我国商业银行房地产信贷风险分析及防范对策

我国商业银行房地产信贷风险分析及防范对策

作者：李陆一

来源：《经营者》2016年第07期

摘 要 房地产行业，是一个国家实体经济中的支柱行业。银行信贷支持，是房地产市场发展最重要的因素。金融支持的松紧，联结着供给和需求两方，在信贷宽松时，既降低了房地产企业的经营成本，提高了房地产市场的供给，又降低了消费者购房的利息支出，增加了房地产市场的需求。因此，房地产问题和银行信贷问题紧密相连。本文主要从商业银行的房地产信贷风险与管理进行了分析，并提出了使其合理发展的相应的对策建议。 关键词 房地产信贷 风险形成 风险控制 一、我国银行房地产信贷风险控制存在的问题 （一）信贷风险意识淡薄

举例而言，很多商业银行发放贷款，看重的不是该企业或者个人的资信如何，而是看重对方与自己是否有交情，这不可避免地导致了一些资信不足以获得贷款的企业或者个人获得了贷款的情况。在资信缺失的背景下发放贷款，必然会导致信贷风险的剧增。 （二）信贷风险预警体系不健全

在经营压力的推动下，众多商业银行盲目地追求业绩的高速增长，忽视了对信贷风险的控制。例如，目前我国很多的商业银行存贷比例，都已接近了75%的存贷比红线，同时，在不良贷款的拨备上面也普遍不足。目前，我国信贷风险预警体系的基本机制还不完善，商业银行数据的统计分析机制还未建立，信贷业务数据信息基本上依靠的是层层地统计加总。在数据的上报过程中，难以杜绝数据的失真现象，这就给信贷风险预警指标正确性的设置带来了一定的负面影响。因此，必须通过一定的指标体系的设置，来反映信贷风险。 （三）信贷人员流动频繁

在市场经济体制的冲击下，商业银行员工的流动异常频繁。主要就是信贷人员不断地从国有商业银行流向股份制商业银行，以及一些外资银行。尤其是外资银行高额的薪酬福利，不断地吸引着本土高素质的银行从业者的加入。人员的频繁流动，导致了国内商业银行的客户关系管理形同虚设。信贷人员的流动，一方面会使客户流失，另一方面还会导致现有客户资信的连续性受到阻碍，不利于信贷风险工作的开展。

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二、我国商业银行对房地产信贷风险防范对策 （一）加强对开发商的贷前调查和信贷审查

1.对开发商资质的审查。首先，要选择资金实力强、开发经验丰富、社会信誉良好的知名开发商，作为合作对象。毕竟知名开发商已经形成了一定的品牌优势。其次，应选择具有较高开发资质的开发商。目前，房地产开发资质共分为5级，原则上应选择3级以上的开发商，再次选择以房地产开发为主业、从业时间5年以上的开发商。另外，还要调查开发商以往开发项目的销售情况。

2.对开发商股东背景的调查。目前，开发商在开发具体项目时，往往通过成立专门的项目公司来进行运作。对这些项目公司，必须看到其背后的股东的背景。因为其背后的股东不仅将为其提供资金支持，同时还会参与到整个项目的运作，对于一些纯粹民营的股东背景（如自然人出资）且其股东缺乏房地产运作经验的，则应慎审介入。

3.对开发商财务状况的调查。房地产企业的财务特点，是缺乏稳定性（这主要是受其所开发项目的周期性的影响），对于判断房地产项目而言，其意义不是很大。银行应分析房地产企业的报表，来判断其以往所开发的楼盘销售情况是否良好，以及判断开发商的债务负担是否合理。

（二）加强对房地产项目的调查和审查

1.项目要符合政策要求。主要是指监管部门的政策要求，其中特别关注的是，资本金比例是否达到35%和《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》（“四证”）是否齐备。关于自有资金是否达到35%，则应审查其相关付费凭证。

