预告登记的不动产可否被查封并拍卖?可否解除查封并排除执行?
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发布时间：2024-10-24 12:16
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时间：2024-11-13 20:29
预告登记（网签）指的是在不动产交易中，买卖双方签订协议后，为了保障将来实现物权，向登记机关申请的一种登记形式。例如在商品房预售中，购房者可以对尚未建成的住房进行预告登记，防止开发商将已售房产再次出售或抵押。本质上，预告登记是为了在为开发商提供售卖期房、提高资产周转率的法律支持。
《中华人民共和国民法典》明确规定了预告登记的法律效力。当预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90天内未申请登记的，预告登记失效。最高人民关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）也对此进行了详细说明，强调未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权等物权的行为无效。
预告登记的不动产是否可以被查封？答案是可以，但需分情况讨论。第一，如果是因为买房方债务问题被查封，法律依据在于《最高人民、国土资源部、建设部关于依法规范人民执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》以及《最高人民关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。这些规定明确指出，未进行所有权登记的房屋，人民可以进行预查封。第二，如果是因为卖房方（开发商）债务被查封，预告登记（网签）的不动产虽然了卖房方再次售卖、抵押的权利，但并不影响人民的查封权力。预告登记（网签）只是一种债权请求权，并非物权的变动，因此人民查封卖房方（开发商）的财产符合法律规定。
被查封的预告登记（网签）的不动产是否可以被拍卖？答案是可以，且卖房人（开发商）通常优先取得拍卖款。最高人民的裁定书明确指出，人民可以对预告登记的房屋进行拍卖，而卖房人（开发商）享有优先获取拍卖款的权利。这体现了法律对特定权利的保护，即在执行程序中，预告登记（网签）房屋的买受人可以享有类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。
被查封的预告登记（网签）的不动产是否可以解除查封？排除执行？答案是有的。最高人民的判决书对此进行了详细阐述。在某些特定条件下，如预告登记权利因债权消灭或符合一定期限内未申请登记而失效，可以依据相关法律规定解除查封，排除执行。但通常情况下，预告登记（网签）的房屋被查封后，除非经过法定程序解除，否则将影响该房屋的拍卖、变卖等执行措施。同时，查封的效力在于固定预告登记本身及本登记完成后的查封，不包括执行程序中的拍卖、变卖、折价等措施。在房屋预查封的执行效果上，取决于房屋预告登记能否满足本登记的条件。
综上所述，预告登记（网签）在不动产交易中起到保护将来物权实现的作用，但并不绝对对抗的执行措施。在特定情况下，预告登记的不动产可以被查封、拍卖，但其权利人可以通过法律途径解除查封，排除执行。法律的这一规定既保护了交易双方的权益，也确保了执行程序的公正性和效率。
