本卷共分为2大题60小题，作答时间为180分钟，总分120分，80分及格。 一、单项选择题(在每个小题列出的四个选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题干后的括号内。错选、多选或未选均无分。本大题共30小题，每小题2分，60分。)
1、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A：社会因素 B：环境因素 C：人口因素 D：行政因素
E：工业用地的监测点评估价格
2、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是__。 A．12% B．12.55% C．12.68% D．13.55%
3、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由__确定。 A．房地产估价机构 B．人民法院 C．抵押权人
D．人民法院和房地产估价机构共同
4、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。 A：密度 B：表观密度 C：密实度 D：孔隙
E：执行层的组织协调
5、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付．如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。 A：9．00％ B：8．05％ C：30．00％ D：7．52％ E：借款合同
6、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡．若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于．【2006年考题】
A：3816元／㎡ B：3899元／㎡ C：4087元／㎡
D：4920元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
7、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的__。 A．基准价格 B．平均价格 C．正常价格 D．市场价格
8、随着政府土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。 A．存量 B．增量 C．流量 D．减量
9、房地产开发企业税后利润应首先用于。 A：弥补企业以前年度的亏损 B：提取法定盈余公积金 C：提取公益金 D：向投资者分红 E：借款合同
10、收益法中所指的收益是．【2003年考题】 A：估价时点前一年的收益
B：估价时点前若干年的平均收益 C：估价时点以后的未来预期正常收益 D：估价时点前最高盈利年份的收益 E：工业用地的监测点评估价格
11、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断__。
A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势
12、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。 A．2526 B．2241 C．2135 D．2985
13、有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的__。 A．20%～30% B．30%～40%
C．40%～50% D．50%～60%
14、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。 A：企业管理费 B：规费
C：直接工程费 D：措施费
E：执行层的组织协调
15、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。 A．有偿 B．有限期 C．有流动
D．有偿有限期 16、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订__日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。 A．7 B．10 C．14 D．20
17、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。 A．估价服务费 B．估价目的 C．估价人员
D．委托人的协助义务
18、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。 A：测算待开发房地产的最高价格 B：测算后续必要支出及应得利润 C：测算房地产开发项目的预期利润
D：测算房地产开发中可能出现的最高费用 E：工业用地的监测点评估价格
19、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是。 A：物权 B：知识产权 C：人身权 D：撤销权
E：执行层的组织协调 20、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为。 A：12％ B：20％ C：24％ D：30％ E：借款合同
21、税收法律、法规、规章是税收制度的__。 A．总体 B．个体 C．主体 D．客体
22、需求的收入弹性是指。
A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度
B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度 C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度
D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度 E：执行层的组织协调
23、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。 A：县级以上人民政府
B：县级以上人民政府土地管理部门 C：县级以上人民政府农业管理部门 D：乡级以上人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
24、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。 A：私有制 B：公有制 C：国有制 D：社会制
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，该房地产的价格为。 A：3384元／㎡ B：3436元／㎡ C：3565元／㎡ D：3620元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
26、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是__。 A．0.57 B．0.74 C．0.80 D．1.04 27、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。 A．AA级及以上 B．A级以上 C．BB级以上 D．BBB级及以上
28、在某商业街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72 m(即150英尺)、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元。 A：1 504 B：1 404 C：1 304 D：1 204
E：工业用地的监测点评估价格 29、《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是__。 A．公平 B．公正 C．等价有偿
D．以事实为依据