2.对房地产开发贷款项目审查。包括对项目类型（主要是用于判断销售风险）、户型（用于判断销售风险）、项目所处地段以及周边配套设施是否完善（用以判断销售风险）、项目周边同类房屋的供应总量及销售情况（用于判断销售风险）、开发成本及价格定位（决定销售风险）、投资预算和资金组合结构的合理性、贷款期限与工程建设期限的匹配性（决定还款风险）等项目的审查。

（三）加强对房地产信贷系统性风险的控制

1.密切注意宏观经济波动。宏观经济的波动，对房地产业的发展有着非常显著的影响。在市场经济中，经济的周期性波动必然会带来房地产业的经济周期波动，房地产业的周期性波动便会带来房地产信贷的周期性波动。在宏观经济这个大环境之中，银行房地产信贷的风险受其影响显著，所以，银行要想控制房地产市场的风险，需要关注宏观经济景气指数、国内生产总

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值、房地产市场景气指数、居民消费价格指数等指标，建立与这些宏观经济变量有关的风险预警机制，以降低宏观经济波动带来的风险。

2.关注房价走势，做好抵押物风险管理。当房地产抵押物的价值发生变化时，抵押物的变现能力就显得尤为重要。银行在与借款人签订贷款合同时，可以明确地规定关于抵押物价值有较大变动时的处理办法。一旦房地产价格出现下滑时，银行可以提前收回贷款或者按照规定处理抵押物，以减少房地产信贷风险带来的损失。对于抵押物价值的评估，银行内部应严格管理，避免虚假抬高抵押物的价值。

（四）加强对房地产信贷非系统性风险的控制

1.从制度角度完善操作风险的识别。以假按揭的出现为例，银行在审核贷款时，应严格按程序执行，不能因为短期的利益和绩效考核而纵容假按揭的发生。更应该关注的是，房地产贷款在以后还款过程中的信贷风险问题。银行要控制好操作的风险，应该在让短期目标趋向长期目标，采取对长期发展有利的绩效考核机制，完善考核制度，使得在完成短期经营目标的同时，不会增加操作的风险。

2.从管理层面来控制操作风险。从管理层面来看，管理操作风险的主要做法，主要有以下几个方面：第一，要完善房地产贷款的审批步骤，弥补程序上的漏洞。第二，要加强银行员工的风险防范能力，提高银行员工的业务能力。对于房地产贷款这种特殊信贷，应该培养熟悉房地产行业的专业员工，从而降低房地产信贷操作风险发生的可能性。第三，要加强银行的内部监管，尤其是对房地产贷款审批的监督，消除内外勾结骗取贷款的行为，减少假按揭等欺诈行为带来的房地产信贷操作风险。内部监管，则是控制操作风险的主要方法。第四，要完善操作风险发生后，银行的应对措施，虽然操作风险的防范能减少其发生，但却很难完全消除，所以，平时应注重对操作风险发生情况的总结和事后对漏洞的弥补。

3.控制房地产贷款集中度。从上面的分析可以看出，房地产贷款的集中程度，会在一定程度上影响房地产的不良贷款率。所以，把房地产贷款控制在合适的范围内很有必要，这样在将来，房地产市场波动是会有利于银行控制风险。对于商业银行来说，要控制好操作风险，不光要从制度和管理上做好防范措施，从长远来说，银行也应建立风险度量模型以管理操作风险。 三、结语

如果房地产信贷风险的事件发生，会严重影响到银行信贷资产的运营情况，甚至扩大到整个金融体系的危机。而对银行金融业产生巨大打击的同时，也会严重危害国家的宏观经济。因此，银行需要科学合理地管理房地产信贷风险，建立完善的风险预警机制、提高自身抵抗风险的能力，在遇到来自房地产市场的系统性风险的时候，能及时采取相应的措施，把损失减少到最小。

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（作者单位为平度市政务服务和公共资源交易中心） 参考文献

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