对物业管理收费问题的几点思考

维普资讯 http://www.cqvip.com 瀚潞渤　物业管理收费涉及千家万户，关系到广大人民　群众的切身利益，已成为社会关注的热点。为了加　强物业收费管理，整顿物业管理收费秩序，规范物　管理暂行办法》也明确规定：　“住宅小区各项管理　经费的收支情况要每季向市房产局报告，向居民公　布并接受群众的监督，对所有收费要实行明码标　业收费行为，促进物业管理工作不断走上规范化轨　道，吉林省通化市物价局调查组走访了市房产局、　物业管理单位及住宅小区的居民，了解到市区物业　价。”但在我们调查的住宅小区基本没有实行明码　标价的，更谈不上向用户公布使用情况。在调查中　了解到，有的擅自提高收费标准或自立项目收费。　将居民每户每月应交的保洁费１．００元或１．５０元提　高到２．００元，或每户每年收取５０元，用户对收费　没有透明度，缺乏监督及乱收费行为意见很大，这　也导致了物业管理的收费难。　管理收费中存在的一些问题，如何解决这些问题，　成为我们工作的当务之急。　物业管理收费存在的问题及原因　通化市区的物业管理工作是从１９９７年开始　一、的，实行物业管理收费的有ｌ０家。市区建筑面积　在２万平方米以上的住宅小区３５个（含企业的自管　房）。总的看，通化市物业管理工作取得了一定的　成绩，有的小区物业管理工作还受到了省里的充分　肯定。调查了解到，这些小区的收费项目、标准不　尽一致。封闭小区的主要收费有：房屋维修金、保　洁费、绿化费、保安费等，还有的代收水费。非封　闭小区的收费主要有房屋维修金和保洁费。但无论　是封闭还是非封闭小区都存在着收费难的问题。收　费难原因是复杂的、多方面的，主要有以下几个方　面：　（二）用户观念未转变　实行物业管理，并向用户收取一定的费用，这　是市场经济发展的必然。但有相当一些用户思想观　念还停留在计划经济时期，总认为，物业管理的费　用应该由政府承担，不应该用户承担。所以，他们　只要享受，却不肯付出。如：花园小区向用户提供　了保洁、绿化、保安、二次供水、公共照明、房屋　维修等服务，但有的用户硬是不交费。房屋维修金　每年应交５．４７万元，实收４．２６万元。２０００年，　花园小区的物业管理收费实际只有８万元，支出却　３０多万元（由中房公司垫付），这种现象并非花园　小区一家。滨江小区仅二次供水每年就亏损两万多　元。由于用户不交费，使小区的物业管理单位人不　敷出，难以为继。　（三）服务质量比较差　小区物业管理中既有服务比较好而用户交费却　不到位的问题，也有用户交了费服务不到位的问　（一）收费行为不规范　物业管理收费涉及到用户的切身利益．应该让　用户了解物业收费都有哪些形式，哪些项目，标准　是多少，这些费用都如何使用，物业部门收了费应　该提供哪些服务，以明确双方的权利和义务，增加　透明度，便于监督和检查。　＜通化市住宅小区物业　３６　学维普资讯 http://www.cqvip.com 题。调查中群众反映最大的就是收取保洁费，而没　有按要求清扫的问题。　＜通化市住宅小区物业管理　暂行办法》规定：收取“清洁卫生费”是为保持小　区环境卫生和楼道内清洁卫生的，服务内容包括小　区环境卫生每日“一扫二保”，楼梯卫生每周“三　量，而拖欠物业管理费的现象，物业行政主管部门　要加强对其行业的管理，服务质量，坚决对其“亮　黄牌”，限期整改，对整改后仍达不到业主满意标　准的企业，令其停业整顿，甚至退出物业管理领　域，收费与服务在物业在管理中是相辅相成，相互　扫四保”。但在实际中有的收取了费用，清扫并未　按要求进行，有的一周或一周多只扫一、二次，有　的只扫楼道或只扫小区内，由于清扫不及时，或不　规定清扫，有的小区卫生极差，群众对只收费服务　不到位，意见较大，所以导致了收费难。　