30、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。 A．建设贷款 B．土地开发贷款 C．土地购置贷款 D．土地储备贷款
二、多项选择题（在每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分，本大题共30小题，每小题2分，共60分。)
1、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。 A．市场需求容量调查 B．市场营销因素调查 C．竞争情况调查 D．消费者调查
2、在我国，下列属于无民事行为能力人的是__。 A．10周岁以上的未成年人 B．16周岁以上的公民是成年人
C．不能完全辨认自己行为的精神病人 D．不满10周岁的未成年人
3、下列可以作为强制拆迁证明人的有__。 A．拆迁单位代表 B．被拆迁人单位代表 C．街道办事处 D．居委会
E．当地公安部门代表
4、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为。 A：随机型竞争者 B：凶猛型竞争者 C：选择型竞争者
D：从容不迫型竞争者 E：软弱型竞争者
5、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是。
A：我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策
B：职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息
C：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平
D：遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定
E：执行层的组织协调
6、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。 A：生物污染
B：固体废弃物污染 C：噪声污染 D：废水污染 E：废气污染
7、房地产价格的形成条件有__。 A．房地产的需要 B．房地产的有用性 C．房地产的有效需求 D．房地产的相对稀缺性 E．房地产的有效供给
8、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含__。 A．所得税
B．房地产抵押贷款还本付息额 C．改扩建费
D．房屋火灾保险费 E．会计上的折旧额
9、__负责全国房地产开发企业的资质管理工作。 A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门 D．国务院
10、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题) A：房地产估价机构具有一、二级资质
B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师
C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师 D：有固定的经营服务场所
E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全 11、以下不属于土地开发成本构成内容的有。 A：基础设施配套费用 B：拆迁安置补偿费 C：房屋建筑安装工程费 D：公共配套建设费 E：勘察设计费
12、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。
A．工程质量监督机构 B．建设单位
C．工程监理单位
D．房地产开发主管部门
13、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 A．物业税 B．地产税 C．契税 D．增值税
14、土地面积的量算可采用等方法。 A：坐标解析法 B：实地量距法 C：几何解析法 D：代数计算法 E：图解计算法
15、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/m2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/m2，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有__。 A．甲高于 B．甲低于乙 C．甲等于 D．不可比
16、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。 A．新开发房地产项目
B．用于出售用途的房地产项目
C．具有投资开发或再开发潜力的房地产 D．用于投资或再开发的房地产 17、”三项预测值”分析方法是中的一种。 A：单因素敏感性分析方法 B：多因素敏感性分析方法 C：概率分析方法
D：盈亏平衡分析方法 E：借款合同 18、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查__。 A．①②③④⑤⑥ B．①②④③⑤⑥ C．②①③④⑤⑥ D．②①④③⑤⑥
19、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有。 A：按存量增量细分 B：按交易形式细分 C：按目标市场细分 D：按房地产用途细分 E：按地域细分
20、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 A：建筑师 B：工程师
C：造价工程师
D：估价师及物业代理 E：借款合同
20、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 A：建筑师 B：工程师
C：造价工程师
D：估价师及物业代理 E：借款合同
21、在市场经济条件下利率的高低并不取决于__。 A．社会平均利润率 B．通货膨胀率 C．收入水平 D．政策性因素
22、风险估计与评价常用方法有（）。 A．幕景分析法
B．调查和专家打分法 C．蒙特卡洛法 D．智暴法 E．德尔菲法
23、下列不属于房地产保险估价范围的是__。 A．房地产投保时的保险价值评估 B．保险事故发生后的损失价值 C．价值的最差值的评估 D．损失程度评估
24、对零售商业物业进行分类的主要依据有。 A：建筑规模
B：经营商品的特点 C：商业辐射区域的范围 D：周围环境
E：服务人口的收入水平
25、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。
A．4 B．6 C．12 D．24
26、房地产部门规章包括（）等。 A．《城市房屋拆迁管理条例》 B．《城市房地产转让管理规定》 C．《房地产估价师注册管理办法》 D．《房地产估价规范》 E．《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》 27、某地区商品住宅价格1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、 3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。 A．4120 B．4149 C．4184 D．4216
28、房地产抵押估价报告应用有效期从__起计，不得超过一年。 A．估价时点 B．估价委托日
C．估价报告出具日 D．估价开始作业日
29、物业资产管理的职能包括。 A：物业管理 B：设施管理
C：房地产资产管理 D：运营管理
E：房地产组合投资管理
30、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。 A．2121 B．2200 C．1819 D．2242
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