本文主要探讨了银行的贷款抵押权设置的目的以及抵押物评估在银行贷款决策中的重要性。银行采用抵押的方式来保证债权的安全,但同时也需要关注评估报告的公正性和对抵押物的真实价值的评估。银行需要站在借款人的角度,理解其违约行为的得与失,从而得出合理的结论,并采取相应的对策。此外,文章还强调了债务人不履行债务时,抵押权人有权依法取得和处置抵押财产优先受偿的重要性。
法律分析
【抵押物评估】银行的贷款抵押权设置旨在确定抵押物的价值，从而评估借款人的违约风险。在抵押物评估过程中，委托方可能是借款人，也可能是发放贷款的银行。不论是否作为委托方，一般情况下，借款人都是当然的评估报告使用人。但是，评估报告最主要的使用者却是银行。
尽管借款人也很关心评估结论，但是对评估报告的公正性、合理性关注最多，却是发放贷款的银行，借贷市场的卖方市场性质决定了银行在发放贷款行为上的主导地位。对评估报告依赖和利用程度最高的银行会更加关心价值类型选择是否恰当，评估结果是否体现抵押物的真实价值，是否能够为银行的贷款决策提供支持。
很明显，银行使用评估报告是为了进行抵押贷款决策，但具体到设置贷款抵押的根本目的，却不是所有人都能正确理解的。通过查阅大量的文献资料，以及在评估执业过程中与相关当事人特别是银行有关人员的交流，我们看到无论学术界，还是实务界，绝大多数人都认为，银行采用贷款抵押措施，就是要确保银行的资金安全，在借款人违约时可以通过处置抵押资产，保证担保债权不受任何损失。通过分析我们可以看出，这种观点强调的是绝对安全，不能适应当代借贷市场新的形势和特点，是与现代金融管理、资产风险管理等要求格格不入的。现代金融管理强调从全局的、整体的角度看待问题，要求在相对安全的前提下，实现经营利润的最大化。所以，银行风险管理的目标是要把贷款违约现象变成可以接受的小概率事件，而不是不可能事件，银行经营的目标是实现利润的最大化而非资金的百分之百绝对安全。但是，在当前的评估业界和银行业界，这种错误的观点还有着很大的市场，特别是银行资产保全部门在面对具体的贷款损失时，表现得尤其强烈。
作为商业银行，盈利性、安全性、流动性是要全盘考虑的，安全问题则是发放贷款时需要首先考虑的因素。为了控制违约风险，银行普遍采用抵押的方式来保证债权的安全。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法取得和处置抵押财产优先受偿。所以从理论上，抵押贷款方式以资产抵押物代偿为条件，比单纯把借款人的偿还能力作为唯一来源的信用贷款方式多了一道抵御风险的屏障。当借款人的偿债能力出现问题，没有足够的现金归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。但是，这种补偿作用是仅仅是补充的、辅助的，而不是主要的和完全的。
从原因上看，贷款风险可以分为主观风险和客观风险。主观风险表现为借款人在借款之初就做好了不还贷款的准备，或者在贷款之后尚具备还款能力的情况下故意违约，具有明显的骗贷或赖账的特征。而客观风险则是指在借款之后，借款人由于经营失败，以及不可抗力如地震、战争及严重经济危机等原因，导致无力支付到期贷款本息。深入研究风险类别，对于抵押贷款的评估和银行的贷款管理都是极其重要的。
客观风险是所有种类的贷款都要面对和防范的风险，因借款人恶意违约而产生的主观风险则可以通过设置贷款抵押加以防范。在设置了抵押权的情况下，如果借款人欲违约逃债，他就必须在贷款本息和放弃抵押物所付出的代价之间进行权衡。如果违约成本大于违约收益，借款人就不会选择违约，银行的贷款安全就有了保证。因此，银行要做的工作，就是站在借款人的角度，用借款人的价值观去估计违约行为的得与失，从而得出合理的结论，找出相应的对策。借款人是否会违约，关键要看两点：一是企业是否能持续经营，有持续、稳定、足够的现金流和良好的信誉;二是在前款成立的情况下，抵押资产对借款人的价值与贷款本息的对比。若贷款本息远高于抵押资产对于借款人的价值，在不考虑信誉损失等因素的情况下，违约就成了借款人的理性选择。从这个角度看，企业是否违约与抵押资产的处置收入是没有关系的。所以，作为贷款银行，单从拍卖能否补偿损失角度来判断是否适合抵押和发放贷款肯定是不科学的。
通过以上分析可以看出，银行设置贷款抵押权的目的不是为了在借款人违约时通过处置抵押资产来收回贷款本息，确保银行资金的绝对安全，而是为了保证贷款资金的总体的、相对的安全，最终实现信贷资金的最优配置和最佳利用，实现利润的最大化。这个目的决定了银行要做的是对到期贷款本息和借款人违约成本进行比较和判断，需要评估机构提供的是借款人的违约成本，这才是抵押物评估最本原的目的。这个评估目的从本质上规定了贷款抵押物评估应当采用的价值类型的内涵是借款人的违约成本，也就是抵押物在持续使用前提下对于借款人的效用和价值。
结语
银行的贷款抵押权设置旨在确保银行的资金安全，评估抵押物的价值是为了评估借款人的违约风险。然而，大多数评估界和银行业界人士都错误地认为银行采用抵押措施是为了确保银行的资金安全，在借款人违约时可以通过处置抵押资产，保证担保债权不受任何损失。实际上，银行风险管理的目标是要把贷款违约现象变成可以接受的小概率事件，而不是不可能事件，银行经营的目标是实现利润的最大化而非资金的百分之百绝对安全。因此，银行要做的不仅是控制违约风险，还要实现信贷资金的最优配置和最佳利用，实现利润的最大化。
法律依据
最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释(2000-12-08) 第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。
最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释(2000-12-08) 第五十八条 当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。
因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。
最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的解释(2020-12-31) 第四十九条 以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。抵押合同无效的法律后果，依照本解释第十七条的有关规定处理。
当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。