根据公司项目经营决策，完成项目的市场定位、产品建议。 2. 适用范围
适用于公司新项目完成购买决策之后，对项目进行的深入市场定位和明确产品形态、主题、和建设指标的工作。 3. 术语和定义
3.1. 市场定位：明确项目目标消费群体及其特征。 3.2. 产品形态：项目产品类型选择。
3.3. 产品主题：指对项目设计主题与产品形态的选择。 3.4. 建设指标：项目各类型物业建设量的数据指标和比例关系。 4. 职责 4.1. 销售经营部
4.1.1. 负责制定《项目产品建议书》。
4.1.2. 组织项目市场定位市场调研以及产品建议调研工作。 4.1.3. 调研记录的总结分析、归档管理工作。 4.2. 总经理
4.2.1. 批准《项目产品建议书》。 5. 工作程序
5.1. 项目发展部提交的《项目可行性研究报告》是本阶段产品策划的输入。 5.2. 工作准备
5.2.1. 销售经营部项目销售组安排调研时应事先与项目发展部、项目经理部协调和
沟通。
5.2.2. 工作展开前，项目销售组经理应组织销售组成员准备以下文件： a） 《项目可行性研究报告》。
b） 过往同类项目的《项目产品建议书》。 5.3. 调研工作实施
5.3.1. 项目销售组成员查阅并熟悉《项目可行性研究报告》、观察各方面的工作现状、
现象和活动获取项目相关信息。
5.3.2. 项目销售组实施关于目标客户群体、产品主题、产品形态和产品各建设指标
的调研。
5.3.3. 每次调研完成后，项目销售组必须完成一份《市场调研报告》，由项目销售组
经理审核并保证调研报告的正确性和完整性。提交销售经营部总经理，报告内容应包括： a） 调研的目的和范围。 b） 调研组成员。 c） 调研日期。 d） 调研所依据的文件。 e） 调研结果表述。 f） 调研结果分析、小结。
5.4. 销售经营部项目销售组针对调研中的表述和结论性意见，提出修正性措施，形
成《市场调研报告及初步产品建议书》，经销售经营部项目销售组分管经理审核修正，销售经营部总经理确认。内容包括但不限于： 5.4.1. 项目定位
a） 潜在消费者背景资料分析 b） 潜在消费者产品需求对比分析 c） 市场现状 5.4.2. 产品定位
a） 类型：生活设计、形象定位
b） 档次风格：价格定位、建筑风格定位 c） 建筑比例建议：
建筑类型 合计 比例 面积（万平方米） 套数（平方米） 5.4.3. 预期价格（采用可类比物业加权比较法） 5.4.4. 注意营造的要点 a） 交通设施 b） 环境 c） 小区配套 d） 物业管理服务 5.4.5. 经营模式的考虑 a） 住宅部分
b） 公建部分
c） 物业服务模式的提升 5.4.6. 机构潜在消费建议 a） 机构消费者类型 b） 使用目的 c） 产品需求
5.4.7. 概念设计阶段工作重点 a） 工作目的 b） 工作重点 5.4.8. 开发节奏
5.5. 由销售经营部向万创提交《初步项目产品建议书》，供万创进行项目概念设计。 5.5.1. 概念设计确认后，由销售经营部、万创公司共同向成本管理部提交《初步项
目产品建议书》及项目概念设计成果，由成本管理部进行新项目建安成本概算，概算后提交财务管理部进行新项目完全成本概算及经营指标及资金要求概算。
5.6. 经新项目成本概算后，由销售经营部项目销售组根据概念设计研究、新项目经
营成本概算等资料组织编写《项目产品建议书》。内容包括但不限于： 5.6.1. 项目定位
a） 项目与周边的关系：与所在区域定位和规划的关系、地块或周边可利用的自
然资源、地块或周边可利用的社会资源、项目周边的交通情况、 项目周边的社会配套、市场现状、市场需求。
b） 项目定位：项目定位描述、项目差异性的营造。
c） 客户资源：潜在消费者消费判定、潜在消费者消费特征、客户购房用途、消
费行为分析、内外销分析。
5.6.2. 产品描述
a） 产品规划要点综述
b） 产品描述：总建筑面积、住宅、会所、商业（社区配套和特色商业）、其它
公建、住宅产品（住宅产品具体内容见下表） 建筑类型 比例 面积 （万㎡） 套数 平均面积 （㎡） 均价 (元/㎡) 共计 c） 项目的环境定位要求 d） 项目的公建定位
e） 功能设计：会所、商业配套、学校。（公建视产品情况需要有补充报告） 5.6.3. 服务
a） 目前已有关联项目提供的服务
b） 针对项目客户提供的服务、特殊产品提供的服务 5.6.4. 经营
a） 项目的出发点和经营模式 b） 经营方式建议 5.6.5. 项目开发方案
a） 方案选取原则
b） 方案建议（含初步成本、财务测算） c） 操作风险及规避方式
5.6.6. 项目开发节奏(主要产品的分期重点) 5.6.7. 营销思路
5.7. 《项目产品建议书》经销售经营部总经理确认后，销售经营部组织万创公司、
项目经理部、成本管理部、财务管理部向公司总经理汇报。公司总经理最终批准，由销售经营部提交万创公司、项目经理部，供万创公司进行设计招标；供项目经理部编写《项目开发工作指导书》。
5.7.1. 项目商业部份的产品建议按《产品建议书（商业部份）作业指引》执行。 5.7.2. 《产品建议书》定稿后，根据项目进展对其所做的补充及修订，以会议纪要
等形式备案，并提供万创公司作为设计输入资料。
5.7.3. 分期开发的项目，每期的产品建议视项目具体情况，可按以上程序进行，或
在原《产品建议书》基础上修订完善。 6. 支持性文件
6.1. VKSZ/WI/PR055《产品建议书（商业部份）作业指引》 7. 相关记录
7.1. 《市场调研报告及初步项目产品建议书》 7.2. 《项目产品建议书》 7.3. 会议纪要
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