这几类常见的小区,千万别碰!
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发布时间：2022-04-24 16:37
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时间：2022-07-08 06:41
买房这件事上，我听过最温和的心态是：“不亏就行”，毕竟没人希望自己把买房这件事做成亏本生意。
但现实总是残酷而真实，就像股市里，有人赚钱就一定有韭菜在亏钱，不是所有的房子买到都能保值或是升值。
所谓“前事不忘，后事之师”，今天我们就从前人已有的经验中，总结那些买到大概率是在做亏本生意的房产，能不碰就别碰。
超大社区和独栋小区
先不论房价，这两类小区在居住体验上我基本没听到过好评。
以前讲过一个住在广州祈福新村的朋友，因为社区过大居住人口过多，每天通勤的一半时间，她都用在了出小区上，密集而拥堵是平日常态，也是她的日常心态。
图源水印，侵删
除此之外大社区的问题还有很多，比如建设周期长、流动人口多，还有通常在城市中心区不会存在大社区，大社区多存在于较为偏远的郊区，因此在通勤距离和时间上也不够友好，这些问题都加大了社区的不稳定性，导致社区房价波动较大。
比如深圳著名的大型社区桃源居，体量庞大，在业主集中抛售时，房源过多就增大了议价空间，导致虽然大市处于上涨趋势，但社区内房价反而出现下跌或浮动过低的情况。
桃源居房价走势
还有住在独栋单体楼小区的朋友，“没有社区生活、毫无居住体验”，是他们在这类小区生活的不快乐宣言。
这类小区在外部配套比如学区、交通方面可能有一定优势，但在内部的社区环境、停车位、物业方面就比较一言难尽，因此居住舒适度上会大打折扣，除了一些有有利因素加持的的项目外，大多数单体楼小区的房价走势都与同片区的周边项目有不小的价差，房价走势往往也不能够跟随大市波动。
深圳某独栋社区房价走势
以上，对比能随着大市波动的中型社区，超大社区和单体楼小区的升值潜力显然都不够优秀。
商住混居小区
这类小区也是各类城市都普遍存在的，并且不少商住混居小区还坐落在不错的地段。
从性质来说，这类小区确实具有居住属性，至于为什么会有众多小企业和商家进驻，大抵都是因为小区的区位优势，并且周边也有不错的配套，小区内的管理费和车位费相较于写字楼也更便宜。
依旧以深圳为例，很多小区都存在这种情况，比如南山的海景广场，一个集办公、商住、餐饮于一身的综合性楼宇，居住在这里生活便利度很高，且紧邻观光景区海上世界，但在区域均价12.6万的蛇口片区，它6.2万的均价俨然成为了拖后腿的存在。
一方面因为公寓的性质，另一方面混居使居民的居住属性不够纯粹，人流密集让建筑内部损耗也更迅速，再加上物业维护平庸，破旧的面貌也是让这类住宅价格打折的原因。
另外，在城市内的一些批发市场附近，这类混居小区出现的比例也会比较高，例如广州的十三行和深圳的华强北周边，这类成本低的小区，都是小企业和商铺的首选。
在人们越来越重视私密度和舒适度的今天，这类小区注定会衰落以及被日益淘汰，并且从环境状况来看，这类产品都不是个好的投资品，未来涨幅大概率也不会跑赢同片区的其他住宅小区。
郊区景观豪宅
一套“面朝大海，春暖花开”的住宅，曾是多少人心中的白月光，可时至今日，在遍地景观房收割市场过后，你会发现这些白月光不值得。
深圳东部的盐田，曾备受投资客追捧，大梅沙的东部华侨城天麓早在2008年，开盘价就已经达到了7.5万/㎡，每套总价达到2000-3000万。
而今，打开链家搜索华侨城天麓的相关挂牌信息，可以看到复式户型挂盘价在3-4万，独栋别墅挂盘价在8万左右，要知道08年距今已经过去了13年，看如今的价格，可以说是血亏了。
毕竟在2020年的上半年，短短三两月深圳西部的宝安，部分楼盘就已达到8万到15万，近乎翻倍的涨幅，而被业主握在手中长持十余年的海景豪宅，不涨反跌，令人叹惋。
这类豪宅上涨难的问题在于，虽然把持了好景观，但地理位置欠佳，距离主城区较远，周边生活配套不足，还没有优质的学位和商业配套*，并且豪宅产品的市场流动性，本就远不如普通的刚需改善产品，如此一来便更是有价无市，难有上涨空间。
片区内的错配小区
不知道大家有没有留意过，在普通小区内的大户型，单价往往不如小户型，特别是刚需片区，一套大户型的总价可能仅仅比小户型高出50%左右的价格，但面积却多出一倍，可即便如此，这类的大户型产品还是会面临很长时间的转手周期。
这其中的关键就是因为它处于刚需片区内，对于几千块的价差都可能跟你锱铢必较的刚需人群来说，让刚需上车即大户型来说真的有难度。
还有刚需片区的豪宅项目，也是同理，有钱人不会只为了项目品质，而不顾及小区周边是不是还有农民房厂房，商业配套只有普通平价商超，根本满足不了这类业主的消费层级。
有个很好的例子，深圳龙华的金茂府，刚需片区的豪宅盘，在深圳开盘秒光的市场行情下，依然去化疲软，试想差不多的价格，去买福田的香蜜湖或是南山蛇口的望海豪宅不香吗？明明可以买在驱车十分钟内去到万象城购物吃顿晚餐，为什么要买在龙华徒增远距离出行的烦恼。
想象一下，当你深圳湾的朋友约你吃下午茶，但可能奶油蛋糕的奶油都化了，你还堵在沙河西路上过不来，这就是龙华金茂府不在核心区的尴尬。
反过来说，改善和豪宅片区里的刚需产品也一样，在人们舍得花钱追求舒适度的区域内，紧凑实用的刚需小户型可入不了这类人群的眼，而刚需在考虑性价比方面，又拒绝为这种产品的价格买单。
到头来还是那句，穷人买不起富人看不上。
所以这样的错配产品转手都难，指望买了它有很好的涨幅怕是更难。
高容积率的旅居盘
说到这类小区，首先点名惠州碧桂园十里银滩，说实话，作为旅居地产，这里的海风和沙滩走过确实让人心旷神怡，单是走走逛逛打发时间，这里还真挺舒服。
但旅居旅居，除了走走看看外，还绕不开一个住，因此还要看必要的生活配套是不是齐全。
很遗憾这里并不具备。
从外部公路上放眼望去整个小区，排满了密密的建筑，并且整个项目体量庞大，沿路开过几公里，才贯穿了整个项目，可是开发商几乎没有运营。
项目周边都是一些lowlow的底商，没有高端的餐饮、书店、咖啡店，外出就餐需要驱车依赖周边的村镇。
项目卫星图
活脱脱的有社区而无运营，偶尔休闲小住三五天尚可，长期居住就要做好思想准备，面对这也没有那也没有的尴尬。
没有社区配套、供应量大，单就这两点，已经注定了这样的小区难以上涨。
打开安居客的小区近3年房价走势，我们可以看到曲线走的是下坡路，并且大量房子长时间挂盘却无带看，一个前几年买了这里的粉丝，更是向我们透露自己去年亏本20万才将房子出手。
而这样的项目，仅仅是我国海景旅居地产的冰山一角，国内兜售海景旅居方概念的城市还有很多，比如广西的北海、山东威海等，都大量的存在类似的旅居小区，住不出便利度也住不出房价涨幅，甚至还要割肉出让，所以真的不要头脑一热买在这种小区。（楼面）
