房地产开发工程管理应用论文

摘要：房地产开发是一个复杂多变的过程，会涉及到很多因素的影响。因此，要做好在房地产开发过程中的项目管理，是房地产企业的关键环节，要不断明确管理的内容，加强对成本和投资的管理，与政府管理部门建立良好的合作共赢管理；不断提高企业的运营效率，加强对工程施工过程中的管理。这样才能有效提高企业的竞争力和经济效益，促进房地产开发企业快速的发展。

前言

随着房地产行业的快速发展，竞争越来越激烈，给房地产开发企业带来了巨大的压力。面临着很大的挑战，如何促进房地产企业的良性快速发展，是当前房地产企业需要解决的重要问题。房地产企业只有加强企业的战略管理、提高自身运营效率、加强在施工的管理，才能在房地产市场中站稳脚跟，促进企业良性发展。

1工程管理在房地产开发中的应用 1.1房地产开发中的规划管理

房地产开发公司在确定开发项目时，规划管理是房地产开发工程管理的第一阶段，并在整个房地产开发中占据重要的位置，房地产开发中的规划管理主要包括以下几个方面：

1.1.1根据营销策划部门做的市场调查，对房地产开发项目的所在位置进行合理的定位，同时规划出房地产建筑规模等级以及相应的需求量；

1.1.2积极与相关规划部门交流沟通，通过对于规划政策的了解

以及丰富的规划知识，根据相关的规定，制定出能够实现最高效益的房地产开发的规划指标；

1.1.3根据相关规定，在进行房地产开发项目方案的设计竞标时，从项目方案的平面布局的合理性、建筑立面的美观性等方面进行客观、公正、综合的评价。

1.2房地产开发中的设计管理

房地产开发中的设计管理关与建筑设计的规范性、布局的合理性以及给排水等系统设计的质量有密切的联系，因此，工程管理中的设计管理应该从以下几个方面入手：

1.2.1房地产开发公司要慎重选择设计单位，要选择具有信誉良好、资历较深的设计单位，然后根据相关法律，设计出“施工方便、技术先进、经济合理、安全适用”的房地产开发项目的设计方案；

1.2.2在设计中，房地产开发公司要将对该项目的预计目标及设计要求提供给设计单位，并通过与设计人员的沟通，能够保证设计人员的设计效果更能够满足房地产开发公司的要求；

1.2.3房地产开发公司需要督促相关设计单位依据国家规定的技术标准进行工作，重视开发工程项目的科技含量，当需要进行图纸改进时，应该按照相关的规程程序办理手续。

1.3房地产开发中的施工管理

工程管理中的施工管理是房地产开发中的重要环节，由于房地产开发项目具有涉及面广、影响大、内容多、施工周期长等特点，因此工程管理目标的实现和施工管理的质量具有直接的关系。房地产开发

中的施工管理主要包括以下几个方面：

1.3.1安全管理

在进行房地产开发中，应将安全管理放在重要的位置，从而来保证施工质量以及控制成本；同时，房地产开发商以及施工单位都应该充分的认识到房地产开发的安全结构和永久性的重要性，并严格的按照国家的相关规定进行控制，以此保证工程的安全性；

1.3.2合同管理

施工合同主要指的是房地产开发公司和施工企业签订的施工合同，这也是其对项目进行施工管理的重要法律依据，因此施工管理的首要任务就是制订相应的合同；通过实施合同管理，对房地产开发项目的质量、工期、成本三个方面进行有效的控制；

1.3.3质量管理

施工中的质量管理至关重要，质量管理主要包括以下几个方面：第一，施工材料的管理，施工材料的质量直接关系到建筑工程的质量，施工单位应该推行材料设各使用准入制，对房地产开发项目使用的主要材料进行质量标准定位，当施工材料进场时，施工单位应该检查施工材料是否具各生产许可证、质量合格证以及相应的检验报告等，必要时，应该对材料进行现场抽查，并将抽查的样本送到有资质的试验室进行检测，检测合格之后才允许材料进场，材料进场之后，还应该进行材料的仓储和使用管理，避免材料受潮、变质，并制定相应的材料领用制度，防止出现滥领、冒领等问题；第二，由承担质量监理的工作人员，按照施工合同以及相关的规定，对施工单位进行严格监督

