房地产开发与经营的概念与基本内容

发布网友 发布时间：2022-04-23 17:09

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热心网友 时间：2023-02-21 22:17

房地产开发与经营相关概念（一）房地产开发与经营业 房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步从建筑业分离出来的新兴产业，主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节，是房地产业最重要的组成部分。房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。《中华人民共和国城市规划法》中明确规定，“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针，其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发；配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设，把城市作为一个有机整体开发，保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展，提高城市的整体功能。（二）与相关行业的关系 1、与“建筑业”的关系 在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类：一类是合同关系（委托、招标等），一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商；第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点：一是自营工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税；二是存在自营工程的企业，如果有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。2、与“房地产管理业（物业）”的关系 二者同属于房地产业，且同属于第三产业，后者是前者的延续，在销售和盈利环节对前者的影响越来越大，同时，随着房地产市场的规范发展，逐渐要求物业公司前期介入开发及销售过程，从物业管理及潜在业主的需要出发，提出建设性意见。二者的具体关系有三类：一类是合同关系（委托、招标等），物业建成后，由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作，当首届产权人及使用人代表大会召开后，选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发企业下属核算的物业公司负责物业管理；第三类是房地产开发企业兼营物业管理。对第三类关系，值得注意的涉税问题是：兼营物业管理的企业，有的同时兼营餐饮、娱乐等服务项目，对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率纳税

热心网友 时间：2023-02-21 23:35

http://zhidao.baidu.com/question/8278398.html

热心网友 时间：2023-02-22 01:09

在北京地区，房地产开发经营的基本过程如下：1.项目立项及企业审批　　开发立项，是房地产开发商投资构想付诸实施的第一步，在以后的每个开发环节，都需要在本阶段取得的*主管部门的批准文件。对于房地产专营和兼营公司独自开发的项目来说，在本阶段的主要任务是：起草并向市计委报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报市计委审批获准后,项目即取得年度预备项目资格。
　　新成立的开发企业,在本阶段除以上任务外,还须办理企业注册登记和税务登记事宜。涉外开发企业,在企业登记之前,必须签定合资或合作合同、章程报送市经贸委审批,领取外商投资企业批准证书,并到外汇管理部门备案,办理外汇帐户开户手续。 2.项目规划 　　根据国家和北京市有关城市规划的规定,在北京市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划主管部门办理项目规划的申报手续,在取得“两证一书”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书)后,方可开工建设。在已开发使用的城镇国有土地范围内,项目规划申报的基本步骤如下：
　　(1) 在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门在要点通知书中对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,作为计划部门进行批复时的参考依据;
　　(2) 在项目建议书批复后,开发商可向规划局申报项目选址、定点,即向申请单位下发选址规划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见,并可同时下达规划设计条件;
　　(3) 规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达的,委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审定申请;
　　(4) 通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件;
　　(5) 开发商依据审定设计方案通知书和可行性研究报告批复,并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件;
　　(6) 申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。 3. 土地使用权取得　　开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,即可办理取得土地使用权的手续。根据<<城市房地产管理法>>的有关规定,房地产开发用地的取得方式有两种：出让和划拨。通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书。 4. 征地、拆迁　　征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的*审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。该工作在领取建设用地规划许可证后即可进行。拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,（来自久房网 http://www.91home.net）拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。该工作在取得建设用地批准书或土地使用权证件后可提出申请。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。5. 工程建设　　工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收,达到客户可以住用程度的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续是：
在取得土地使用权后，向市计委申请列入年度施工计划；同时，可与”四源”供应单位签订供源协议,按规定支付有关费用。此后,向市建委提出申请开工报告,填报建设开工审批表;到市招标投标管理办公室,办理招标批准手续,选择施工单位;到工程建设质量监督总站(站),办理质量监督注册手续；到市建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行综合验收。 6. 房地产经营　　房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的物业中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得*主管部门颁发的许可证件之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过*主管部门鉴证方为有效。 7. 物业管理　　物业管理,是开发商在房地产交付使用后,在房屋设备维护,营造安全温馨住用环境等方面,向房地产住用者提供的社会化，专业化管理服务，它是衡量开发商提供的房地产品整体素质的重要条件。开发商在向建设主管部门申请进行综合竣工验收之前，必须落实物业管理的机构和措施。物业管理,可以委托给取得行业主管部门(北京市国土资源和房屋管理局)资质认定证书的专业性物业管理公司进行，也可以由开发商自己组建管理机构实施。组建物业管理机构，必须先向行业主管部门申请资质审查，获准即可向工商管理部门申请企业注册登记，领取工商营业执照后，方可从事物业管理活动。 房地产开发经营管理制度与* 1、房地产开发企业资质等级划分房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。 2、房地产开发企业设立的程序新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。 3、房地产开发项目的原则应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。 4、房地产开发项目土地使用权取得方式房地产开发用地应当以出让的方式取得。但法律和*规定可以采用划拨方式的除外。 5、房地产开发项目资本金制度房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。2004年4月，为加强宏观*，调整和优化经济结构，*下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%。 6、房地产项目转让条件及程序（1）房地产项目转让条件以出让方式取得的土地使用权的，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。以划拔方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的*审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式。第一，受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。（2）房地产项目转让的程序转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 7、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项 8、房地产广告发布的要求。 房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。 发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。