（四）物业管理水平低　促进的，要树立“以优质的服务提升业主生活质　量”的管理理念，收什么费就要做好什么服务，并　达到规定标准，真正做到取信于民。物业管理公司　定期与业主管理委员会进行沟通，急业主之所急，　想业主之所想，先服务后收费，彻底改变小区面　貌，那么，业主的缴费意识必然提高。　（三）规范物业收费行为　物业管理单位要定期公布收费额及使用情况，　并接受业户监督和物价部门检查；专用资金要专户　存储，专项使用；确立收费项目必须事先同业主委　员会协商后报物价部门审批方可收费；不能擅自立　项收费，更不准乱收费。代征项目必须有委托部门　委托书，并经物价部门同意方可代征费，代征费双　方可协商确定。　目前我市区的物业管理主要还是沿袭过去传统　的房产管理办法，也就是谁开发的小区，谁就负责　小区的物业管理。由开发商派生出来的物业管理单　位不可能有很高的物业管理水平，主要表现：一是　开发商主业是搞建筑，对物业管理没有经验，开发　商又不可能对其进行相关业务培训，因此就决定了　这样的物业管理先天不足，而且由于开发商的规模　实力不同，决定了各个小区物业管理水平参差不　齐。二是业主没有选择的余地。由于是开发商对所　开发房屋进行物业管理，业主购买房屋时就已经固　定了物业管理单位，业主根本不能也不可能对物业　管理单位进行选择。三是物业单位同业主的责权利　关系不清。从调查了解到情况看，市区小区普遍没　有业主委员会，业主对物业管理到底有什么服务项　目、收费标准是多少根本不清楚，物业管理部门应　（四）加大物业收费的宣传力度　进住小区的居民大多不清楚物业管理到底是怎　么回事，而且多数人还存在着模糊认识；既然买了　你的房，你就得无偿为我服务。因此这就要求我们　物业行政主管部门和物业管理单位，尽可能利用各　种新闻媒介，广泛宣传物业收费政策，尤其是在业　主购买房屋时，物业单位应该事先向买者说明该小　区的物业收费情况，同时作为业主也应积极转变观　念，逐步增强自觉缴费意识。　（五）增强物业管理单位的造血功能和发展后劲　据有关业内人士测算，一个新的住宅小区从刚　开始入住起半年物业管理服务是不可能盈利的，而　且刚入住时各方面的费用开支较大，如果得不到外　该做什么，做到什么程度，本身也不清楚，而有的　业主误认为交了一项费，你就得给我全方位服务。　二、几点思考　（一）物业管理单位实行公平竞争　成立独立小区业主委员会，通过业主委员会，　招聘物业管理部门。一个小区全面竣工后，开发单　位应退出物业管理，由小区业主委员会通过政府物　界提供的启动资金，亏损是必然的，在调查的几个　物业管理单位无一户盈利的现状也证实了这个说　法。为提高物业管理单位的造血功能，增强发展后　劲，一方面市财政可从每年的城市维护费中拿出一　定资金补贴到物业管理单位用于小区的经营服务；　另一方面由房地产开发商在向物业管理单位移交小　区时，按房屋造价的一定比例移交物业启动资金，　以此来促进物业管理水平的提高。　业主管部门向社会公开招标，让那些有实力正规的　物业管理企业经营小区物业管理，这方面外地有成　熟经验，如：山东省青岛市建立了公开、公平、竞　争有序的物业管理市场，为物业管理价格的形成创　造良好的市场环境，具体做法是由政府主管职能部　门牵头，组建物业管理服务市场，使其交易方式由　分散式和协议隐蔽式，转为集中公开的招标方式。　这样既有利于政府职能部门对市场的管理，又能促　进和引导物业管理行业展开公平有序的竞争。　（二）提高物业管理企业的服务质量　针对目前业主不满意物业管理单位的服务质