和管理，保证施工工序达到相应的质量标准之后，才能进行下一道工序的施工，施工单位也应该在施工中实行自我质量控制；第三，当工程竣工后，由监理人员根据国家的技术标准进行检验，检验合格后才能竣工，以此保证工程的质量；

1.3.4工期管理

工期管理是房地产开发中的另一个重要内容，因为工期不仅关系到房地产开发公司、施工企业的利益，还关系到购房者的利益，因此应该严格地控制工期，可以采用P3软件进行项目进度管理，保证工程能够按照既定的计划顺利的完成；

1.3.5成本管理

工程管理中的成本管理包括：其一，引入竞争机制，秉着公正、公平、公开的原则，选择价格较低、具有质量保证的施工企业；其二，做好工程概预算，并以此为依据，拨付工程款；其三，控制好施工质量，尽可能避免出现工程变更以及因为质量不合格的重建施工，降低在这些方面的工程支出；其四，成本核算应该有审计部门把关，不能随意进行估算。

2我国房地产开发项目管理存在的问题

2.1业主方项目管理中的问题，目前我国的房地产发行正处于发展阶段，所以很多房地产开发企业没有完善的管理体系和管理制度，这就对项目发展的进度和质量有很大的影响，同样因为很多企业可能为小企业，没有雄厚的资金实力，开发所用的土地都是拍卖竞争所得，所以土地的价格自然不用多说，购买土地需要资金，工程的建设也许

需要大量的资金，而且在短时间很难将资金收回，严重的后果可能会导致企业流动资金全部抽空，资金链断裂，无法再出资金供给建设的施工队，导致工程停工，房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款，贷款额度为60%～70%，融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设，工程款拖欠严重。现在很多企业并不是按照国家的要求公开招标，更多的是邀请招标，这对工程施工队伍的选择就有很大的局限性，目前很多施工队伍都是由农民工临时组成，对于建筑的施工技术不高，相应的规范不明确，同样因为是临时组成的，很难迅速的统一和加强管理。对建设工程的进度和质量都会有很严的影响。

2.2建设监理制与业主方项目管理并行时，会出现比如权责不明，责任不清的问题。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式，仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制，不将设计变更与投资控制的权力授予监理，以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂，管理混乱。

2.3建设项目监理缺乏独立性、公正性，建设单位缺少配备有齐全的管理队伍，因此，建设单位常直接向施工单位发布指令，或干涉监理工作，造成多头指挥，在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

3应对措施和管理

3.1在整个房地产开发过程中，从土地开发到房屋销售以及管理费等都可以采取合理措施降低成本。做好房地产项目的进度管理，就应在这些环节上做好时间上的安排。应对参与各方进行范围管理，某

一参与方何时介入、何时退出及其责任范围；研究项目各个工作的相关程度，有的是互不影响的并行工作，有的是完全相关的，有的是不完全相关的；针对项目的情况，制定出房地产开发项目各个工作的先后次序及预计持续时间，并对项目的进展情况及时监控；建筑工程的进度控制是在房地产项目施工工期要求的前提下进行的，它服务于整个房地产开发流程的进度控制完善监理制度，提高监理水平。

3.2拓宽监理领域，实施全方位、全过程监理，加强对相关监理单位的资质管理，并建立有序的监理市场；适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；同时加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。

3.3明确监理单位与建设单位、承建单位的关系，明确两者关系是平等的合同约定关系，也是委托与被委托的关系。监理单位所承担的任务由双方事先按平等协商的原则确定于合同之中，监理委托合同一经确定，建设单位不得干涉监理工程师的正常工作。监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。建设单位协调、监督与检查监理工作。

3.4为避免权责不明、建设单位有意无意干涉监理工作的问题，房地产开发企业应将项目管理重点转向协调、监督与检查监理工作。

4结语

房地产开发是一个复杂多变的过程，会涉及到很多因素的影响。因此，要做好在房地产开发过程中的项目管理，是房地产企业的关键环节，要不断明确管理的内容，加强对成本和投资的管理，与政府管

理部门建立良好的合作共赢管理；不断提高企业的运营效率，加强对工程施工过程中的管理。这样才能有效提高企业的竞争力和经济效益，促进房地产开发企业快速的发展。

参考文献：

[1]杨硕.房地产开发全过程项目管理研究[D].武汉：华中师范大学，2013：1-47

[2]王辉，陈晖.浅谈房地产开发工程项目管理[J].中小企业管理与科技，2010（04）