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发布时间：2022-04-23 15:40
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时间：2023-10-08 18:45
我把我们项目总案的目标人群分析发给你，希望对你有所帮助
3、目标客户群
根据商业物业的市场特征和结合本项目实际情况，其目标客户群体可分为：
（1）有一定事业发展基础和经济实力，并在本区域和行业内有较高商业地位的私营经销商；
（2）有强烈投资意识或事业小有成就并有一定闲余资金的中小投资者；
住宅物业的目标客户群体可分为：
（1） *机关老、中、青年公务员、企事业单位年轻中层干部、职工、*机关企事业单位退休职工；
（2） 公司中、高级白领、外地在齐市工作人员和经商人士；
（3） 项目周边区域内的个体经商户；
（4） 有迫切居住需求，对总价承受力较弱的客户群体；
（5） 认同本区域居住环境和项目周边原住民、周边公司员工。
商务公寓的目标客户群体可分为：
（1）周边区域的中小型公司和商务机构；
（2）银行、保险、证券等中介金融经营机构；
（3）入驻新玛特商场经商户和中小投资者；
4、目标客户群特征描述
（1）商务公寓/住宅/中小商铺投资者：这是一群属于城市中年富力强，社会经验丰富群体，经济水平较高，经过风雨、见过世面的群体，他们无论居住在这个城市的哪里，都有一种强烈的投资*，他们兜里有闲钱，他们不一定是富翁，但他们有丰富的投资经验和独到的经营眼光，他们希望通过稳妥的投资，将兜里的积蓄变成流动的资本。因此，区位优势，是衡量投资价值的首要因素。此群体年龄段宽泛，应以30岁以上的群体为主。他们一般不受地域*，看重本项目无法复制的地段、环境、配套设施等优势，看重地块、项目的商业地位和巨大的增值潜力、投资增值性强。以投资做为财富积累的方式，赚取房屋租金，或期待房价升值后转手卖掉赚取房屋中间差价。本项目开发商和运营商的品牌价值是项目的附加价值，是齐市市场上任何商业项目都无法比拟最大优势，这是他们进行购买择决的砝码。
我们前期推广如能“造势”成功，将吸引众多此类消费者前来投资。此类客户占本项目销售比例的10%-20%左右，如住宅户型选择一般在65平米/套以下，商务公寓在30——100平米/间，以求低总价低投入来降低投资风险。而在投资商铺时，有实力的投资人会选择100平米以上的商铺作为其目标。
（2）商铺部分：
商业经销商：对商业物业的要求，商业事业发展到一定层次，积累了较丰富的商业经营经验和一定的经济实力，渴望在更高层次、崭新的商业空间提升自身商业经营发展平台，事业期望得到更高层领域的发展。年龄在35—55岁左右，在本地本行业内处于领先地位的经营者。
国际国内一线、二线品牌服装经销商：这样的客户因为经营的需要，对于地段和形象是其考虑的首要因素，所以他们常占据城市核心商业圈的黄金商铺；
本市运动、休闲品牌产品连锁、代理商：本项目原来就是本市运动休闲服饰、鞋类等产品非常集中的商业区域。这部分客户群体经商时间长，具有较强的经济实力，加上产品厂家的支持他们完全有能力购买本项目商铺。
本地的个体经营商：活跃在本市商业领域内的黄金珠宝商、品牌眼镜店、皮鞋城、美容美体中心、休闲西式餐厅及餐饮类等业内顶尖经营商，会在本项目的不同位置占据一席之地。
商务公寓：
入驻新玛特商场的经销商：他们对大商信任度和忠诚度较高，跟随大商集团一路攻城掠地，只要大商的商场开在哪里，他们就跟到哪里。本项目是东北最大的新玛特店，这部分客户群体入驻商场后随着经营规模的扩大，非常需要在商场之外的较商务空间。
银行、保险等行业的中介金融机构：这是一个高利润值的行业，他们往往选择*商务区的地标性建筑物作为
其办公场所。本项目将会是这类型公司置业办公的最佳选择。
周边区域的中小型公司和商务机构：他们虽然属于事业发展的成长期，对于工作环境质量非常重视，由于发展的需要或自身的客户群体主要处于周边区域，他们长期在此处工作对此地产生较为深厚的感情，而且更重要的是，企业在对外联络上可以保持原有的联系模式，主要是为了工作的需要而在周边选择办公机构。主要购买力在总款25—40万，面积60—100㎡之间，此类客户应占30%左右。
（3）住宅部分：
本市的中小个体经商户：本市的商业批发、零售业虽然经营水平不高但相当发达，是一个巨大的消费群体。他们长期搏杀于商品批零的战场，对于区域环境十分敏感，在居家方面对周边环境的依赖十分严重，渴望在城市商业中心有一个生活交通便利程度高，既舒适，又方便的家。
周边企业公司中层员工：新婚不久尚无子女的年轻夫妇、准备结婚的年轻人。他们并非高收入群体，对购房总额的承受力有限，但收入较稳定，加之该群体多为单身或二人世界，因此，对居住空间的要求较为实际。小面积低总额的物业可有效提升他们的购买力和扩大客源层面。年龄在25 --30岁左右。
单身族：参加工作不久的年轻人，收入不高，相应积蓄不多。但他们追求个性生活，崇尚都市现代快节奏生活，追逐时尚，追求享乐，交往成为他们生活中的重要组成部分，为拥有个人空间满足其自主的生活方式的强烈需求而选择总价不高但功能完善的小户型住宅，是一个自我的时尚空间，一个可以互动的朋友圈子，一种纯粹享乐的生活方式。年龄在25-30岁之间。
SOHO一族：因现代高节奏的生活方式以及工作方式网络化，在现代都市里活跃着一批特殊的群体，他们精致生活、精细消费、高效的工作方式，休闲、快乐、自由的生活理念决定了新一族群体精致品味的消费定位。他们为满足工作和生活方面的需要个人的隐私空间、工作空间而购房。年龄在30-40岁之间。
外地在齐齐哈尔经商工作的有钱人：他们往往具有一定的投资意识，因为长期在外对房地产行业有独到的认识，所以选择小户型以做暂住之用，满足自身生活工作的需要，一旦不再居住，又能出租，作为投资之用；
周边原住民或工作人员：他们已习惯于在本区域工作生活，对周边的生活环境和工作环境已十分依赖和留恋，非常认同本区域的居住环境，而将在本区域购置住房成为其首选。
总之，本项目除商业物业（含商务公寓）的客户群体外，住宅的目标客户群体主要以中青年人为主，积极型消费者占比例较大，他们紧跟潮流、关注时尚。对待住房这样昂贵的产品，更是求新逐异。他们在购房关注因素的排序中，地段及交通便利、完善的生活配套要求为首选，对居住环境、结构和理性的要求次之。项目的地段好、交通非常便利，易被认可接受，对此恰可弱化项目在环境、规模及结构等方面的不足。由此，只要我们创建出产品特色，迎合其生活方式和生活习惯，将差异化营销模式作为项目开发的战略重点，就有可能赢得市场。
5、目标群体特征分析
通过上述潜在购买者需求分析，结合本项目特性，我们面对的主力客户群是这样一群人：
有一定市场影响力、商业地位高的本地成功经营商（商铺）
经济基础较好、时髦有一定品位、追求较高生活质量的中青年为主的群体（住宅）
经济基础较好、重品牌、重发展、重投资回报的中小型公司和投资者（写字间）
目标消费群排斥本项目理由
A、项目均价较高，受城市经济发展水平影响，收入有限，自身经济承受能力不足；
B、地处商业繁华地段，噪音污染严重，无法达到人们对现代居住环境品质的要求；
C、商住一体，整体形象和立面效果欠缺；
D、对电梯公寓的三高现象（高价、高公推、高物业费）有排斥心理；
E、商铺总价较高投资较大，提高了进入门槛；
F、商铺投资者投资收益和热情受到其他项目一定程度上的打击，风险意识加强，信心不足持观望态度；
