门名数内容区域称
管理本组员工，
领1负责总部办公楼班总部业区
办公楼服务工作。办公楼会议服务、办公楼领
办导办公公室楼保服洁、务重要
会议服导总部办公楼务2引、 员重要
来客导引等垃圾设施管理和垃圾清运及卫生保洁工作。
办公楼各个部保位的 洁2卫生员保洁
和服务工作
总部办公楼
位安排：
部门岗位人名称数
工作区域
管理本组员工，负责卫生保本物
垃圾领班1洁及垃圾清运工作工作业区清运
组保洁2垃圾设施管理和垃圾清运及本物
员卫生保洁工作。业区
工作内容
8、消防管理服务（延伸项目） 3人。岗位安排：部门岗位人名称数
工作区域
消防领班1管理本组员工，负责消防管本物
理服务工作业区管理
服务消防本物2实施消防管理服务组员业区
工作内容
备注
（二）费用测算1、人员月工资奖金
40人×1000元/月＝40000元/月,全年480000元。2、费用提取
劳保费按每人每年300元，共计12000元；
保险费应为工资总额的20%提取，我公司根据有关情况，只按月人均150元提取，计6000元/月，全年为72000元。
福利费、管理费应为工资总额的14%提取，为了降低成本每人每月
按100元提取，计4000元/月，全年为48000元。
（3）垃圾（不含建筑垃圾）清运费
生活垃圾按每月12车计，年垃圾清运费＝144×168＝24192元。垃圾处置费工厂统一支付。
工业废料、边角料运输费用按合同处理。（4）材料消耗费
按每月按3000元计算，每年36000元。
（5）设备折旧费，按规定计提，每年20000元。
（6）办公费，每人每月按80元计算，即为3200元，每年为38400元。
（7）企业利润，为以上6项之和的8%，即73.06万元×8%＝5.85万元。
（8）营业税金，为以上7项之和78.91万元元的5.6%，即为4.42万元。
总费用为83.33万元。五、保障措施
（一）建立健全组织机构，配备好各类物管专业人员
我公司将在××××公司建立以总经理为首的物业管理处，主抓××××公司的物业管理服务工作。下设综合管理组、工程设备组、卫生保洁组、绿化管理组、保安服务及门卫管理组五个管理组，并配备专职人员，全面实施××××公司物业管理服务。
（二）加强制度建设，制订各类规章制度
根据××××公司特点，并结合我公司实际，制订各项规章制度、工作标准、工作守则、员工岗位职责、工作程序等。并通过深入的调研和踏实的工作，在与××××公司交流、沟通中，制定出一系列物业管理制度，使之切合××××公司实际，与××××公司有效链接和融合，具有较强的操作性和针对性强，用制度来保证物业管理与服务质量。
（三）针对××××公司的实际，探索新的管理方法为适应××××公司的工作节奏，我公司建立以下管理方法：
1、时效工作制：我方对业主的服务工作一律实行时效工作制，即本公司承诺的服务工作，均在向业主公开承诺的时间内完成或有处理结果。
2、公开服务制：所有服务工作均向业主公开。
3、首问责任制：任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时，总是负责解决或完成后，方可获得公司认可。
4、全天候服务：我方实行全天24小时服务。管理处设热线服务电话，欢迎业主随时拨打。
5、 不均衡管理：我方各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和业主的生活规律进行统筹安排。
6、回访工作制：我方将依照自己人的标准作业规程对开展的服务工作定期走访业主虚心接受业主的建议和批评，重大决策、措施均会在
事先通报给业主。（四）综合管理措施
1、建立质量管理体系，各项管理制度健全，各岗位职责明确，有具体工作标准，有落实措施和考核办法。
2、所有员工统一着装，佩戴标志，规范标准服务用语，持证上岗率95%以上，其中企业经理、管理处主任、管理员100%持有物业管理上岗证书，特种作业员工100%持有行业主管部门颁发的有效上岗证书。
3、按规定签定“物业管理服务合同”，公开服务标准、收费标准和依据，公示服务、监督联系电话。
4、实行全天接待服务，受理报修、投诉、求助，有效投诉办结率95%以上。
5、每半年征询一次业主对物业管理工作的意见，达到基本满意。
宝鸡市×××物业有限公司
二〇〇九年七月二十七日
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