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时间：2023-10-08 18:46
房地产策划八大原则
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发表时间：2006-9-20 阅读次数：4559
一、独创原则
无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：
(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能“克隆”或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。
(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的“灵魂”。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场“郊区化运动”，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅
小区，迎合市民们返回大自然的心理状态；在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。
(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克花园的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。
二、整合原则
在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。
为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。
三、客观原则
客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：①实事求是进行策划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性，③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意“炒作”之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。
四、定位原则
所谓“定位”，就是给房地产策划的基本内容确定具体位置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：
第一，具体要从“大”、“小”两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总体位置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用；房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。
第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。
第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。
五、可行原则
可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：
(一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。
(二)方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。
(三)方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益；二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握；三是要能完满地实现策划的预定目标。
六、全局原则
全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为“开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局八大过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。
房地产策划全局原则的主要要求是：
(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观*等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。
(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。
(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。
(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。
七、人文原则
人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想；文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：
(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。
(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。
(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表——儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。
(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。
八、应变原则
所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。
房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：
(一)增强动态意识和随机应变观念。
(二)时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可*的信息资料。
(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。
(四)及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。
供参考。
热心网友
时间：2023-10-08 18:46
这有很多报告范本，你看看
http://www.54ceo.net/c1/data1122/
http://www.fangce.net/Soft/qctg/200705/337.html
http://www.fw123.net/Soft/hmfe/mdc/802.html
